HCK资本收购双溪毛诺发展地段

HCK - Sg Buloh马来西亚产业发展商HCK 资本集团 (HCK Capital Group Berhad) 宣布向雪州发展机构 (PKNS)收购位于双溪毛诺 (Sungai Buloh) 发展地段 。以下分享该地段的相关资料:

成交产业                     : 一亩发展地段

(Lot 23788, PM 5039, Mukim of Sungai Buloh, Tempat Subang Bestari, District of Petaling, State of Selangor Darul Ehsan)

地点                             :此地段位于双溪毛诺区,面向 Jalan Zuhal U5/179, Seksyen 15, Shah Alam, Selangor Darul Ehsan。该地区离开吉隆坡市区以西大约30 公里,以及八打灵市区以西北大约11 公里路程。毗邻该处的明显地标有 The Star Avenue 商业广场,梳邦旧飞机场,HELP 大专学院以及HELP 国际学校等。

地契                              :99 年限期地契,租借期于2113 年7 月6 日终。(Leasehold Interest for 99 years, expiring on 6/7/2113)

总土地面积                  : 10 英亩 (10 Acres)

土地用途                      :商业用地

发展概念                      :据了解,发展商将在此开发综合商业发展计划。

总成交价                      :八千万令吉 (RM 80,000,000)

每方尺价格                  :一百八十三令吉六十五仙 (RM 183.65 per sq ft)

日期                              :6 / 12 / 2017

卖方(vendor)              : 雪兰莪州发展机构 (Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor)

买方(purchaser)     : HCK 资本集团属下子公司 HCK Bestari Sdn Bhd

备注     : 根据专业产业顾问 Laurelcap Sdn Bhd 于2017 年10 月24 日的产业沽价报告指出,该地段的市价是八千万令吉。

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OCR集团向丽阳机构收购发展地段

OCR - PJOCR 集团 (O&C Resources Berhad) 宣布向丽阳机构 (Tropicana Berhad) 收购位于雪州八打灵区的一亩商业发展地段。以下分享相关产业资料:

成交产业                        :一亩发展地段。

[Geran 54432, Lot 45822, Section 39, Town and District of Petaling Jaya, State of Selangor Darul Ehsan.]

地点                               :此地段位于雪州八打灵再也的Damansara Intan,面向Jalan SS20/7,也是毗邻丽阳购物广场 (Tropicana City Mall) 的南面。该地段离开八打灵市区以西北大约6 公里,离开吉隆坡市中心以西南大约13 公里。衔接该地段与各大城镇的主干公路是白沙罗-蒲仲大道。

地契                              :永久地契 (Freehold)

总面积                         :1.01英亩 (1.01 acres)

土地用途                     :商业用地 (Commercial Land)

发展批文                    :卖方于2016 年5 月5 日获得地方政府的发展批文,被批准建造一项包含一栋15 层楼高的商业办公大楼,5 层楼高的泊车层,2两层楼的办公大楼设施的发展项目。发展批文有效至2018 年9 月11 日。

收购价格                     :RM 24,587,651

每方尺价格                 :五百五十九令吉 (RM 559 per sq ft)

日期                             :7 / 11 / 2017

卖方                             :丽阳机构属下子公司 Tropicana City Sdn Bhd

买方                             :OCR 集团属下子公司 O&C Construction Sdn Bhd

备注                             :产业顾问公司Rahim & Co International Sdn Bhd 于2017 年10 月30 日的产业沽价报告中指出,该地段的市场价格为 RM 24,940,000, 既每方尺 RM 566。

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点评内阁指示冻结四项房产项目批文申请 – 公寓篇

Service Apartment内阁日前向吉隆坡市政厅发出明确指示,宣布冻结商业广场,商业办公大楼,服务式公寓以及价格超过一百万令吉的高档次公寓发展项目批文申请。联邦直辖区部长东故安南较后指出,该项冻结令可能维持两到三年之久,必须视市场情况而定。第二财政部长佐哈里则在指出,该项冻结禁不止是用于吉隆坡市政厅的管辖地区,而是涵盖全国上下。

内阁发出冻结令是基于日前国家银行数据显示国内的滞销住宅产业数量已经翻倍增长,2017 年第一季度高达130,690 个单位,对比2004 年至2016 年的平均滞销总数72,729 高出的几乎双倍。

冻结服务式公寓以及超过一百万高档次公寓的举动是一项以时间换空间的举动。政府希望通过终止以上两项发展批文,停止供应,期待市场能够消化现有库存。从过往的房屋政策解读,政府一方面进行打房,一方面通过增建中低价房产回应市场需求,期望达到中价房产供需平衡。然而看来成效不大,方使政府祭出冻结令。影响最大的必然是计划在近期内提出发展批文申请的发展商,企业的计划必然被全盘打乱。

