李義廉的房地產世界

国家银行在毫无预警下宣布调高隔夜政策利率25个基点，让利率回到了疫情前的3%。 国家银行在文告中指出，随着国家经济成长前景依然强劲，因此是时候调整货币宽松政策，以防范未来的金融失衡风险。因此决定撤回了对冠病危机是所采纳的货币刺激措施。

升息虽说可用来对抗国内的通膨也可应对美国联邦储备局积极升息的鹰派做风，预防令吉币值下滑。然而升息这个决策对于国内的房市却有着立竿见影的影响，最直接的就是对于拥有房贷的业主们。随着国行宣布升息，业主们就得在每月付出更多的房贷供期，个人或家庭可挪动资金减少了。对于要购房的人们而言，将面对银行更严谨的房贷审核，因为可挪动资金少了，自然房贷批准门槛而随之提高。换言之，购房者的房贷申请更难过关了。

升息对于投资者的影响也是显著的，因为压低了投资报酬率。房产投资者主要的收入就是租金，然而并不是所有的租金都能够让投资者 “入袋”，因为还必须减去房产的年度开销如门牌税，土地税，建筑保险，管理费等。其中一项不可忽略的开销就是房贷的供期。利息增加，供期增加，自然租金净收入减少，直接影响投资报酬率。

升息对于发展商而言也是影响也不小。在开发产业项目中，因为所涉及开发的金额庞大，发展商必须然依靠融资借贷来完成，特别是在购地时所用的中长期贷款 (Term Loan) 以及建筑工程中所需要的搭桥贷款 (Bridging Loan)，利息的增加直接加重了开发成本。或许有人会认为，融资成本对比整体房产项目的总成本，并不会占了太大的比率，因此发展商方面有能力进行吸纳，并不应该以此理由转嫁购房者。

没错，融资成本的确不是在房地产项目开发比重最大的成本，然而利息的提高间接提高了建材价格，在通货膨胀仍然没有缓和迹象的情况下，建材价格不会看跌。这意味着建筑成本不会下跌。根据大马统计局在2022 年所公布的数据显示，主要建筑材料如洋灰，低碳钢圆棒，高强度钢筋对比一年前涨了分别涨了10.1%, 14.5% 以及18%。目前并没有看到建材价格下调的市场现象。

在维持合理的开发利润前提下，发展商无法将所有的增加成本进行吸纳，因为仍然必须承担另一些无法剔除的成本，如法定发展开销，专业顾问咨询费用，销售与管理成本等等，因此将一部分成本转嫁在房价上是合理的做法。依据以上推论，寄望新房产项目的价格下调的机率不大。因此，要拥屋的门槛也相对提高。   

简言之，借贷利率的提高不利房市，特别在于现阶段国人正在面对通货膨胀肆虐，家庭的可挪用资金萎缩，要入市购房的门槛已然提高。

#升息 #国家银行 #房价 #贷款

新加坡政府宣布加大打房力度，希望能够为该国的私人住宅市场降温。受打房措施影响的层面涵盖新加坡公民，永久居民，企业以及外国公民。

新加坡政府的宣布提高新加坡公民在购买第二套房时的缴交额外印花税 (ABSD)，从17% 调高至20%； 而第三套房的额外印花税则从25% 调高至30%。对于永久居民而言，购置第二套房的额外印花税从25% 调高至35%；而第三套房的额外印花税则从30% 调高至35%。

令人咋舌的是外籍人士若要在新加坡购房，所要缴交的额外印花税是从30% 调高至60%，涨幅高达100%，若是企业单位购置房产，所要承担的额外印花税则是从35% 调高至65%，丈涨幅高达85.71%。

新加坡政府的这项宣布已经大大提高了外籍人士要在该国购置房产的门槛，我国的房产投资者若要在新加坡购房，相信也会三思。随着狮城打房力度大增，会否让资金转向马国产业市场？

