新加坡政府出重手打房

Sgp Cooling Off Measures

新加坡政府在毫无预警之下,在5/7/2018 下午宣布加大打房力度,新的打房措施将在隔天即6/7/2018生效。新加坡政府此项宣布被市场看成是出重手抑制国内房产过热情况。公布此向调整政策的是新加坡国家发展部长黄循财。

由于宣布太突然,市场掀起最后一分钟抢购房产的热潮,根据报道在当天晚上所成交的新房产项目高达1,008 个单位,其中 Park Colonial (310 个单位),Riverfront (511 个单位),Stirling (187 个单位)。新加坡上市房产开发商的股价因政府的这项宣布在隔天交易日急速下挫,有者的降幅更是高达18%。

新宣布的打房措施包含两项调整,情况如下:

  • 调涨买者额外印花税率 (Additional Buyer Stamp Duty)

额外买者印花税是新加坡政府已向以来采用的控制房市的政策。在新加坡购置房产,除了传统的印花税外,也必须交付买者额外印花税。然而,新加坡公民购买的第一所房产则可豁免。以下列出最新与过往的买者额外印花税率比较:

新加坡公民                                                    之前                           现今

第一所住宅房产                                            0%                               0%

第二所住宅房产                                            7%                               12%

第三所或以上住宅房产                                10%                             15%

新加坡永久居民

第一所住宅房产                                            5%                               5%

第二所住或以上宅房产                                10%                             15%

外国公民

购买任何住宅房产                                        15%                             20%

发展机构/公司

购买任何住宅房产                                        15%                             25%

被注:倘若发展商收购住宅房产,则需另加5% 的买者额外印花税。

  • 调整贷款与价值比率 (Loan to Value Ratio)

从6/7/2018 起,所有的银行贷款将进一步缩紧5%。这就表示,倘若购买第二所住宅房产而该投资者已无未还清的房贷,最高贷款与价值比率是75% ;倘若该购买者仍然拥有未还清房贷,最高贷款与价值比率则降至45%。

以上两项政策调整很明显是要提高购买住宅房产的门槛,预计市场上的住宅房产交易量比会减少,市场买气急速减退。

另一方面,预计新加坡非常流行的集体脱售活动也会降温。根据过往经验,任何发展商在购得集体脱售项目后,必须在5 年内完成所有工程以及达至100% 销售率,否则无法获得15% 买者额外印花税回扣。然而在新的政策下,纵然发展商能够在5 年内完成工程与销售,仍然必须向政府上缴5% 的买者额外印花税,而且必须在之前就上缴。换言之,发展商的开发成本进一步提高。

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Crest Builders控股宣布脱售满家乐发展地段

Crest Builder-Mont KiaraCrest Builders Holdings Berhad宣布脱售旗下位于吉隆坡满家乐的发展地段。以下分享该地段资料:

地段资料         :一亩发展地段

(Geran Mukim 1059, Lot 1863, Tempat Sungei Teba, Mukim of Batu,  District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)

地点                 :此地段位于吉隆坡的满家乐 (Mont Kiara)。该区域是外国投资者在马国所关注的其中一个热点区域之一。该地段目前还未有衔接公路与现有的公路 Jalan Kiara 3互相连接,是一亩位于第二层的发展地段 (second layer development land)。

地契                 :永久地契 (Freehold)

土地总面积     :   2.94 英亩 (2.94 acres)

土地用途         :根据吉隆坡发展蓝图,该地段的用途为住宅用地,然而土地局资料显示,还未完成转换土地用途程序。

成交价格         :三千四百万令吉 (RM 34,000,000)

每方尺价格     :二百六十五令吉五十仙 (RM 265.50 per sq ft)

成交日期         :28 / 6 / 2018

发展概念         : 预计发展商将此地段开发住宅公寓项目。

卖方 (Vendor) :  Crest Builders Holdings Sdn Bhd

买方(Purchaser) : Sunrise Pioneer Sdn Bhd

备注                 :根据房地产顾问 Amax Valuer Sdn Bhd于2017 年6 月14 日的产业沽价报告中指出, 该地段在当时的市价也是三千四百万令吉 (RM 34,000,000),相等于成交价格。

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澳门信德集团狮城创纪录

Park House新加坡集体脱售风潮不退,不只出现多个竞标项目,也同时创下每方尺建筑面积最高价成交纪录。

由澳门赌王何鸿燊创办的信德集团 (Shun Tak Holdings) 成功竞标位于新加坡第10 区 (District 10) 的Park House。成交价格为三亿七千五百五十万新元 (S$ 375,500,000),成交价格比竞标底价高出21.9%。竞标底价 (Reserve Price) 为三亿八百万新元 (S$ 308,000,000), 既每方尺建筑面积二千三百八十七新元 (S$ 2,387 psf ppr)。