虽说冻结令能够暂缓房产滞销的市场压力,然这并不是一项长远之计。除了一方面建造中低价房屋供市外,各造必须想方设法消化现有的库存,双管齐下方能恢复市场平衡状态。然而市场现象告诉我们,纵然政府建造中低价房屋,仍然出现人们无法获得银行贷款而被迫放弃购买。其中出现了一个让人反思的问题,是否是所谓中低价房屋的价格对这群人来说仍然是太高?又或者是这群人的拥屋能力有待加强?倘若是屋价太高,政府是否应该考虑从政策下手,减低开发成本,简化中低价房的批准程序来协助发展商调降房价?政府可考虑豁免建造中低价房产项目建材的相关税务,减免中低价房产项目的法定费用,开放政府保留地等,以降低开发成本,进而降低房价。

要消化市场上的产业库存,需要的是经济大环境的辅助以及市场信心的加强。国家经济状况与国民就业机会是息息相关的。人们需要稳定的职业方可有能力购买房产。若当人民的收入提高,则会购房投资。归根究底,经济大环境因素的好转将是解决房市滞销,平衡供需的其中一项关键因素。因此政府必须将重心放在拟定策略,有效执行,激活市场,推动经济,加强大家对国内市场的信心。

说到市场信心,虽说现阶段已是买方市场,但许多人仍采取观望态度。除了有些人正等待 “最低价位” 的时候入场希望得到最大回筹外,也有一些人是对国内市场没有信心,选择将投资移出国外。不否认,网路上出现一些对国内情况不利的假新闻确实打击投资者的信心。当真假难辨的时刻,投资者选择观望时可以理解的。这间接对要消化市场的滞销库存增加的挑战。

在内阁冻结令下,虽然不利发展商然而预计能够刺激二手房市。预计市场仍然能够看到没有持有能力的投机者将价格调降以求脱手,二手房市仍然有机可寻。平时认为不太可能寻获符合购买能力的服务式公寓/公寓地区,不妨花点时间检视一下,可能会出现意想不到的惊喜。

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狮城Dunearn Court 寻获新买主

Dunearn Court新加坡整体脱售风潮 (En-Bloc Sale) 继续,再有一房产项目成功在市场成功交易。此次成功交易的房产项目是位于第11 区 (District 11) 的Dunearn Court。买方是 Roxy-Pacific Holdings 属下子公司 RH Central,一家在新加坡上市的房地产发展商。

负责此项交易的产业顾问 Knight Frank Ptd Ltd 于2017 年10 月24 日指出,Dunearn Court 是一项永久业权的项目 (Freehold) ,占地19,203 方尺,一共有11 个住宅单位。该项目是以三千六百三十万新元 (S$ 36,300,000)成交,即每方尺建筑面积为一千三百七十一新元 (S$1,371 psf ppr),预计每业主在此项交易中能够获得介于 S$ 2,900,000 到 S$ 3,120,000。

根据新加坡2014 年发展蓝图显示,该项目坐落在住宅项目区域,被允许的容积率是1.4 倍。发展商必须向新加坡政府缴付五十五万新元 (S$ 550,000) 的发展费用,方可在此重新发展。

Dunearn Court 坐落在新加坡的第11 区内,附近设有 Tan Kah Kee 与Botanic Garden 两个捷运站。Knight Frank 同时指出,该项目有潜能被重新开发成为35 个平均建筑面积753 方尺的公寓单位,提供投资者选择。

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UEM 阳光依斯干达售地

 

UEMS-Nusajaya坐拥柔佛州依斯干达特区最多发展地库的UEM 阳光 (UEM Sunrise Berhad) 宣布脱售位于依斯干达发展走廊中努沙再也 (Nusajaya) 区域的发展地段 。以下分享该地段资料:

地段资料         :一亩发展地段

(PTD 71080, HS(D) 309469, within Mukim of Pulai, Iskandar Putri, Johor Bahru)

地点                 :此地段位于努沙再也的Sungai Danga-Kota Iskandar 高速大道与Persiaran Pantai JB-Nusajaya 高速大道的交汇点。毗邻马来西亚 Marlborough 学院与Raffles American School离开努沙再也的市区Medini 只有大约3 公里。

地契                 : 永久地契 (Freehold)

土地用途         :根据新山城市策划蓝图 (Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru),该地段的用途为商业。

土地面积         :  163.92 英亩 (163.92 acres)

成交价格         :三亿一千万令吉 (RM 310,000,000)

每方尺价格     :四十三令吉四十仙  (RM 43.40 per sq ft)

成交日期         :30 / 10 / 2017

卖方 (Vendor) : UEM 阳光属下子公司 Bandar Nusajaya Development Sdn Bhd

买方(Purchaser) : Country View Berhad属下子公司Country View Resources Sdn Bhd

备注                 :共有两家专业产业顾问公司对该地段进行了产业沽价,即Jones Lang Wotton 与 Asian Pullprop Sdn Bhd, 分别认为地段的市场价格为三亿令吉 (RM 300,000,000) 与 三亿七百万令吉(RM 307,000,000)。