依我浅见，马国的房产市场难以受惠于狮城大力打房的政策，原因有三：

• 马国政治状况让投资者观望。自2018改朝换代至今，国内换了四位首相，第二次任相的马哈迪，喜来登行动后任相的慕尤丁，因执政联盟内乱而拜相的沙比里，最后就是大选后无法单独执政而必须组织联合政府的安华。虽说现任的团结政府展现出了相对稳定的政治格局，然安华必须要面对六州选举的考验。倘若能够以大多数执政优势保住重点州属 （雪州，槟州与森州）的执政权，安华则可向世界展示他所领导的团结政府是稳定的进而能够专注搞好经济，回复市场信心。倘若无法如愿，投资者将继续观望，直到政局出现他们认为稳定的现象，才会考虑将大笔资金投放。

• 朝夕令改的陋习。马国的政策的制定与执行方面一直出现朝夕令改的现象。这是让许多投资者感到忧虑的。房产投资是一项长远且对国家政策敏感的投资工具，任何政策上的改变都会构成房产投资上的风险。举个例子，政府在2018年后调整产业盈利税，强制个人在5年后的产业盈利永久性的缴税。这项措施直到到了2021年的财案才获得修正。以上例子足以让投资者 “ 担惊受怕”了好一段日子。

• 马国不是唯一选择。倘若投资者要寻找新加坡以外的投资区域，马国不一定是必然的替代市场。虽说马国的房产价格相对的比其他区域来的可负担，但租金的回筹率却并不足够吸引。国内产业滞销情况不见大幅度的减缓 （特别住宅公寓与服务式公寓），让投资者觉得产业增值幅度受到了一定程度上的限制。在机会成本的考量下，投资者更倾向将资金投放在增值幅度更高的市场。

要让马国房市回温，应从改善经济基础着手，压制通膨之余，引进投资项目进而制造就业机会，提高国内人均收入，方位上策，而非寄望吸纳流出新加坡，在寻找替代市场的资金。

#马来西亚 #新加坡 #额外印花税 #房地产 #打房

政府宣布为可负担房屋发展商提供100万公吨或相等于2,000万50公斤包装的慈悯洋灰，希望能够稳定可负担房屋的价格。根据地方政府发展部长倪可敏的公布，这项优惠是由政府与马来西亚洋灰与混凝土公会所提供。目前市场的洋灰价格为每公吨450令吉而慈悯洋灰则以每公吨290令吉提供给发展商，洋灰价格比市场价低了大约36%。

洋灰是建材中的主要材料，降低洋灰价格来协助发展商舒缓建筑成本上的压力进一步稳定可负担房屋的价格是正确途径。在一般情况下，建筑成本占了房屋价格的50%，当建材价格高涨发展商必然面对盈利上的萎缩。倘若无法获得价格较为低廉的建材作为替代，发展商将选择将建材价格转嫁到房价上，以便维持开发项目的合理利润。

发展商一般上所面对的窘境是可负担房屋的顶价已经被设定，却被迫承担日渐高涨的开发成本。这些项目一般上是在发展批文中被规定必须建造的可负担房屋，如 “我的雪兰莪房屋“。

提供慈悯洋灰给与发展商的措施固然是好的开始，然而政府是否能够通过政策长期确保开发可负担房屋的发展商能够获得比市价更低的主要建材，除了洋灰，可否让铁条，钢筋，砖块甚至用于可负担房产的瓷砖等也能够享有 “慈悯”的价格？

其次，各州政府可向各地方政府下达指示，在建造可负担房产项目中的各项法定费用 (Statutory Contribution) 给于优惠或减免，其中包括了土地用途转换费用 (Conversion Premium)，发展费用 (Development Charges)，延长土地租賃费用 (Extension of lease premium)等。这些法定费用，都是发展项目中的重大开销。倘若能够获得优惠或减免，肯定能够减轻开发过程上的经济压力，进一步稳定可负担房屋价格。

政府必须通过研究数据确认真正有可负担房屋需求的区域来建造可负担房屋，而不是在缺乏硬体设施的郊区建造，为的只是凑足数量来向大众交代。在硬体设施不完善的区域建造可负担房屋会让发展商面对销售的情况，因为需求不足，建成的可负担房屋无法脱售，发展商必须承担持有成本。倘若情况持续，该项目将成为滞销房产，为市场带来另一层面的问题。