Park House是一项拥有永久业权的住宅项目,目前一共56 个住宅单位以及4 个商业店铺单位,占地1.06 英亩。根据新加坡2014 年城市规划蓝图,该区的土地用途为住宅用地,被允许的发展容积率是2.8 倍,因此建筑面积达129,035, 方尺。因此成交价格是每方尺建筑面积二千九百十新元 (S$ 2,910 psf ppr)。负责此项集体脱售交易的房产顾问CBRE Singapore表示该交易额创下新加坡今年来集体产业脱售中最高的每方尺价格纪录。

据了解,发展商无需向新加坡政府上缴发展费用 (Development Charges),因为该街区的发展低线 (Development Baseline) 高达3.66。每户业主预计透过集体脱售获得介于四百三十万新元至七百六十万新元的回筹。

Park House位于新加坡著名的乌节路区域 ,地址为 21, Orchard Boulevard, Singapore 248645,位于Orchard Boulevard 与 Tomlinson Road 的交界处。毗邻的著名商业广场与酒店有 ION Orchard, Paragon, Four Seasons Hotel。近期朝鲜最高领导人金正恩在新加坡与美国总统会谈所居住的酒店,St Regis Hotel 离开该产业以东北大约300 米。

据了解,信德集团将在此地进行重建,开发高档次公寓项目计划,预计在2023 年竣工。

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Aspen 集团收购沙阿南工业地段

Aspen - Shah Alam在新加坡上市的Aspen 集团透过旗下资公司宣布脱售旗下位于雪州沙阿南的工业地段,发展持续性综合物流,仓库与电子商务枢纽。以下分享相关资料:

成交产业                     :三亩建有一栋单层工业厂房,两栋办公楼以及一个警卫保安亭的工业地段

(PN 112585, HS(D) 135878 & 135879,Lot 818, PT 757 & 758, Section 16, Bandar Shah Alam, District of Klang, State of Selangor Darul Ehsan)

地址                             :Lot 200, Persiaran Selangor, 40000 Shah Alam, Selangor Darul Ehsan

地点                             :此地段位于沙阿南工业区内,巴生港口离开此地以西大约18 公里。与该区互相连接的主干公路是联邦大道。毗邻该产业也是工业产业,玛拉大学 (UiTM) 离开该产业以北大约3 公里。

地契                              :Lot 88 – 99 年有限期地契,租借期于16/7/2072 终 (Leasehold interest of 99 years, expiring on 16/7/2072, remaining 54 years unexpired term )

PT 757 & 758 – 99 年有限期地契,租借期于27/2/2099终 (Leasehold interest of 99 years, expiring on 27/2/2099, remaining 81 years unexpired)

土地总面积                 :70.93 英亩 (70.93 acres)

建筑总面积                 :19,372 方尺 (19,372 sq ft)

交易价                         :一亿九千万令吉 (RM 190,000,000)

每方尺价格                 :六十一令吉五十仙 (RM 61.50 per square foot)

(对比土地面积)

交易日期                     :13 / 6/ 2018

卖方(vendor)               :  马来西亚化工集团 (Chemical Company of Malaysia Berhad)

买方(purchaser)     : Aspen 集团属下子公司 Global Vision Logistic 私人有限公司

备注                              :产业顾问Mohd Noor & Partners 于31/7/2017 的沽价报告指出该工业厂房的市场价格为一亿八千万令吉(RM 180,000,000)。

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新扬工业脱售双溪大年工业厂房

Bakar Arang Ind park新扬工业 (AE Multi Holdings Berhad) 宣布收购位于吉打州双溪大年 (Sungai Petani) 的一所工业厂房,套现偿还银行贷款,提升泰国的工厂设施和做为营运资本。以下分享该产业的简单资料:

成交产业                     :一栋建筑年龄约28 年的工业厂房。

(HS(M) 22994, PT 8547, Tempat Bakar Arang, Town of Sungai Petani, District of Kuala Muda, State of Kedah Darul Aman)

地址                             :Lot 43, Jalan 6, Bakar Arang Industrial Estate, 08000 Sungai Petani, Kedah Darul Aman.

