狮城郭国兴大厦寻获新业主

KH Kea Biildling位于新加坡桥北路 (North Bridge Road) 的郭国兴大厦 (KH Kea Building) 寻获新业主。根据负责此项交易的房产顾问 Edmund Tie 透露,该大厦的新买主是UOL Group Limited,交易价格为七千九百三十万新元 (SGD$ 79,300,000)。

1975 年竣工的郭国兴大厦是一所拥有9 层楼高的商业办公大楼,占地4,684 方尺,拥有999 年有限期业权。该大厦目前拥有29,049 方尺的建筑面积,然而拥有增加3,218 方尺建筑面积的潜能。根据现有建筑面积计算,该大厦的交易价格为每方尺建筑面积 2,730 新元 (SGD$ 2,730 psf ppr), 若是以被允许重建面积计算,交易价格在每方尺建筑面积2,458 新元 (SGD$ 2,458 psf ppr)。

郭国兴大厦位于桥北路与Cashin Road 的交界处。对面就是新加坡著名的莱佛士高级酒店,毗邻Carlton Hotel,而不远处是新加坡国家图书馆。该大厦坐落地段策略,距离数个捷运站近在咫尺,如 Bras Basah 站,City Hall 站等,离开莱佛士商业金融商业区与著名的乌节路商区也只隔了一个捷运站的距离而已。

相信郭国兴大厦的新业主是看中了该商业大厦的重建潜能,999 年的有限期业权在加上地点的策略性,造就了该大厦的成功交易。

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绿野控股集团脱售白沙罗地段

Country Heights Dsara绿野控股集团 (Country Heights Holdings Berhad) 宣布脱售旗下位于雪州白沙罗的一亩地段。以下分享发展地段简单资料:-

成交产业            :一亩发展地段。

[Geran 72272, Lot 65630; within Mukim Batu, District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan]

地点              :此地段位于雪兰莪的绿野白沙罗高原内 (Country Heights Damansra)。这是一个底密度的住宅区,周周多位独立式房产。根据观察,该地段地势较为倾斜。毗邻住宅区有斯里白沙罗 (Bandar Sri Damansara),Damansara Perdana, 甲洞 (Kepong) 区等。

地契                 :永久业权地契 (Freehold)

土地用途         :未来住宅发展用地

总面积             :13.4 英亩 (13.4 acres)

成交价             :RM 54,250,000

每方尺价格     :九十三令吉 (RM 93 per square foot)

交易日期         :6 / 11 / 2019

卖方                 :绿野控股集团属下子公司Mega Palm Sdn Bhd

买方     :Siva Kumar A/L Jeyapalan

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新加坡纬壹城政府招标售地成绩

One North Gateway新加坡城市重建局 (Urban Redevelopment Authority) 在今年9 月宣布位于纬壹城路 (One North Gateway) 一亩政府发展地段的竞标成绩。

纬壹城路的发展地段占地1.43 英亩。根据新加坡发展蓝图资料显示,该地段的用途是以建造住宅产业为主,其中建筑的第一楼可建造商业店铺作为辅助住宅产业之用。该地段拥有99 年有限期业权。

被允许的最大建筑面积是 155,506 方尺,得标发展商必须建造最少139,963 方尺建筑面积,其中4,306 方尺可用来建造商业店铺,位置仅限于建筑物的第一层楼。主要的发展项目则以组屋,服务公寓,高尚公寓以及有地房产将不被允许建造。初步预计将会被开发成拥有165 个住宅单位的项目。

根据得标成绩,纬壹城的发展地段的最终价格为一亿五千五百七十万新元 (SGD$ 155,700,000),若以最多可建筑面积分析,每方尺建筑面积价格为一千零一新元 (SGD $1,001 psf ppr)。成功得标者是TID Residential,一家丰隆集团 (Hong Leong Group) 与日本三井不动产株式会社 (Mitsui Fudosan) 联营的公司。

该地段位于 One-North Gateway 与 Sim Barracks Rise 的交界处。附近的捷运站有 One North 站与Buona Vista 站。新加坡国立大学 (National University of Singapore) 离开此地段以南大约1.5 公里距离。

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武吉免登Wolo酒店完成交易

Wolo KL

位于吉隆坡黄金地段武吉免登 (Bukit Bintang) 区的一所4 星级酒店完成交易。该酒店是Wolo 酒店 (Wolo Hotel)。交易价格为一亿一千五百万令吉 (RM 115,000,000)。Wolo 酒店业主 Mammoth Empire Holdings Sdn Bhd 对以上交易做出宣布,然而却没有透露新业主的资料。