我认同政府想方设法协助开发可负担房屋发展商所做出的努力，然而相信业界希望看到的是政府能够拟定一项长远性协助控制开发可负担房屋建筑成本的政策而非一次性的帮助。

只有通过可持续性的慈悯政策，方能够确保市场得到RAHMAH的房价。

#慈悯洋灰 #房价 #可负担房屋

财政部长东姑扎夫鲁代表政府在国会殿堂出台主题为 “大马一家，国泰民安”的2022 年国家财政预算案。此次的财案重心环绕三个中心思想 – 恢复生活，强化韧性， 强化革新。旨在协助国家走出被冠病崔残后的目的非常显著。

虽然房产这一块不是财案关键重点，但却有几项宣布值得关注。第一政府宣布不会再向第六年脱售房产的个人 （国民与永久居民）征收产业盈利税，换言之，政府为征收个人产业盈利税设下了一个明确的时限，修改了永久性征税的机制。这是一个明智之举！

然而我们看到政府并没有宣布调降产业盈利税率，相信政府对于市场炒房风仍然相当感冒，希望通过这项打房工具来压制国内的房产投机活动。

一项以来面对因没有固定收入证明书的买家在申请银行贷款方面都面对重重困难。这群朋友包括了自雇人士，零工群体 (Gig Community)，小型生意经营者，务农群体等。为了协助他们拥有本身的房屋，政府宣布拨款20 亿令吉成立 Skim Jaminan Kredit Perumahan 向银行做出担保，协助以上这个群体实现拥房梦。

为征收产业盈利税设下一个时限预计将会刺激房产的交易活动，此举的确能够鼓励  “卖气”；然而政府在刺激市场 “买气”方面的力道，仍然不够。从这份财案中，我们并没有听到政府宣布延长即将在今年底结束的拥房运动 (House Ownership Campaign)，更没有等到政府宣布将拥房运动中的优惠扩大至二手房产，这是有点遗憾的。

既然政府没有打算将拥房运动下的优惠扩大至二手市场，是否会在辩论环节中增加一些力度来刺激房市的买气？比如，豁免购房者的一部分印花税减免，我们拭目以待。 我们也没有看到政府通过这次的财案，宣布修改日前闹得沸沸扬扬的我的第二家园计划的参与门槛。这也意味着政府仍然坚持对于外国房产投资者的  “拒人于千里之外” 的立场。

UOA产业信托 (UOA REITS) 宣布收购位于孟沙南城 (Bangsar South) 的一所商业办公大楼，增添旗下产业。以下分享该产业的简单资料：

成交产业                         ：一栋38层楼高包含4 层的地底泊车层的商业办公大楼。

(Master Title PN 46338, Lot 58190, Mukim and District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)

地址                               ：UOA Corporate Center, Avenue 10, The Vertical, Bangsar South City, No. 8, Jalan Kerinchi, 59200 Kuala Lumpur

地点                               ：此商业办公大楼坐落在孟沙南城的商业中心，一个以商业办公为主的发展项目中。巴生谷各大主要城镇与该区互相连接的主要道路有联邦大道，新班底谷大道，西散大道 (SPRINT Highway)等。离开此处不远也设有大学轻快铁站以及克兰芝轻快铁站。

地契                              ：99年有限期地契，租借期于2106 年8 月16 日终。 (Leasehold 99 years expiring on 16/8/2106, remaining unexpired term of 86 years)

总建筑面积                 ：959,764 方尺 (959,764 sf)

可租用面积                 ：732,871 方尺 (732,871 sf)

建筑年龄                     ： 4 年

出租率                         ：93.09%

房产租金                     ：现有办公大楼租金为每月 RM 3,878,277，对比每方尺可租用面积，办公 大楼每月租金为 RM 5.29

租金回筹率                 ：6.65%

成交价格                     ：七亿令吉 (RM 700,000,000)

每方尺价格                 ：九百五十五令吉(RM 955 psf) 

(对比可租用面积)

