Ivory产业集团槟岛收购发展地

Ivory Queens Bay Mall槟州著名发展商Ivory产业集团 (Ivory Properties Group Berhad) 宣布收购位于槟岛域的两亩发展地段,扩充旗下发展地库。以下分享该地段资料:

地段资料         :两亩发展地段

(Geran 98023, Lot 15737; Geran 98024, Lot 15738 both located within Mukim 12, District of Barat Daya, State of Penang)

地点                 :此地段毗邻槟岛最大的商业购物广场 Queens Bay Mall, 非常靠近槟岛海域,四周发展以住宅产业为主。槟岛著名的峇六拜自由工业区 (Bayan Lepas Free Industrial Area) 距离此处不远。该地段与槟岛各大地区的主干公路是敦林苍佑大道。地段距离通往威省的槟州第一大桥与第二大桥入口分别是大约3 公里与4.5 公里直径距离。

地契                 :永久地契 (Freehold)

土地总面积     :   4.89 英亩 (4.89 acres)

土地用途         :商业用途

成交价格         :RM 142,794,956

每方尺价格     :(RM 670 per sq ft)

成交日期         :20 / 6 / 2020

发展概念         : 发展商在截稿时并没有公布发展概念详情,然根据对地点的观察与收购价格的推断,应该会是以服务式公寓为主,商业店铺为辅的综合发展计划。然而建造高楼的最大高度还必须通过马来西亚航空局 (Department of Civil Aviation) 的批准,因为离开槟州国际飞机场只有大约4 公里直径距离。

卖方 (Vendor) :  August Line Sdn Bhd (Lot 15737), C P Landmark Sdn Bhd (Lot 15738)

买方(Purchaser) : Ivory 产业集团属下子公司Ivory Utilities Sdn Bhd

备注                 :该地段目前租借给予Secure Parking Sdn Bhd 充当泊车场用途,租借合约从2019 年1 月1 日到2021 年12 月31 日终。倘若业主或发展商要在地段进行发展,需给予租户一个月书面通知。

根据产业顾问 Henry Butcher Malaysia 予2020 年6 月29 日的沽价报告,该地段的市场价格为 RM 138,500,000 即每方尺六百五十令吉 (RM 650 psf)。交易价格比沽价报告高出每方尺二十令吉。

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双威产托纳入新房产

Sunway Pinacle双威产业信托 (Sunway REITS Berhad) 宣布收购位于八打灵双威城的一所商业办公大楼,增添旗下房产。以下分享相关资料:

成交产业                     :一栋24 层楼高以及6 层地底泊车层的商业办公大楼。

(Lot 61759, PN 17103, Town of Sunway, District of Petaling, State of Selangor Darul Ehsan)

地址                             :The Pinnacle Sunway, Persiaran Lagoon, Bandar Sunway, 47500 Subang Jaya, Selangor Darul Ehsan.

地点                             :此商业办公大楼位于总面积800 英亩的双威城镇 (Bandar Sunway) 发展计划内。毗邻的重要地标包括双威金字塔购物广场 (Sunway Pyramid Shopping Complex), 双威休闲大酒店 (Sunway Resort Hotel & Spa),双威大楼 (Menara Sunway)等。

地契                             : 99 年有限期地契,租借期于2097 年4 月1 日终。 (Leasehold interest for 99 years, expiring on 1st April 2097, remaining unexpired term of 77 years)

土地总面积                 :1.8 英亩 (1.8 acres)

建筑总面积                 :700,802 方尺 (700,802 sf)

可租用面积                 :576,864方尺 (476,864 sf)

建筑物年龄                 :大约6.5 年

租金收入                     :截至2019 年12 月31 日,该商业办公大楼的年度租金收入为RM 36,400,000。空置率为0%,投资报酬率为8%。

交易价                         :四亿五千万令吉 (RM 450,000,000)

每方尺价格                 :九百四十四令吉 (RM 944 psf)

(对比可租用面积)

交易日期                     :29 / 6 / 2020

卖方(vendor)               :  Sunway Integrated Properties Sdn Bhd

买方(purchaser)     : 双威产托

备注                             : 根据房产顾问Knight Frank Malaysia Sdn Bhd于 2020 年6 月1日的沽价报告指出,该商业办公大楼的市场价格是四亿五千万令吉 (RM 450,000,000),相等于收购价格。

