PMB 工业成白武士购新街场发展项目

The Suite Starz @ Sungai Besi 位置图

PMB 工业集团 (PMB Technology Berhad) 透过属下子公司 Everlast System Builder Sdn Bhd 宣布成为白武士,收购位于吉隆坡新街场 (Sungai Besi) 的一亩已经无法被现有业主完成工程项目的一亩发展地段。以下分享成交地段的简单资料:-

成交产业         :一亩商业发展地段

(Lot 101862, Geran Mukim 4489, Mukim of Petaling, District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)   

地点                 :这个发展项目被命名为 The Suite Starz @ Sungai Besi,坐落在新街场大道 (BESRAYA) 旁的沙叻秀 (Salak South) 区。正在建造的巴生谷第二捷运路线中的Taman Naga Emas 站,离开此地段大约700 米。吉隆坡南湖镇的巴士总站也离开此处只有3 公里距离。

地契                 :永久地契 (Freehold)           

土地面积         :1.645  英亩 (1.645 acres) – 已经扣除被政府征用的地段面积

发展概念         :该地段是一项完成了大约5% 建筑工程的服务式公寓项目。这是一项拥有175 个Studio Apartment 单位以及171 个服务式公寓单位的项目。业主(卖方)在清盘前已经出售了21 个单位。

成交价格         :三千万令吉 (RM 30,000,000)

每方尺价格     :四百一十九令吉 (RM 419 per sq ft)

交易日期         :12 /11 / 2020

卖方                 : CMMC Sdn Bhd (In Liquidation)

买方                 :PMB 工业集团属下子公司Everlast System Builder Sdn Bhd

备注                 :产业顾问Henry Butcher Malaysia 于2020 年10 月28 日的估价报告中指出,该地段的市场价值为三亿七十万令吉 (RM 30,700,000)。交易价格比估价低了七十万令吉。

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MQ产托售赛城办公大楼

交易产业 Quill Building 5 位置图

MQ 产业信托 (MRCB Quills REITS) 宣布脱售位于赛城 (Cyberjaya) 的一所商业办公大楼,以下分享该产业的简单资料:

成交产业                     :一栋5 层楼高包含2 层的地底泊车层的商业办公大楼。

(HS(D) 30754, PT 43965, Mukim of Dengkil, District of Sepang, State of Selangor Darul Ehsan)

地址                             :Quill Building 5, No, 3500, Jalan Teknokrat 3, 63000 Cyberjaya Selangor Darul Ehsan  

地点                             :此商业办公大楼坐落在被誉为马来西亚硒谷的赛城,一个以发展高科技与资讯工艺为主的大型发展项目。赛城的主要商业中心皆以商业产业为主,许多国际高科技公司将行政办公室设立于此。在开发赛城的时期,总开发商埋下了地下光纤电缆,为设立高科技公司的数据库奠定重要基础。

地契                             :永久地契 (Freehold)

土地面积                     :1.6 英亩 (1.6 Acre)  

总建筑面积                 :227,039 方尺 (227,039 sf)

可租用面积                 :81,602 方尺 (81,602 sf)

建筑年龄                     : 13 年

泊车位数量                 :283

成交价格                     :四千五百万令吉 (RM 45,000,000)

每方尺价格                 :五百五十一令吉(RM 551 psf) 

(对比可租用面积)

日期                             :12 / 11 / 2020

卖方                             :  MQ 产业信托 (MRCB Quill RETIS)

买方                             : Deriv Service Sdn Bhd

备注                             :房产顾问大马莱坊Knight Frank Malaysia Sdn Bhd予2020 年10 月2 日的产业沽价报告指出,该房产的市场价值是 RM 40,000,000。交易价格与沽价报告高出五百万令吉。

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防疫财案下的房产相关事项

财政部长东故扎夫鲁代表政府出台2021 国家财政预算案

在面对疫情冲击下,政府出台2021 年财政预算案。一如所料,这是一份防疫预算案,资源分配基本上都投放在防疫工作,协助人民与国内企业渡过疫情冲击下的艰难时期以及稳住国内就业率(压制失业率)等方面。

房产项目并不是此次财案中的重要焦点,但也没有被政府完全忽略,其中直接受惠的有以下几项:

* 政府仍然鼓励人民能够拥有本身第一所的房产。宣布从2021 年1 月1 日开始到2025 年12 月31 日,购买第一所价值50 万令吉或以下房产的首购族,都能获得交易印花税 (Stamp Duty of Memorandum of Transfer) 以及房贷合约印花税 (Stamp Duty of Loan Agreement) 上的豁免。

* 政府宣布给予接手完成搁置房产项目的承包商,以及购买搁置房产项目的买家,交易印花税以及房贷合约印花税上的豁免,为期5 年。有效时段从2021 年1 月1 日到2025 年12 月31 日终。

* 政府将于国内数家被鉴定的商业银行合作提供 “先租后售” 的计划,协助首购族购买国内5,000 个一马房屋的单位。有效期限从2021 年起至到2022 年,为期2 年。

* 政府宣布拨款建造廉价房产供底收入群体,其中拨款5 亿令吉建造14,000 个廉价住宅单位;也同时拨款3 亿1,500 万,通过国家房屋公司 (Syarikat Perumahan Negara Berhad) 建造3,000 个人民亲善房屋 (Rumah Mesra Rakyat)

* 拨款3 亿1,000 万令吉给予大马公务员房屋计划 (Program Perumahan Penjawat Awam Malaysia) 为公务员提供房屋住所。

政府透过财案释放150 亿令吉资金落实国内数个交通基建工程被视为备受欢迎的做法,在推动工程之际,制造就业机会,为房市复苏奠定重要的底气。其中被提及的重要工程有,位于东马的泛婆罗州大道,金马市-新山双轨火车,巴生谷双轨火车第一阶段计划,政府也重申继续落实隆新高铁计划以及巴生谷第三捷运计划这两项重要的基建计划。

通过财案,我们看到政府在对抗疫情的同时,推出亲商政策吸引高科技,高价值科研投资项目,焦点项目包括电子与电机项目,航空项目,船务工程,药剂项目等。除了提升各大工业区的硬体设施外,也在公司税务上给出优惠。

在此次的财案下,最大的直接受惠者是首购族。印花税的豁免确实让首购族们省下一笔购置房产的开销,然而我们却没有看到政府阐明此项印花税豁免的优惠是否包含二手房产。这是财政部必须进一步向市场说明的。

对于建议中的“先租后售” 计划下,只限5,000 个 “一马房屋” 单位的建议,希望政府能够扩大至一马房屋以外的房产项目,不只局限于一马房屋而已。

政府没有通过此次财案向 “我的第二家园计划” 公布立场详情,意味着管辖此项计划的旅游部必须尽快公布立场与详情,不可无限度搁置此项计划,这对外国投资者以及参与此项计划的国内业者都是不公平的。

产业盈利税的征税机制没有在此次财案下获得修改,意味着市场仍然面对永久性的征税机制。虽说在首相之前所公布的Penjana 计划下,在2021 年12 月31 日之前脱售住宅房产,皆能够获得0% 的产业盈利税优惠,然而必须注意的是“永久性征税机制”的隐忧并没有解除。

无论如何,我们欢迎政府推动交通基建工程的决定,希望这些工程能够积极被执行,为国内制造就业机会,压制失业率,推动经济齿轮。

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Tadmax资源蕉赖购地

Tadmax资源 (Tadmax Resources Berhad) 宣布向吉隆坡市政府收购位于吉隆坡蕉赖的一亩发展地段,增添旗下发展地库。以下分享相关产业资料:

成交产业                      :一亩商业发展地段。

[HS(D) 120394, PT 9535, Mukim of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan]

地点                             :此地段位于吉隆坡蕉赖的Jalan Desa Aman 1,离开吉隆坡市区以东南大约7 公里。Taman Mutiara捷运站离开此地段大约500 距离。附近的商业广场有Eko Cheras Mall以及 Cheras Leisure Mal。

地契                             :99 年有限期地契,租借期于2116 年6 月12 日终, (Leasehold 99 years, expiring on 12/6/2116, remaining 96 years unexpired interest)

总面积                         :2.6 英亩 (2.6 acres)

土地用途                     :商业用地 (Commercial Land)   