日期                             ：25 / 11 / 2020

卖方                             :  UOA 发展旗下子公司 Distintctive Acres Sdn Bhd  

买方                             : UOA 产业信托

备注                             ：房产顾问大马莱坊PA International Property Consultants (KL)  Sdn Bhd予2020 年8 月7 日的产业沽价报告指出，该房产的市场价值是 RM 718,000,000。交易价格与沽价报告低了一千八百万令吉。

玮力产业集团 (Ivory Properties Group Berhad) 宣布收购位于槟岛旅游胜地丹绒武雅 (Tanjung Bungah) 的国敦胡姬酒店(Copthorne  Orchid  Hotel  &  Resort Penang)。卖家是新加坡Republic Hotel & Resort Limited 属下的Copthorne Orchid Penang Sdn Bhd。

槟城国敦胡姬酒店是一所拥有318 间客套房的酒店，是一所四星级的酒店。该酒店坐落在一亩商业地段，共占地2.5 英亩，拥有永久地契的业权 (Lot 3600, Geran 44972, Town of Tanjung Bungah, District of Timor Laut, State of Penang)。该酒店的建筑年龄是37 年。

该酒店的交易价格为七千五百万令吉 (RM 75,000,000)，即每间客套房 RM 235,849。根据资料显示，根据资料显示，该酒店已经停止营业。

买方购置该项产业的其中一项考量是看上了该地段的发展潜能，初步估算，该地段可以被开发成为一项综合酒店与服务式公寓的发展项目，预计总发展价值为四亿一千万令吉 (RM 410,000,000)。预计在2022 年开工，需约3 到4 年竣工。倘若以发展角度来看，土地价格为每方尺 689 令吉。

丹戎武雅是槟岛著名的旅游胜地，除了酒店外也存在住宅房产。该区的房产具备海景优势，是槟岛房产的一大卖点。玮力产业相中该区来发展房产计划不会意外。

经过8 年的谈判协商等努力，终于迎来世界上覆盖人口最多，成员结构最多元，发展潜力最大的自由贸易区。成员包挂东协10 个成员国，另加上中国，日本，韩国，澳大利亚以及纽西兰5 个经济大国。RCEP，区域经济伙伴关系协定在2020 年11 月15 日正式签署，成功落地。

RCEP 区域所涵盖的市场人口共有23 亿，即东协10 国6 亿多人口，中国14 亿人口，日本，韩国，澳洲与纽西兰共3亿人口，占据了世界总人口的大约30%。成员国总国内生产总值达24.8兆美元，占了全世界生产总值的近三成。

RCEP成功落地，贸易壁垒降低进一步提升贸易便利，这对我国的经商环境有利。这项经贸大协定预计能够为国内企业与消费者开拓更多商机与对接合作机会。坐落在东南亚区域的大马预必然惠于此项经贸协定进而为国内房市奠定正面基础。马来西亚与生俱来的地理优势，以及政府一向以来亲商的政策以及相对低廉的房产价格，将能够成为大马招揽外资的主要吸引力。

关税的降低，跨区域设厂的门槛下降，意味着生产与投资的成本减少，扩大利润空间。这项优势能过吸引大经济体到来发展中国家进行资金投放，设厂投资。因此，国内的工业产业将成为市场焦点。政府向来对于工业的策划都给于看重，国内设立了许多的重点工业区都给于到来设厂者多种税务上的优惠，其中包括特定期间内的税务奖掖，豁免缴交进口税，销售税，国内税等。这是招拦外国企业到来设厂投资的推动力，也是为工业产业制造市场需求。

RCEP 的落实必然大量刺激会员国之间的经贸活动。除了现有工业厂房的需求外，也成为了发展商向工业发展项目开发的推动力。因此工业地段会成为市场焦点，毕竟土地是开辟新工业产业回应市场需求的主要  “原料”。 于此同时，政府将根据需求所向，在更多的策略性地点，研究转换土地用途，为开拓工业区域奠定基础。

随着日本，韩国，中国等科技强国的加入RCEP，预计大马能够配合伙伴们往中高端工业市场开拓。这意味着市场对于专业技术型人力资源的需求提高，国内人均收入随之看涨。这对国内房市是正面的，因为人均收入的提高等同国人拥有更高的购置房产能力。做为国内房产市场主干的住宅房产，不愁乏人问津，无论是自住或是投资，必然受到市场关注。