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2020 第一季度房市表现

2020 Q1 property market

马来西亚房产资讯中心 (National Property Information Center) 公布2020 年第一季度的房产报告。报告以数据阐述2020 年第一季度房市表现。

根据该报告,对比起2019 年的第一季度,2020 第一季度的房市无论在总成交量或是总成交额上都纷纷下跌。在五大房产类别 (Sub-Sector) 的数据上,也是全数出现锐减的讯息。以下将依据五大房产分类,列出相关对比数据,以供参考:

房产成交量比较:

房产类别         2019 第一季度 (单位)             2020 第一季度(单位)              差别

住宅房产                     52,203                                 47,045                            -9.9%

商业房产                      6,967                                   5,025                            -27.9%

工业房产                     1,854                                    1,244                            -32.9%

农业房产                    18,247                                 15,152                            -17%

发展地段                     5,117                                      4,442                           -13.2%

总数                             84,338                                  72,098                           -13.6%

 

房产成交额对比 (RM 000’000’000)

房产类别                     2019 第一季度            2020 第一季度                                    差别

住宅房产                        18.23                                15.62                             -14.3%

商业房产                         6.76                                   5.11                             -24.4%

工业房产                         4.17                                    3.19                            -23.7%

农业房产                        3.15                                    2.56                             -18.6%

发展地段                        4.86                                     2.16                            -55.5%

总数                              37.16                                    28.64                           -22.9%

以上数据清楚显示,市场已经在2020 年的第一季度反映了谨慎与观望的态度。然而值得关注的是我国在2020 年3 月18 日进入行动管制令,也就是说在未来第二季度报告中的数据将进一步扩大跌幅。市场所能够寄望的就是在拥屋计划开始的6 月,能够将房屋销售量快速提升,否则相信第二季度的跌幅将接近或超过70%。由于拥房计划只涉及住宅房产,因此对于提升其他房产类别的交易是起不了大作用的。

对于市场所关心的房产滞销情况,报告中也做出了一些对比数据:

房产类别                                 2019 第一季度                2020 第一季度                       差别

(滞销类别)                                (单位@总市价)                (单位@总市价)

住宅                                   32,936 @ RM 19.6          29,698 @ RM 18.91               -9.8%

(非服务公寓与SOHO)

 

服务公寓                          13,013 @ RM 10.18         16,942 @ RM 14.92               30.2%

 

商业店铺                            5,472 @ RM 4.5             6,043 @ RM 4.87                   10.4%

 

SOHO                               1,537 @ RM 0.71           1,979 @ RM 0.94                   28.8%

 

工业                                   1,120 @ RM 1.87         1,338 @ RM 1.95                   19.5%

(备注:以上总市值以 RM 000,000,000 单位计算)

从以上数据看来,服务式公寓与SOHO 单位仍然占了房产滞销的绝大部分,对比2019 的第一季度,增加了59%。 目前市场的最大挑战仍然是如何消化滞销库存,特别是服务式公寓与SOHO。

拥有最多服务式公寓滞销的州属是柔佛(12,148 单位),联邦直辖区吉隆坡 (2,333 单位) 以及雪兰莪(1,874 单位)。 在面对经济大环境的挑战下,相信许多发展商已经延迟推出新楼盘,因此相信房产供应该会获得缓和。如何要消化市场上的滞销库存,成了关注焦点。虽然说政府推出种种措施协助人们购房,然而这却不足以让市场在短时间内消化。

经济大环境的改善,市场信心回升,就业机会以及人均收入的提升配合种种协助拥房的政策,多管齐下,方能够让房产滞销情况得到纾缓,房市才能够继续绽放光彩。

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挣扎求存的商业店铺

Kepong Shop houses

日前国内媒体出现这么一篇报道,过往车水马龙,人来人往的吉隆坡甲洞一主要商业区域大出现房产仲介横幅旗海,告知市场店铺待租待售的讯息。除了甲洞,雪隆多个商区也同样出现这番景象,其中包括曾经因奶茶风潮而被市场誉为奶茶街的梳邦 再也SS15 商业区。