发展概念                     :预计此地段将被开发成为一项以商业为主的发展项目。

交易日期                     :30 / 10 / 2020

收购价格                     :三千七百四十万令吉 (RM 37,400,000)

每方尺价格                 :三百三十令吉 (RM 330 per sq ft)

卖方                             :吉隆坡市政府 (Dewan Bandaraya Kuala Lumpur)

买方                             :Tadmax资源属下子公司 Builtamount Development Sdn Bhd     

备注                             :产业顾问公司Knight Frank Malaysia Sdn Bhd 于30/10/2020 的估价报告中指出,该地段的市价是三千八百万令吉 (RM 38,000,000),相等于每方尺价格三百八十令吉 (RM 380 psf)。

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怡嘉控股沙阿南购地

怡嘉控股 (EcoFirst Consolidated Berhad) 宣布收购位于沙阿南的一亩商业发展地段,增添旗下发展地库。以下分享相关产业资料:

成交产业                      :一亩商业发展地段。

[PN 115434, Lot 87187, Mukim of Bukit Raja, District of Petaling, State of Selangor]

地点                                         :此地段位于沙阿南区域的 Jalan Batu Arang,通往此处的主要大道有北巴生谷高速大道 (North Klang Valley Expressway),通过此大道衔接主要联系公路 Jalan Batu Arang。这是一个以住宅产业为主的区域。

地契                             :99 年有限期地契,租借期于2108 年12 月27 日终, (Leasehold 99 years, expiring on 27/12/2108, remaining 88 years unexpired interest)

总面积                         :4.76 英亩 (4.76 acres)

土地用途                     :商业用地 (Commercial Land)   

发展批文                     :该地段在2018 年3 月30 日获得沙阿南市议会的发展批文,该批文的有效性也获得延长至2019 年2 月28 日。然而并不清楚该项发展批文是否有获得第二次的延长批准。

                                    在发展批文中所被允许的发展项目是一项以SOHO 为主的项目,其中包括1,098 个SOHO 单位,40 个商业店铺,4个百货商场空间,2 个商业空间以及3 层的地底泊车位。

                                    以上发展计划预计高达三亿一千万令吉 (RM 310,000,000)  

交易日期                     :15 / 10 / 2020

收购价格                     :四千二百万令吉 (RM 42,000,000)

每方尺价格                 :二百零三令吉 (RM 203 per sq ft)

卖方                             :Modern Peak Sdn Bhd

买方                             :怡嘉控股属下子公司 EcoFirst Worldwide Sdn Bhd          

备注                             :产业顾问公司CH Wiliam, Talhar & Wong 于8/10/2020 的估价报告中指出,该地段的市价是四千二百万,与交易价相同。

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Kerjaya Prospek收购发展地段

建筑与房产发展商Kerjaya Prospek 集团属下子公司 Kerjaya Property Sdn Bhd宣布收购位于吉隆坡浦仲路 (Jalan Puchong)的一亩发展地段。以下分享成交地段的简单资料:-

成交产业         :一亩发展地段

(Lot 3252, Geran Mukim 216, Mukim of Petaling, District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)   

地点                 :地段位于吉隆坡浦仲路旁,离开旧巴生路不远。这是衔接旧巴生路与浦仲区的一条要道。该集团在离开此地段不远处有着一项房产项目,名为 Bloomsvale, 这是一项高空阁楼的公寓项目。

地契                 :永久地契 (Freehold)           

土地面积         :1.16  英亩 (1.16 acres)

成交价格         :一千零九万六千四百令吉 (RM 10,096,400)

每方尺价格     :二百令吉 (RM 200 per sq ft)

交易日期         :7 /10 / 2020

卖方                 : Rozlen @ Hamizan Binti Mohd Tahir

买方 :Kerjaya Prospek 集团属下子公司 Kerjaya Property Sdn Bhd

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AXIS产托再购沙阿南厂房

AXIS 产业信托 (AXIS REITS) 宣布再次收购位于雪兰莪州沙阿南 (Shah Alam) 第15 区的一所工业厂房。这已经是该产托在今年在该区收购的第二间工业厂房项目。以下分享所交易产业的简单资料:

地点                              :位于沙阿南的第15 工业区内,衔接该房产与雪州内的数个主要城镇的主干公路是联邦大道,巴生港口位于该地段以西大约20 公里,毗邻大多数都是工业房产,因沙阿南是一个著名的工业区域。

成交产业                     :一亩建有一座单层工业厂房的工业地段

(HS(D) 172560, PT 207, Section 15, Town of Shah Alam, District of Petaling, State of Selangor)

地址                              :No. 16, Jalan Pengapit 15/19, Seksyen 15, 40200 Shah Alam, Selangor Darul Ehsan

地契                             :99 年有限期业权地契,租借期于2078 年4 月8 日终。 (Leasehold for 99 years, expiring on 8/4/2078, remaining unexpired term of 58 years)

土地面积                     :2.16 英亩 (2.16 Acre)  

建筑面积                     :41,061 方尺 (41,061 sq ft)

建筑年龄                     :38 年

成交价格                     :一千一百八十七万令吉 (RM 11,870,000)

日期                             :3 / 9 / 2020

卖方                             :  Melewar Steel Services Sdn Bhd

买方                             : AXIS 产业信托

每方尺土地                 :一百二十六令吉(RM 126 psf) 

备注                             :房产顾问Rahim & Co International Sdn Bhd 予2020 年7 月1 日的产业估价报告指出,该房产的市场价值是 RM 12,800,000,交易价格低于估价报告 RM 930,000。             买卖双方同意在完成此项交易的其中一项条件就是,买方或是卖方成功为该工业厂房招揽租户,而每月的最低租金则是RM 70,000,租借期限最少3 年。倘若以此推算,该房产的投资报酬将是 7.1%。

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AXIS产托增加旗下产业

AXIS 产业信托 (AXIS REITS) 宣布收购位于雪兰莪州沙阿南 (Shah Alam) 的一所工业厂房,增加旗下房产。以下分享所交易产业的简单资料:

成交产业                                 :一亩建有两座单层工业厂房以及一所双层办公楼的工业产业

(HS(D) 172525, PT 156, Section 15, Town of Shah Alam, District of Petaling, State of Selangor)

地址                                         :No. 45, Jalan Utas 15/7, Seksyen 15, 40200 Shah Alam, Selangor Darul Ehsan

地点                                         :位于沙阿南的第15 工业区内,衔接该房产与雪州内的数个主要城镇的主干公路是联邦大道,巴生港口位于该地段以西大约20 公里,毗邻大多数都是工业房产,因沙阿南是一个著名的工业区域。

地契                                         :99 年有限期业权地契,租借期于2071 年7 月10 日终。 (Leasehold for 99 years, expiring on 10/7/2071, remaining unexpired term of 51 years)

土地面积                     :10.41 英亩 (10.41 Acre)  

建筑面积                     :286,953 方尺 (286,953 sq ft)

建筑年龄                     :29 年,业主曾在2018 年间对该产业进行维修

成交价格                     :九千五百万令吉 (RM 95,000,000)

每方尺土地                 :二百一十令吉(RM 210 psf) 

日期                             :26 / 8 / 2020

卖方                             :  Axis Development Sdn Bhd

买方                             : AXIS 产业信托

备注                             :房产顾问PA International Property Consultants (KL) Sdn Bhd 予2020 年8 月21 日的产业沽价报告指出,该房产的市场价值是 RM 95,000,000,交易价格与沽价报告相同。

                                    该厂房目前拥有每月RM 513,448.20 的租金收入至到2023 年,租户是一家运输公司One Total Logistics (M) Sdn Bhd。倘若以此推算,该房产的投资报酬率达 6.5%。

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政府又U 转,不过这次好

空置房产

房屋及地方政府部长祖莱达宣布搁置向房产发展商增收房产空置税的这项建议。政府在之前建议向发展商征收房产空置税希望减缓房产滞销情况,根据部长的说辞,落实该项税务是要让发展商在往后开发项目时能够更加谨慎,特别是市场的调查。然而在听取了市场多方面的回馈后政府决定搁置,因为觉得眼下的情况并非落实房产空置税的时机。