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2018 财政预算案中房产事项:没有惊喜,却有意外

NAJIB RAZAK / BAJET 2018首相兼财长纳吉在国会提呈2018 年度财政预算案,政府预测国内经济增长将达到5.2% 到5.7%,并对于我国在2017 年的经济表现与未来的前景感到乐观。这份财政预算案广泛被称为一份较为亲民却不怎么亲商的预算案。

在房地产事项上并没有看到政府给于业界特别的惊喜,政府仍然对房地产的炒楼风非常感冒,没有宣布放松打房政策,但却把明年的房产焦点放在让中低层的劳动群体实现拥屋的梦想,特别是B40 群体与一向以来为国防治安献身的军警人员。

政府延续增建可负担房屋供市与压制房产投机活动的两大策略做为2018 年的产业政策主轴。政府宣布拨款22 亿令吉来建造各种类别的可负担房屋,建议开发以下:

17,300 间人民房屋 (Project Perumahan Rakyat), 3,000 间人民亲善房屋 (Rumah Mesra Rakyat),210,000 间价格低于RM 250,000的一马房屋, 600 间特地为B40 群体所打造的“我的漂亮新屋计划” My Beautiful Homes (建造地区分布在登嘉楼,彭亨,马六甲,柔佛,沙巴,砂拉越以及原著民区)。政府也宣布在明年将有25,000  个政府公务员房屋(PPA1M) 将竣工,政府也将继续分阶段建造128,000 个政府公务员房屋单位,让公务员们能够以合理的价格购买本身的房屋。

政府也宣布将通过My Deposit 计划为2,000 个住宅单位支付首期也同意延续My Homes 计划,协助发展商提供更多的可负担房屋。为了鼓励继续建造可负担房屋,私人发展商将根据特定的标准,获得一马房屋机构所提出的加强融资计划 (Step Up Financing)。

政府也有意愿恢复市场上被搁置的房产项目,对于进行拯救被搁置房产项目的发展商,政府建议豁免融资和约与买卖和约的印花税,购买类似项目的第一购屋者也同样能够获得以上优惠,有效日期从2018 年1 月1 日到2020 年12 月31 日。

政府在此次的财政预算案再次凸显了加强打造公共交通设施的决心,有轨交通方面,重点放在东海岸铁路 (East Cost Rail Link),衔接双溪毛诺-沙登-布城的巴生谷第二捷运,巴生谷第三捷运或称为Circle Line (预计2025 年竣工),衔接万达镇-巴生的第三勤快铁计划(预计2021年竣工),衔接吉隆坡与新加坡的马星高铁(预计2026 年竣工)。

对于公路设施方面,重点则放在衔接万津-太平的西海岸大道 (West Coast Highway),半岛中部脊椎公路 (Central Spine Road Project) 中衔接文冬-劳务路段与吉兰丹话望生-彭亨Kampung Relong 路段,建造通往巴生港口的另一条替代公路。政府也将对建造衔接纳闽岛与沙巴大陆建造一条衔接大桥的概念进行可行性研究 (Feasibility Study)。

我选择相信,预算案中的增建可负担房屋与建造交通设施的两大焦点皆在产业界的预料之内,然政府却在财政预算案中出台了一项让人意外的建议。为了促进租凭市场 (Rental Market),政府建议给于租金收入税务减免。对于每月拥有产业租金收入RM 2,000 以下的业者 (只限大马国民),政府给于50% 的租金税务豁免,有效期从2018 年到2020 年,为期三年。这确实是一项意外宣布。

政府也将修改房屋出租法令 (Akta Sewa Rumah Kediaman) 进一步保护房东与租户的权益。

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狮城后港住宅项目集体脱售

Florence Regency新加坡后港区 (Hougang) 的Florence Regency 住宅项目传出集体脱售。负责此项脱售计划的产业顾问公司仲量行 (Jones Lang Lasalle) 于2017 年10 月20 日发表声明证实此项交易。。

Florence Regency 的脱售价格为六亿两千九百万新元(S$629,000,000),向等于每建筑面积八百四十二新元 (S$842 psf ppr)。该项目是99 年有限期业权项目 (99 years leashold),占地8.9 英亩,一共有336 个住宅单位。预计每单位业主 (卖方)可在此项交易中获大约一百八十四万新元至一百八十九万新元。根据新加坡2014 年发展蓝图显示,该项目坐落在住宅项目区域,被允许的容积率是2.8 倍。

Florence Regency 是位于新加坡后港区的一项私有化中等收入公寓(HUDC Flats)。这是新加坡政府通过建屋局在1970年代专门为中产阶级建造的,直到1980 年末因需求下降而停止建造。这是新加坡住宅产业市场的特色。

Florence Regency 坐落在Upper Seranggon Road North,离开Kovan 捷运站不远。后港广场 (Hougang Mall) 与数间学府也近在咫尺,其中抱括Holy Innocent’s Primary School 与 The French School of Singapore。

此次交易的买方是在香港上市的Logan Property,这也是该集团在狮城的第二项购入的发展项目。该集团第一项入驻新加坡的项目是与中国南山集团 (Nanshan Group) 联手在今年5 月间收购狮城Sterling Road, Queenstown 的一项住宅项目。

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