新冠疫情的肆虐导致人们被迫适应新常态,政府祭出行管令来阻断病毒的传播链更是影响了许多企业的正常运作。两个月内苦无收入已经足够让老板们头疼,雪上加霜的是还要承担生意上总总的营运开销,如员工工资,店铺租金等。

虽说政府通过关怀计划给与企业老板们员工薪资补贴,也同时给与租金减免奖励,然而仍然市场仍然出现许多中小型企业关门熄灯的现象,相信是生意收入无法负担高昂的营运成本。政府所给予的辅助相对来说显得杯水车薪。

曾与一些经营连锁品牌的食品店铺业者聊过,他们了解政府与业主所给予的辅助属于短期,要让他们的生意继续经营下去的唯一方法就是提高收入。在无法快速提升营业额的情况下,这些经营连锁品牌食品店的业主出了日常营运成本外,更是必须交付连锁品牌费用而让他们百上加斤。

疫情肆虐下,让我们重温了一个词汇 “社交距离”。医疗专家报告指出,保持社交距离是阻断病毒传染链的方法之一。正因为 “社交距离”,许多商业房产备受影响,在经营食品的门市店铺特别显著,因为影响了该店铺的“使用效率”。打个比方,一家能够容纳10 张桌台能够经营40 位顾客的店铺 (平均每台4 位顾客),在社交距离的条例下,只能够容纳20 位的顾客,直接影响餐厅收入。

当租户无法维持生意,结束生意止血,可以理解。然而当业主失去了租户的租金,影响的就是房产的收入来源。根据现有市场情况推敲,若要将店铺重新出租,必然面对租金压力,进而影响了投资报酬率。倘若无法在短时间内将店铺租出去,业主则面对银行供款的压力,此时此刻,考验业主的持有能力。

以上情况若是出现,对于手握现金而又具备贷款能力的投资者来说无疑是一个契机。具备强大财务状况的买方在此时此刻占尽了优势,在收购房产方面皆得到更多的优惠。就拿以上例子,财务状况强大之人在与那些求售店铺舒解现金流压力的业主谈判时相对占了上风,获得更大折扣的基率相对提高。若以租户角度来看,将可能获得更优惠的租约条件,如更长的免租时段 (Rent Free Period) 又或者更低的租金,因为业主情愿降低投资报酬率要求,总好过将产业空置。

直到截稿时市场仍然处于国家银行所提供为期6 个月的房贷免供喘气空间。各行各业都会乘这个时段重整本身的业务及财政状况。倘若无法及时重整,当6 个月的时间一过,市场必然出现更多求售的店铺,买方也会有更多的选择。如果更不幸,将出现许多的业主因无法继续向银行供款,而被迫让房产进入拍卖程序。相信这是业界所不想看到的情况。

疫情的冲击让房产进入调整期,商业店铺也因此受到波及。广大的商业店铺业者是否能够挨过这次的挑战,值得关注,相信在6 个月房贷免供期后结束后的时段,将会是大家所高度关注的一个关键时段。

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为房市注入一丝暖意

penjana-2020-malaysia

首相慕尤丁在公布短期经济振兴计划中为近期来陷入严寒的房地产市场带来了一丝丝的暖意。政府公布三项能让房市直接受惠的措施,寄望能够激活房市,改善现有的市场情绪。政府出台的政策如下:

  • 从启拥房计划 (House Ownership Campaign,简称 HOC)

政府将在今年6 月1 日开始从启拥屋计划,为期1 年。国人在这期间向发展商购买房产将被豁免100 万令吉以内的交易印花税 (Stamp Duty of MOT),而在房贷合约印花税(Stamp Duty of Loan Agreement) 上则可获得全数豁免。交易房产价值从30 万令吉到250 万令吉之间。条件是发展商需要给出10% 的房价折扣。

  • 取消在HOC 运动中第三房屋贷款70% 上限

在拥屋计划下,购买60 万以上房产的买家将不再被第三房贷 LTV 70% 的限制,而是根据贷款银行对借贷者的风险评估而做出决定。所谓的 LTV (Loan to Value) 是房贷数额与房产价值的比率,银行用来决定贷款的依据。