在贸易活动蓬勃的情况下，推高对商用产业的需求。办公大楼的租金看涨，业主的投资报酬率提高。不只能够协助消化一定层度上的现有办公室库存外，也能够激起市场对于翻新旧办公大楼的意愿。有需求就会有供应，这是市场千古不变的铁定律。整体来看，办公楼租金市场会受到激励，城中的旧楼也因需求的推波助澜下被翻新，新楼取代旧楼，进一步改善大都市的景观。

以上所提是一项完美的愿景，要将之实现还有一段路途。最关键的就是冠病疫苗必须广泛面世，让这个疫情能够控制下来。其次，国内政局必须重显稳定局面，政府的政策能够从上倒下得到全面的贯彻，让投资者有信心进行资金投放。 政府一向亲商的政策以及亲善的外交都是我国在招揽外资的重要引力，若能够与RCEP 成员国在经贸活动上加强互动，经济必然能够好起来，国内房市也必然受惠其中。

PMB 工业集团 (PMB Technology Berhad) 透过属下子公司 Everlast System Builder Sdn Bhd 宣布成为白武士，收购位于吉隆坡新街场 (Sungai Besi) 的一亩已经无法被现有业主完成工程项目的一亩发展地段。以下分享成交地段的简单资料：-

成交产业         ：一亩商业发展地段

（Lot 101862, Geran Mukim 4489, Mukim of Petaling, District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan）   

地点                 ：这个发展项目被命名为 The Suite Starz @ Sungai Besi，坐落在新街场大道 (BESRAYA) 旁的沙叻秀 (Salak South) 区。正在建造的巴生谷第二捷运路线中的Taman Naga Emas 站，离开此地段大约700 米。吉隆坡南湖镇的巴士总站也离开此处只有3 公里距离。

地契                 ：永久地契 (Freehold)           

土地面积         ：1.645  英亩 (1.645 acres) – 已经扣除被政府征用的地段面积

发展概念         ：该地段是一项完成了大约5% 建筑工程的服务式公寓项目。这是一项拥有175 个Studio Apartment 单位以及171 个服务式公寓单位的项目。业主(卖方)在清盘前已经出售了21 个单位。

成交价格         ：三千万令吉 (RM 30,000,000)

每方尺价格     ：四百一十九令吉 (RM 419 per sq ft)

交易日期         ：12 /11 / 2020

卖方                 ： CMMC Sdn Bhd (In Liquidation)

买方                 ：PMB 工业集团属下子公司Everlast System Builder Sdn Bhd

备注                 ：产业顾问Henry Butcher Malaysia 于2020 年10 月28 日的估价报告中指出，该地段的市场价值为三亿七十万令吉 (RM 30,700,000)。交易价格比估价低了七十万令吉。

MQ 产业信托 (MRCB Quills REITS) 宣布脱售位于赛城 (Cyberjaya) 的一所商业办公大楼，以下分享该产业的简单资料：

成交产业                     ：一栋5 层楼高包含2 层的地底泊车层的商业办公大楼。

(HS(D) 30754, PT 43965, Mukim of Dengkil, District of Sepang, State of Selangor Darul Ehsan)

地址                             ：Quill Building 5, No, 3500, Jalan Teknokrat 3, 63000 Cyberjaya Selangor Darul Ehsan  

地点                             ：此商业办公大楼坐落在被誉为马来西亚硒谷的赛城，一个以发展高科技与资讯工艺为主的大型发展项目。赛城的主要商业中心皆以商业产业为主，许多国际高科技公司将行政办公室设立于此。在开发赛城的时期，总开发商埋下了地下光纤电缆，为设立高科技公司的数据库奠定重要基础。

地契                             ：永久地契 (Freehold)

土地面积                     ：1.6 英亩 (1.6 Acre) 　

总建筑面积                 ：227,039 方尺 (227,039 sf)

可租用面积                 ：81,602 方尺 (81,602 sf)

建筑年龄                     ： 13 年

泊车位数量                 ：283

成交价格                     ：四千五百万令吉 (RM 45,000,000)