Wolo酒店拥有133 间客套房。根据交易价格分析,每间套房成交价格为RM 864,661。据了解,该酒店仍然存在增加客套房的潜能,估计能够增加17 间,最终可达150 间客套房。该酒店拥有永久业权 (Freehold)。

Wolo 酒店坐落在武吉免登旺区的策略性位置。正确位置在于吉隆坡两条主干公路,即武吉免登路 (Jalan Bukit Bintang) 与苏丹依斯迈路 (Jalan Sultan Ismail) 的交接处。著名的商业广场如伯威年广场,Lot 10,Starhill Gelarry等,与该酒店仅有步行的距离。除此之外,单轨列车站与捷运站也在离开酒店不远处设立,地点方便不在话下。

 

回顾一些历史,该酒店的前身是一栋商业办公大楼,称为Wisma KLIH。在2010 年,Momoth Empire Holodings 收购该产业,并将房产用途从商业办公大楼改为酒店用途。当时的收购价格为五千八百万令吉 (RM 58,000,000)。

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调降外国人置业门槛两面看

Property Cap

财政部长林冠英在代表政府提呈2020 年度国家财政预算案中建议调降外国人在本国的置业门槛,从原本的一百万令吉降至六十万令吉。这项建议局限于购买城市地区的高空阁楼。政府出台此项政策的目的非常明显,即要解决国内目前面对的房产滞销窘境。这项措施只限于滞销房产而已,换言之新房产项目并没有受到影响。

调降外国人的置业门槛必然让房产销售方如房产中介,发展商们雀越万分,因为他们可在明年将旗下超过六十万令吉产业的销售对象进一步扩大至外国人。相信此项建议能够进一步吸引外国资金到来我国购买产业,一些策略性地点的房产如吉隆坡/巴生谷一带,槟城,新山,亚庇等一些外国人熟悉的区域,会吸引到外资到来投资。

政府此项建议不包括有地房产,因此将对60 万至100 万令吉高空阁楼注入支撑力量。根据数据显示,以上价位的高空阁楼正是目前市场上出现滞销情况最严重的类别。 发展商必然是在此项建议下的最大获益者,来年获得更多的销售管道,有望减少旗下滞销房产数量,解决现金流的压力。然而我认为并非所有城市区内的高空阁楼都会受惠,相信只限于地点优越而备受外国人瞩目的地点,方能受惠于此。

然而,这项建议是否能够一路贯彻还得看各州政府是否愿意配合中央政府。一向以来,各州政府在房产政策上都有各自的政策考量,不一定与中央政府同步而行。举例:雪兰莪州的外国人置业门槛设定在二百万令吉,另外森美兰州的门槛也在近期内被调高至二百万令吉同时设下外国人不可购买永久业权产业的限制。

财长较后在受到媒体访问时解释说,政府决定调降外国人置业门槛的主要原因是本地人购买房产的意愿低,为了不让滞销情况继续下去,决定开放让外国人来购买。本地人真的不愿购房吗?还是一般的人民收入无法负担房价?若是后者,政府应当从开发成本研究着手,让未来的可负担的房产具备更让人们可以负担的价格。

另一方面探讨,外国人到来购置房产的关键原因真的只是因为价格便宜?若是单以此点就下定论未免以偏概全。从投资角度讨论 ,无论是本地人或是外国人,投资房产的基本考量不外是所投资的房产是否能够带来可观报酬率以及是否存在增值空间。以此逻辑推论,外国投资者若选择到来我国投资,也必然会考量到以上两大因素。具体一些来说,倘若房产价格便宜,但却无法带来可观租金报酬又或是增值空间有限,投资者可能会放弃投资选项;反之若是增值空间显著,投资者仍会愿意投放资金,希望未来享受产业增值空间。

简言之,调降外国人购房门槛的政策或许可以充当目前产业市场的及时雨,但无法真正解决市场上的根本问题。搞好国内经济环境,吸引外国资金到来我国投资,制造高收入就业机会进而提高国民整体收入水平。国民整体收入提高也意味着拥有更好的拥房负担能力。到时国内的房产自然会受到人们关注,产业市场也必然随之活跃起来。

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AXIS产托收购汝来工业厂房

AXIS - NilaiAXIS 产业信托 (AXIS REITS) 宣布收购位于森州汝来第二工业园 (Nilai Industrial Park II) 的一栋工业厂房,增添旗下资产。以下分享该产业的简单资料:

成交产业                     :一栋拥有双层办公大楼的单层工业厂房

(PN 6235, Lot 749, Pekan of Nilai, District of Seremban, State of Negeri Sembilan)

地址                             :Lot 749, Jalan Emas 1, Kawasan Perindustrian Nilai II, 71800 Nilai, Negeri Sembilan Darul Khusus

地契                               :99 年有限期业权地契,租借期于2089 年8 月19 日终 (Leasehold Interest for 99 years, expiring on 19/8/2089, remaining unexpired term of 70 years)

租金收入                     :年度租金收入是六万令吉 (RM 60,000 per annum)

土地面积                     :8.751 英亩 (8.751 Acres)

建筑面积                     :246,500 方尺 (246,500 方尺)

建筑年龄                     :大约4 年

交易价                         : 五千万令吉 (RM 50,000,000)

每方尺价格                 :两百零三令吉 (RM 203 per sq ft)

(对比建筑面积)

交易日期                     :8 / 10 / 2019

卖方(vendor)            :  K Plastics Sdn Bhd

买方(purchaser)     : AXIS 产业信托

备注                             :根据资料显示,该厂房将继续出租给于K Plastics Sdn Bhd 为期10 年。第一年至第三年的租金为每月 RM 277,096;第四年至第六年为每月RM 304,850.60;第七年至第九年为每月 RM 335,286.16;第10 年为 RM 368,814.77。

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2020大马财政预算案房产事项

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财政部长林冠英代表政府提呈2020 年国家财政预算案。在此项财政预算案中,政府一共拨款2970亿2000 万令吉应付来年国家财政资源分配。当中营运开销占2400 亿2000 万令吉,发展展销500亿令吉,预计赤字 3.2%。

2020 年财案中的房地产相关事项如下:

1) 政府建议调降外国人购置产业门槛。外国人在城市区内购买高空阁楼的住宅产业的门槛,从原本的一百万令吉(RM 1,000,000) 调降至六十万令吉 (RM 600,000)。这项宣布相信会让发展商或是房产销售方雀跃万分,预计能够刺激销售,为房产市场注入一些生气。然而政府必须在如何界定“城市”与“非城市区”的定义上,明确列明。

2) 虽然业界有许多建议让政府检讨目前产业盈利税制,允许政府在购买房产后的5 年,继续征收5% 的产业盈利税,然而政府未采纳业界的看法,继续维持现有税制,既没有通过财案设下证税时限。然而政府却在产业盈利税的结算基准年上做了更动,从原本的2000 年1 月1 日建议修改成2013 年1 月1 日。政府必须在较后列明征税的基础,是否只限于个人还是包括公司。(注:五年后的个人与公司产业盈利税基础分别为5% 与10%)

3) 政府满意在 “拥屋运动” (House Ownership Campaign) 中所达到的成绩。在此项运动下,市场成功成交了21,000 个单位,总值4令吉,超越了政府原本设下的 30 亿的目标。因此政府建议将 “拥屋运动” 再度的展延至2019 年12 月31 日。换言之,购屋者将能够继续享有 “拥屋运动”中的优惠直到2019 年尾。

4) 政府通过财案建议与国内各大金融机构合作推广“先阻后买”的计划来协助有需要的人们购买第一间自住房屋。政府规定房屋价格不超过五十万令吉。在此计划下,人们将向政府租下房屋为期5 年,在第一年租约届满后,租户可向政府依据签署租约时的房价提出购买申请。政府将提供印花税减免优惠。

5) 政府建议拨款一亿令吉充当国内中价组屋的维修费用,也同时拨款1,500 万令吉来推广安全城市概念的区域,包括提供街灯,篱笆围墙,建造电机车泊车位等。

6) 政府宣布拨款发展数项发展走廊,如玻璃市的朱宾 (Chupping)与黑木山 (Bukit Kayu Hitam),柔佛,关丹,沙巴与砂拉越的经济走廊。政府也建议在雪兰莪的嘉黎岛 (Carrey Island) 进行可行性报告 (Feasibility Study),研究可将此处发展成为衔接巴生港口的海事中心以及运货物流枢纽。相信此举将刺激市场对周围房产的关注,特别在于工业房产。也许会激发更多的工业园在这些发展走廊的区域内产生。

7) 政府也通过财案宣布将继续推行位于吉隆坡新街场的马来西亚城镇计划 (Bandar Malaysia) ,在新的策划下增添了5,000 个可负担房屋单位也宣布增加土著在此计划下的参与度。政府将在较后公布该发展项目的详情。

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