  • 增加豁免房产盈利税房产交易数量

国人从今年6 月1 日起到明年12 月31 日,倘若脱售个人房产将获得产业盈利税的豁免。政府将受惠单位增加至3 个房产单位。

此次的振兴经济计划中,政府采取了减低购买房产费用以及减少增加盈利税的策略,双面夹攻的策略来刺激交易。印花税是购房的一大费用,纵然政府没有宣布全面免缴交易印花税,然而在贷款印花税中市场获得了豁免,是一项好的消息。政府豁免征收收100 万令吉以内交易印花税的措施,相信能够刺激中高档房产的交易量,特别是在城市地区的中高档房产能够受到市场关注。

政府在拥房计划中解除了购买60 万以上第三房贷LTV 70% 的限制无疑是希望让协助欲提升房产的中阶层提供贷款额度便利。根据国家产业资讯中心的报告指出,房产滞销是由60 万至100 万的产业占多数。明显政府有意让市场来消化这类的库存。

为期一年半的豁免房产盈利税措施相信能够鼓励房产交易,尤其是让拥有多所房产的人能够进行脱售套现,以便能够将现金用在其他所需用途。此项措施相信利惠的是那些在房价仍然低点时购入,持有了好一段时间的业主。倘若以高价购入房产而在脱售时无法获得盈利,那就无法在此项措施下受惠。

以上三项措施虽然有激励房市的作用,然而美中不足的是二手房再次被忽略。仔细来看,印花税豁免以及第三房贷70% 贷款上限的取消政策的前提都建立在必需是在拥房计划下做出购房的决定。政府并没有宣布将二手房纳入在内。不知政府是否会重新考虑扩大HOC 范围纳入二手房,若是将会更完美。

在政府的短期经济振兴计划中并没有宣布将6 个月的房贷免供期限 (Moratorium)并没有获得延长,这也意味着业主的房贷喘气空间将在9 月结束,10 月开始业主必须向银行摊还房贷供期。业主是否能在10 月之前调整本身的财务状况,继续向银行缴交房贷供期,避免所用房产进入拍卖程序,值得关注。

绝大部分的人所面对的问题就是对于就业前景的不确定性。市场上的裁员与减薪现相已经大量了削弱了人们的贷款能力。不否认政府所公布的短期振兴经济计划能够让市场感到一丝的暖意,然而并非长远之计。推动基建计划,大量引入外资,制造就业机会,激发周遭经济,提高人均收入水平等方能让房市回温。

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资产或负债,一线之差

KUALA LUMPUR, AUGUST 27 2014 - Building at KL Town.

近期在一次视频谈天时聊起了房产投资,朋友群中提出了一个讨论各案。有一人士因过往生意火红,将所赚到的钱大量投资在房地产上,从谈话中的得知此人拥有7 所豪宅,身家资产价值超过数百万。新冠疫情冲击,严重的伤害了他的生意,现金流更是成为了生意上能否继续营运下去的关键。让他最头疼的还是他那7 间房产的房贷。

房产在人们的思维中一向都是“资产” (Asset),成为了计算本身财富的一个重要因素。然而往往人们都会因这些 “资产” 而感到忧虑,其中关键原因是原本应该被视为资产的房产成为了他们的负债 (Liability)。为何会有如此巨大的天渊之别?

其实从资产变成负债的关键就是在于该房产是否有能力赚取合理的租金。房产最大的收入来源就是租金,这也是让房产投资者能够通过房产增加收入的途径,也同时能够减轻房贷供期。最终能够协助业主保存本身的健康现金流。反之,倘若房产无法为业主带来合理租金,业主将面对房贷月供的压力。稍微处理不慎,则会因无法延续房贷供期而让房产进入排卖程序。这是房产投资中不愿看到的情况。