地点                             :该工业厂房位于吉打州双溪大年的Bakar Arang 工业区内,与各大城镇互相连接的是南北大道。该工业区位于双溪大年南部,毗邻有住宅产业与商业产业。

地契                              :99 年有限期地契,租借期于2089 年3 月12 日终。 (Leasehold 99 years, expiring on 12/3/2089, remaining unexpired term of 71 years)

土地面积                      :5.8 英亩 (5.8 Acres)

建筑面积                     :138,415 方尺 (138,415 方尺)

交易价                         : 一千万令吉 (RM 10,000,000)

每方尺价格                 :三十九令吉六十仙 (RM 39.60 per sq ft)

(对比土地面积)

交易日期                     :6 / 6 / 2018

卖方(vendor)             :  新扬工业属下子公司 AE Corporation (M) Sdn Bhd

买方(purchaser)     : Jyoto Works (M) Sdn Bhd

备注                              :根据产业顾问 Raine & Horne 于2018 年3 月8 日的产业沽价报告指出,该工业厂房的市场价格是七百九十万令吉 (RM7,900,000),即每方尺三十一令吉三十仙 (RM 31.30 psf)。

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Asian Pac控股 宣布收购八打灵发展地段

AsiaPac - PJAsian Pac 控股 (Asian Pac Holdings Berhad) 宣布收购位于雪兰莪八打灵的发展地段,增加旗下地库。以下分享该地段资料:

地段资料         :五亩发展地段

(HS(D) 54784 – HS(D) 54788, PT 12813 – PT 12817, all within Mukim and District of Petaling, State of Selangor Darul Ehsan)

地点                 :此地段位于雪州旧巴生路地段,距离八打灵市以南大约3 公里,双威镇以东大约5 公里。该地段与各大城镇互相联系的主干公路出了旧巴生路外,也有新班底大道 (New Pantai Expressway) 以及联邦大道。毗邻该地段的住宅区有Taman Medan。

地契                 :99 年有限期地契,租借期于2090 年8 月2 日终。 (Leasehold 99 Years, expiring on 2/8/2090, remaining 72 years unexpired terms)

土地总面积     :   74 英亩 (74 acres)

土地用途         :住宅用地

成交价格         :三亿令吉 (RM 300,000,000)

每方尺价格     :九十三令吉 (RM 93 per sq ft)

成交日期         :25 / 5 / 2018

发展概念         : 预计发展商将此地段开发成为一个综合城镇产业项目。

卖方 (Vendor) :  Jiwa Murni Sdn Bhd

买方(Purchaser) : Asian Pac 控股属下子公司 BH Builders Sdn Bhd

备注                 :根据房地产顾问 Knight Frank Malaysia Sdn Bhd于2017 年12 月5 日的产业沽价报告中指出, 该地段在当时的市价是二亿八千六百万令吉 (RM 286,000,000),即每方尺八十八令吉七十仙 (RM 88.70 per sq ft)

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依布达集团脱售新山工业厂房

Tampoi Ind- IPMUDA依布达集团 (IPMUDA Berhad) 宣布脱售旗下位于新山淡杯 (Tampoi) 的工业厂房。以下分享相关资料:

成交产业                     :一亩建有一栋单层工业厂房,两栋办公楼以及一个警卫保安亭的工业地段

(Geran 83778 & 83780, Lot 1618 & 1619, Mukim of Tebrau, District of Johor Bahru, State of Johor Bahru)

地址                             :No. 4, Jalan Dewani, Kawasan Perindustrial Temenggung, 81100 Johor Bahru, Johor Darul Tak’zim

地点                             :此地段位于新山淡杯区的一个工业区内,该区离开新山市以北大约10 公里,与新山各大地区互相连接的主干公路有巴西古当大道 (Pasir Gudang Highway) , 地不佬大道 (Tebrau Highway) 与南北大道 (North-South Highway)。

地契                               :永久地契 (Freehold)

土地总面积                 :2.11 英亩 (2.11 acres)

建筑总面积                 :19,372 方尺 (19,372 sq ft)

交易价                         :一千一百三十万令吉 (RM 11,300,000)

每方尺价格                 :一百二十三令吉 (RM 123 per square foot)

(对比土地面积)

交易日期                     :18 / 5 / 2018

卖方(vendor)            :  IPMUDA Berhad

买方(purchaser)     : Kenyin Hardware Sdn Bhd

备注                              :产业顾问 Raine & Horne International Zaki + Partners 于30/11/2017 的沽价报告指出该工业厂房的市场价格为一千一百三十五万令吉(RM 11,350,000)。

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