每方尺价格                 ：五百五十一令吉(RM 551 psf) 

(对比可租用面积)

日期                             ：12 / 11 / 2020

卖方                             :  MQ 产业信托 (MRCB Quill RETIS)

买方                             : Deriv Service Sdn Bhd

备注                             ：房产顾问大马莱坊Knight Frank Malaysia Sdn Bhd予2020 年10 月2 日的产业沽价报告指出，该房产的市场价值是 RM 40,000,000。交易价格与沽价报告高出五百万令吉。

在面对疫情冲击下，政府出台2021 年财政预算案。一如所料，这是一份防疫预算案，资源分配基本上都投放在防疫工作，协助人民与国内企业渡过疫情冲击下的艰难时期以及稳住国内就业率（压制失业率）等方面。

房产项目并不是此次财案中的重要焦点，但也没有被政府完全忽略，其中直接受惠的有以下几项：

* 政府仍然鼓励人民能够拥有本身第一所的房产。宣布从2021 年1 月1 日开始到2025 年12 月31 日，购买第一所价值50 万令吉或以下房产的首购族，都能获得交易印花税 (Stamp Duty of Memorandum of Transfer) 以及房贷合约印花税 (Stamp Duty of Loan Agreement) 上的豁免。

* 政府宣布给予接手完成搁置房产项目的承包商，以及购买搁置房产项目的买家，交易印花税以及房贷合约印花税上的豁免，为期5 年。有效时段从2021 年1 月1 日到2025 年12 月31 日终。

* 政府将于国内数家被鉴定的商业银行合作提供 “先租后售” 的计划，协助首购族购买国内5,000 个一马房屋的单位。有效期限从2021 年起至到2022 年，为期2 年。

* 政府宣布拨款建造廉价房产供底收入群体，其中拨款5 亿令吉建造14,000 个廉价住宅单位；也同时拨款3 亿1,500 万，通过国家房屋公司 (Syarikat Perumahan Negara Berhad) 建造3,000 个人民亲善房屋 (Rumah Mesra Rakyat)

* 拨款3 亿1,000 万令吉给予大马公务员房屋计划 (Program Perumahan Penjawat Awam Malaysia) 为公务员提供房屋住所。

政府透过财案释放150 亿令吉资金落实国内数个交通基建工程被视为备受欢迎的做法，在推动工程之际，制造就业机会，为房市复苏奠定重要的底气。其中被提及的重要工程有，位于东马的泛婆罗州大道，金马市-新山双轨火车，巴生谷双轨火车第一阶段计划，政府也重申继续落实隆新高铁计划以及巴生谷第三捷运计划这两项重要的基建计划。

通过财案，我们看到政府在对抗疫情的同时，推出亲商政策吸引高科技，高价值科研投资项目，焦点项目包括电子与电机项目，航空项目，船务工程，药剂项目等。除了提升各大工业区的硬体设施外，也在公司税务上给出优惠。

在此次的财案下，最大的直接受惠者是首购族。印花税的豁免确实让首购族们省下一笔购置房产的开销，然而我们却没有看到政府阐明此项印花税豁免的优惠是否包含二手房产。这是财政部必须进一步向市场说明的。

对于建议中的“先租后售” 计划下，只限5,000 个 “一马房屋” 单位的建议，希望政府能够扩大至一马房屋以外的房产项目，不只局限于一马房屋而已。

政府没有通过此次财案向 “我的第二家园计划” 公布立场详情，意味着管辖此项计划的旅游部必须尽快公布立场与详情，不可无限度搁置此项计划，这对外国投资者以及参与此项计划的国内业者都是不公平的。

产业盈利税的征税机制没有在此次财案下获得修改，意味着市场仍然面对永久性的征税机制。虽说在首相之前所公布的Penjana 计划下，在2021 年12 月31 日之前脱售住宅房产，皆能够获得0% 的产业盈利税优惠，然而必须注意的是“永久性征税机制”的隐忧并没有解除。

无论如何，我们欢迎政府推动交通基建工程的决定，希望这些工程能够积极被执行，为国内制造就业机会，压制失业率，推动经济齿轮。