何谓合理的租金。个别房产类别有着不同的市场回筹,通称市场回筹率 (Market Cap Rate)。不同类型房产之所以有不同的市场回筹率是依据投资基本定律而产生的,即风险越高,回筹越大。举例,投资住宅房产与商业房产的风险相对较低,因此市场商用房产的市场回筹率必定比住宅房产高。然而市场回筹只是提供给与投资者参考的一个广泛指标而已,并不是规定投资者必须在此指标下进行交易。投资者必须承担本身的投资风险。

对于通过贷款投资,手握数间房产的人们而言,每间房产的租金管理更显得重要。 所得租金是否能够支付房贷成了靠量重点。倘若所得租金无法完全让业主承担房贷供期,那么就必须衡量本身的财经状况,是否能够承担扣除租金以后的差额。如果差额在于财务能力之内,那么这个投资各案还算健康。

不否认市场上有许多投资各案的租金是无法完全负担房贷供期的。出现类似情况的原因之一是业主的主要投资焦点是放在房产增值,以买低卖高的原则投资,在购置房产之时,租金回筹并不是首要靠量。所遇的痛点是当市场冷风吹起,投资气氛谨慎,打乱了房产增值幅度的预测。此时此刻,偿还房贷的能力则是房产投资的成败关键,而租金则扮演者举足轻重的角色。

房产是长远的投资工具,现金流管理相当关键。要在一项投资个案中笑到最后,就要确保能够 “养活”房贷,保住产业拥有权,直到将房产套现赚取利润为止。一般概念而言,房产应该是人们的一项资产,然而在管理房产投资各案过程中若有不慎,资产则能成为了负债。换言之,资产或是负债的距离其实只有一线之间。

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Tadmax资源收购发展地段增地库

Alam DamaiTadmax资源 (Tadmax Resources Berhad) 宣布透过收购Bendera Juara Sdn Bhd 70%股权收购的方式,购得该公司旗下位于吉隆坡阿南达迈 (Alam Damai) 的一亩发展地段,增添旗下发展地库。以下分享相关产业资料:

成交产业                        :一亩住宅发展地。

[PN 51133, Lot 43736, Mukim and District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan.]

地点                              :此地段位于吉隆坡的阿南达迈,一个位于蕉赖的住宅区域。毗邻该地段的主要住宅区有康乐花园 (Taman Connaught), 首都镇 (Bandar Damai Perdana)。该地段面向两条公路,即 Lingkungan Alam Damai 与Jalan Alam Damai。蕉赖-加影高速大道 (Cheras-Kajang Highway) 是将该地段与各大主要城镇互相联系的主干大道,南通加影,西通八打灵,北通吉隆坡。

地契                             :99 年有限期地契,租借期于2104 年10 月19 日终, (Leasehold 99 years, expiring on 19/10/2104, remaining 84 years unexpired interest)

总面积                         :5.73 英亩 (5.73 acres)

土地用途                       :商业用地 (Commercial Land)

收购价格                     :RM 64,844,000 (此价格是Bendera Juara Sdn Bhd 在30/9/2019 向Syarikat Pegawai Perumahan Kerajaan Sdn Bhd的收购价格)

每方尺价格                 :二百六十令吉 (RM 260 per sq ft)

卖方                             :Bendera Juara Sdn Bhd (Maxim Holdings Berhad 属下子公司)

买方                             :Tadmax 资源有限公司

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无需勘查,直接下定,可行吗?

GCB Windsor Park

新加坡在阻断措施期间,发生一起无需勘察,直接下定的房产交易,成为城中话题。所谓的 “无需勘查” 指的是并没有亲身到达房产的实际地点勘查房产状况。许多人以此交易推论,即使受到新冠病毒肆虐的影响,新加坡房产仍然受到投资者的高度关注,只要有优质的房产,仍然能够做出交易。

首先来看成为话题焦点的房产。这是一间优质独立式洋房 (Good Class Bungalow) ,然而该房产的建筑年龄经有30 余年,已经空置了好几年。位于新加坡汤申路上段 (Upper Thomson Road) 的Windsor Park Estate,占地21,098 方尺,拥有永久业权 (Freehold),以二千一百六十八万新元 (SGD$ 21,680,000)成交,即每方尺一千零二十八新元 (SGD$ 1,028 psf)。 该项交易发生在新加坡落实阻断措施期间的2020 年5 月4 日。