房产空置税是政府针对已经完成房产项目却又无法在特定的时间内完成销售,进而造成滞销情况的发展商所征收的税务。 纵观全球数个国家,房产空置税都不是一项陌生的税务,其中包括了中国,澳洲,法国,加拿大等。该项税务的其重一个目的是要遏制房产滞销情况泛滥,策略就是在房产供应层面上,下手控制。

目前困扰大马房市最大的问题是滞销情况,特别是高空阁楼,这就是促使政府想要落实房产空置税的主要念头。根据国家房产资料中心所公布的2020 年第一季度的房产市场报告数据显示,对比2019 年第一季度,服务式公寓与SOHO的房产类别在市场上各别增加的30.2% 与28.8%,占了市场上滞销数据的绝大部份。拥有最多服务式公寓滞销的州属是柔佛(12,148 单位),联邦直辖区吉隆坡 (2,333 单位) 以及雪兰莪(1,874 单位)。

看一看外国的一些例子,加拿大温哥华地方政府规定,任何在空置超过6 个月的住宅房产业主将会被征收可被征税房产数额的1% 做为空置税;而在英国,如果房产被搁置2 年或以上,将会被100% 额外的市政税 (Council Tax)。至于中国香港在2019 年也同样祭出房产空置税针对无法在房产项目竣工后的12 个月内售出的单位将被征收房产空置税,除非该单位成功出租。被征收的房产空置税率则是年度预估租金的200%。然而之前政府所建议的税务制度并不是针对各别业主,而是直接对准发展商。

房产空置税其实是另一种打房工具,许多国家会用此来打击炒房风气,避免房市过热情况出现,又或者国内出现房产供应短缺的问题,才会采用空置税来控制情况。反观大马现况,市场处于人人谨慎,大家观望的边缘,国内绝对没有出现房产供应短缺。大马统计局所公布数据显示,马国第二季度按年萎缩17.1%,写下自金融风暴以来的最差的纪录。市场急需要政府输送 “暖流” 进入,激活市场。我们甚至希望国外资金到来,购置我们的房产。2020 年度财政预算案中,政府将外国人置业门槛从100 万令吉调降至60 万令吉论证此点。

倘若政府冒然落实房产空置税,必会引发发展商们降价清货来避空置税。这样的情况直接告诉全世界,我国房产是一项会贬值的项目,那时会有哪一些投资者会愿意再来大马投资呢?若是国内情况并没有大幅度改善,海外资金又退场,到那时房产依然滞销,问题仍然存在。

要减少滞销,政府必须从振兴经济大环境着手,制造多方就业机会,提高人均收入让大伙能够负担得起房价。让市场需求来吸纳房产项目,方为上策。此时此刻,我们需要热烈欢迎多方买家,不论国内或海外入市,提振市场买气。

政府悬崖勒马宣布搁置房产空置税绝对是一项明确的决定。

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Bonia集团收购吉隆坡黄金地段

Bkt Bintang Bonia著名的服装集团 (Bonia Corporation Berhad)宣布收购位于吉隆坡武吉免登(Bukit Bintang) 的黄金地段。以下分享该地段资料:

地段资料         :两亩商业地段

(Geran 34325, Lot 510; HS(D) 119062, PT 133 both located within Section 67, Town and District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)

地点                 :此地段位于吉隆坡武吉免登路 (Jalan Bukit Bintang) 与Jalan Delima 的交界处。离开著名的伯威年广场大约800 米,国油双子塔离开该地段以西北大约1.5 公里。

地契                 :永久地契 (Freehold)

土地总面积     :   0.515 英亩 (0.515 acres)

土地用途         :商业用途

成交价格         :RM 49,351,830

每方尺价格     :二千二百令吉 (RM 2,200 per sq ft)

成交日期         :17 / 8 / 2020

卖方 (Vendor) :  Capital Land Sdn Bhd

买方(Purchaser) : Bonia集团属下子公司Casa Bologna Sdn Bhd

备注                  :根据产业顾问 Akram & Co Sendirian Berhad 予2020 年7 月1 日的沽价报告,该地段的市场价格为 RM 49,350,000 即每方尺二千二百令吉 (RM 2,200 psf)。

目前,Lot  510 土地上有一栋独立式洋房,用来充当一家海鲜餐馆,而PT 133 土地则有货舱式酒店 (Container Hotel)

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