以上例子之所以成功是因为该房产是新加坡内供应非常稀少的优质洋房,加上买家必然在购买后启动重新建造新洋房工程,换言之买家所购买的是房产的土地与地点而已,地面上的建筑架构并不是考量。买家在之前已经做足了功课,掌握了该区的资讯,因此无需勘查也能做出决定。再加上该房产的相关资料也能够通过新加坡城市建屋局的网站索得,加强了买者做出决定的信心。

回看马国,“无需勘查直接下定” 模式是否能够因此在国内盛行起来?倘若市场能够接受以上模式,相信许多发展商或是房产仲介必然雀跃万分。然而我认为无需勘查的模式只适合于某一些房产投资各案,并无法完全取代传统的亲身莅临房产,亲眼目睹房产实际状况的这个过程。

哪些房产列别能够采取无需勘查做决定的模式?第一,打算从新建筑的旧楼房,中可包括旧洋房地段,旧半独立式洋房,角头排屋单位等。下决定前题是只考虑地点,现有建筑架构不纳入考量,而必须具备的条件有,必须对于该环境有一定程度的熟悉,掌握一切与房产有关的资讯如地契资料,从新建造房产的过程与预算。

第二,发展商的新楼盘项目。向发展商购买新楼盘项目有几项优势。根据买卖合约,发展商将必须提供24 月的建筑品质保证期 (Defects Liability Period),在这期间,倘若房产品质出现不符合品质规格,发展商必须进行纠正,这是对购买者的一项保证。倘若选择不进行实地勘察,投资者能够向项目销售方索取相关资料如建筑图测,销售配套,贷款资讯等,自行进行分析然后做出决定。

如果没有到项目地点勘察,就必须配合科技来增强本身对项目周遭的了解,又或者本身已经对该地区非常熟悉,那就会事半功倍。 其次是要具备解读建筑发展项目图测的技巧,将欲购买的单位的坐标,方向,平面设计都能够在脑海中具体的刻画出来。

在购买房产前进行实地勘察除了是要对于周遭地点有着更实在的了解外,更重要的是要亲眼目睹房产的实际情况。这对于要购买二手房产由其重要,除非你是要进行重建,否则亲临现场了解房产情况仍然是有必要的。因为二手房产的合约并没有规定卖方提供房产品质保证期,因此进行实地堪察房产状况有助于计划与估算未来拥房的费用,特别是装修费。

选择勘查或是不进行勘查的决定权在于购买者本身。虽说能够运用科技来协助你了解情况,然而手中所掌握到的资讯是否能够让购买者有足够信心做出决定将资金投入该房产,才是成交的关键所在。

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别让第三只黑天鹅飞起来

Malaysian Flag Waving Against Lake In City

首相在劳动节献词中宣布放宽行动管制令,有条件的允许在5 月4 日重启国内大部分的经济活动,引来不同的回响。一方面认为疫情还没有完全受到控制,不应该在此时此刻放宽行动管制令;另一方面则认为倘若行管令不获得放宽,国家经济将会陷入更严峻的寒冬。

这项分歧更是浮现在联邦政府与个别的州政府的行政决策。数个州属毅然宣布不会跟随中央政府脚步放松行管令,并且拟定出本身自己一套的政策来应对。与中央政府不同步的州属包括雪兰莪,槟城,彭亨,砂拉越,沙巴等。国际贸易及工业部高级部长阿兹敏更是恫言,那些不跟随联邦政府政策的州属可能面对法律诉讼。槟州首长曹观友在较后更是发表视频演讲,指名道姓抨击阿兹敏。

一个放宽行管令的政策触碰了市场对国内政局稳定性的担忧神经。目前的联邦政府是否有足够的能力全面执行与贯彻所提出的政策成了市场的观察焦点。无可否认,马国经济目前正面对三只黑天鹅的夹击,其中两只已经飞起来的黑天鹅正是新冠病毒的肆虐以及国际油价的崩盘。

第三只黑天鹅是马国政局的不稳定性,这也是众多房产投资者所担心的一环。目前执政国盟政府的民意基础备受考验,前首相马哈迪在国会复会前向国会提呈对现任首相慕尤丁的不信任动议,并且已经获得国会议长的接纳。让人看傻了眼的就是马哈迪与慕尤丁皆来自同一政党,土著团结党。国盟政府中最大的支持政党,巫统早前放话并没有正式加入国盟,而只是以合作方式组成政府至到下届大选。国内政治局势暗流汹涌,让大家在抗疫还未完全成功前,倍感疲惫。这一切的一切对于房产投资者而言皆是一个忧虑。

马国的房产备受全世界人们欢迎的其中一个重要因素就是 “政治稳定”。政策能够从中央贯彻至地方区域,执行过程中不会受到大层度的异议。这次放宽行管令的宣布让大家看到中央政府与各州政府的不协调,难免让人联想与政治有关。另一方面,重要政策倘若经过大幅度的修改,必定让投资者措手不及。举例,当在2018 年大马面临政权更替之时修改了由前朝政府制定的东海岸铁路被改道对于受到影响的业主是巨大的, 例如彭亨州的文冬,倘若现任政府又将铁道路线修改,受到影响的必然是新路线经过的森州一带的业主。反复的政策修改很难让投资者适从,深怕投资决定受到负面影响。

放眼一观,世界上获得许多海外房产投资者关注并将资金投放的国家都享有政治上的稳定,如日本,英国,新加坡。这些国家都有存在一个共同点,就是国家政策能够有效的被执行并且拥有强大的法律基础保障投资者的产业拥有权。我国沿用英联邦法律制度为基础,土地法典更是采纳以白字黑字记录来认可房产业权的制度 (Torrens System),保障产业拥有权,这绝对是一项优势。

面对疫情的冲击,我们只能做足防疫工作严防病毒继续扩散,付出的却是经济上的沉重代价。国际油价崩盘,让仍然依靠石油为重要收入来源的马国经济体系雪上加霜。两只黑天鹅飞起后,我国经济状况已经遭到重创,国家银行预测国内经济将出现负成长足以论证此点。

各界都期待全球经济尽快复苏,若是我国要在未来踏上经济复苏的列车,首要条件基础就是维持国家政治稳定,无论谁执政都必须将全盘焦点放在整顿经济,减低国内的失业率。简言之,少点政治把戏,专心经济焦点。

稳定胜过一切,若我国要在复兴经济的道路上重新出发就不能够被第三只黑天鹅所拖累。恳请各造,别让第三只黑天鹅飞起来。

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阿里巴巴参与狮城商业大楼重建

AXA Tower中国互联网巨头阿里巴巴集团宣布收购新加坡安盛保险大厦 (AXA Tower) 的50% 业权,成为了全世界正在积极对抗新冠病毒期间的一项亮眼的产业收购案。根据资料来源,该项收购案已经获得业主鹏瑞利房地产 (Perennial Real Estate) 认可,成交价格为16.8 亿新元 (SGD$ 1,680,000,000)。

安盛保险大厦坐落在新加坡中央商业区内,是一栋52层楼高的甲级商业办公大楼,其中50 层楼是商业办公大楼,2 层楼的商业店铺以及3 层地低泊车层。地址是 8, Shenton Way, Singapore 068811。该大厦拥有99 年的业权,租借期将在2081 年7 月终。该大厦占地2.71 英亩 (2.71 Acres),总建筑面积1,026,306 方尺,可租用面积767,358 方尺。

根据新加坡2019 年城市策划大蓝图,城市建屋局已经原则上批准该大厦将被允许增添可建筑面积至达124 万方尺 (1,240,000 sf)。在政府鼓励重新发展市区的措施下 (CBD Incentive Scheme),倘若在重建策划上加入酒店与住宅,最高建筑面积可增至 155 万方尺 (1,550,000 sf)。

倘若成交价格代表50%业权价值,那么整体价格应该是33.6 亿新元 (SGD$ 3,360,000,000)。,对比最大可建筑面积 (加入酒店与住宅项目),每方尺价格相等于二千一百六十八新元(SGD$ 2,168 psf ppr)。

阿里巴巴集团将于鹏瑞利房地产联手合作,进行重建工作。相信这工程将会未来市场所关注的一大焦点。

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