狮城Tulip Garden 高价成交

Tulip Garden, Sg新加坡再传出高价集体脱手交易,这次是位于新加坡第10 区 (District 10) 的Tulip Garden。成交价格为九亿六百九十万新元 (S$ 906,900,000),成交价格比竞标底价高出20.4%。竞标底价 (Reserve Price) 为七亿五千三百万新元 (S$ 753,000,000)。负责此项集体脱售交易的房产顾问是Colliers International。该交易额创下新加坡今年来集体产业脱售的第二高,仅次于之前的Pacific Garden。

Tulip Garden是一项拥有永久业权的住宅项目,目前一共162 个住宅单位以及2 个商业店铺,占地7.27 英亩。根据新加坡2014 年城市规划蓝图,该区的土地用途为住宅用地,被允许的发展容积率是1.6 倍,建筑物最高可达12 层。建筑面积达505,732.8 方尺。因此成交价格是每方尺建筑面积一千七百九十三新元 (S$ 1,793 psf ppr)。据了解,发展商无需向新加坡政府上缴发展费用 (Development Charges)。每户业主预计透过集体脱售获得介于四百三十万新元至七百六十万新元的回筹。

Tulip Garden 靠近荷兰村 ,地址为 1-11, Farrer Road。新加坡植物公园 (Singapore Botanical Garden) 坐落在此项目以东大约2 公里。最靠近此处的捷运站是Farrer Road捷运站。

此项交易是由新加坡本土发展上MCL Land 与中国 Yanlord Land Group 联手一起收购。

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废除100 万以上房产的土著优惠承诺

luxury condo首相纳吉宣布解散国会,铺路第14 届全国大选。欲寻求人民再次给予执政委托的国阵在隔天公布竞选宣言,其重点大多放在经济层面,房屋项目在这篇宣言内也占有一定的比率,焦点多放在可负担房屋层面。本以为没有什么特别之处,然而在宣言中却意外出现一个亮点。

国阵主席纳吉承诺倘若继续获得委托,将废除100 万令吉以上房产的土著优惠。老实说,我对此感到惊讶,然而我认为这的确是未来房屋政策的正确方向。房地产界中的土著固打制源至于1970 年代政府所推行的新经济政策,目的是要拉近当时被视为经济能力较差的土著与非土著之间的经济鸿沟。在任何的房产项目中,发展商必须保留一定数目的单位给与土著,并且给与房价优惠折扣。

以上的政策显然已经不合时宜。这是因为当时拟定新经济政策的基础是将贫穷与土著画上等号,即土著就是贫穷的一群。今时今日的现象告诉我们,贫穷并不是土著的专有名词,其他族群也存在贫困的朋友。在过往的政策上,一位富有的土著在购置高档次房产时仍然能够获得房价折扣,反之一位中产阶级或贫困的非土著则无法在房产价格上获得辅助折扣。这是不公平的现象。

推出废除100 万以上房产的土著优惠承诺方向正确。有能力购买上百万房产的阶层是不需要给与价格折扣的辅助。从发展角度来看,发展商都会将所被规定的土著折扣优惠专嫁到非土著单位,迫使房价提高以便维持项目利润。在免去了价格优惠折扣后,发展商可降低风险,无需转嫁土著价格优惠折扣,这是双赢的。

然而,房屋政策不能停滞在只有100 万令吉以上的房产土著价格优惠才得以废除,应该扩大至所有类别的房产,甚至整个房市不再存有土著价格优惠的元素。我可以认同当政者采取辅助社会弱势群体的方向,但被协助的群体必须是以收入阶级成为基础而不是种族。举例,未来的房屋政策可以根据 B40, M40 与 T20 的概念为基础。这是以家庭平均收入做为划分依据,B40 是社会中家庭收入少的40%,M40 是占了40% 的中收入家庭群体而T20 则是20% 的高收入家庭。可以见到,以上分类不以种族做为考量,纯粹以经济能力为依据。

土著固打在国内是个敏感的课题,国内的政治人物们一向来都尽量不触碰,避重就轻。出现在政党的宣言中确实感到惊讶。无论如何,相信这是一个正面的开始,哪个政党成功组成下届的政府都好,希望能够更改这个已经不合时宜的房屋政策,让以土著固打制定的房屋政策永远成为历史名词。

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康地威向UEM 阳光新山购地发展

C View- Iskandar Putri康地威集团 (Country View Berhad) 日前寻求股东通过向UEM 阳光 (UEMS Berhad) 收购位于新山公主依斯干达 (Iskandar Putri) 的发展地段,准备大展拳脚 。以下分享该地段资料:

地段资料         :一亩发展地段

(HS (D) 309469,PTD 71080, within Mukim of Pulai, District of Johor Bahru, State of Johor Darul Takzim)

地点                 :此地段坐落在依斯干达旗舰B 区的努沙再也 (Nusajaya),面向哥打依斯干达大道。此地段离开新山市区以西大约22 公里,柔佛州的新政中心距离此地大约2 公里,著名的乐高主题公园也离开此地大约2 公里。

地契                 : 永久地契 (Freehold)

发展概念         :根据地方政府Majlis Bandaraya Iskandar Putri 的城市策划蓝图,该地段属于商业用地,被允许的容积率高达6 倍。

发展概念         :根据资料,该地段将会被开发成为一项综合商业房产项目。建议的发展项目有436 个商业度假房屋单位 (Link Villas),182 个商业店铺以及两亩商业地段做为未来的开发项目。以上建议必须获得市议会的批准,方为有效。该项计划预计将为康地威集团带来十二亿六千万令吉 (RM 1,260,000,000)的发展总价值。

土地面积         :  163.92 英亩 (163.92 acres)

成交价格         :三亿一千万令吉 (RM 310,000,000)

每方尺价格     :四十三令吉四十一仙  (RM 43.41 per sq ft)

卖方 (Vendor) :  UEM 阳光属下子公司Bandar Nusajaya Development Sdn Bhd

买方(Purchaser) : 康地威集团属下子公司 Country View Resources Sdn Bhd

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浅谈国行五大方案应付房屋负担差距

Bank Negara Malaysia

国内房屋负担能力一直是备受关注的大课题。纵然政府近年来都积极建造可负担房屋,然而国行在近期所公布的数据显示,滞销房屋单位高达13 万690  个单位,处于10 年来最高的水平,其中无法脱售的房产价格高于250 万令吉。追索主因,人民的负担能力是关键。国行就此情况建议政府多项预防措施,之前建议冻结4 项房产项目的新申请批文后,如今再度向政府进谏五项建议,应付房屋负担差距。

第一项,集合中央与州政府的项目。一路以来,政府通过不同的管道提供可负担房屋,其中包括中央政府,州政府甚至私人机构。出发点没错,然而在执行上缺乏协调,各个单位各自为政。设立一个机构来统一规划可负担房屋的供应的建议可行,这个特别机构可以通过全国大数据来确认可负担房屋的真正需求的所在,针对高需求的区域注入供应。除此之外,该机构能够重点关注可负担房屋项目的进度,除了确保准时完工,也必须确保项目不会因开发商的财务问题被搁置。

由于土地属于州政府权限而发展批文属于州政府属下的地方议会所发出,因此若要该机构能够成功达到最大效率,各州政府的合作非常重要。中央与州政府对此政策的方向必须要统一,如此方可有效的执行。

第二项,设立综合房屋数据库。要在对的地区,设立对的价格门槛,提供对的产品供应,市场数据起着关键的作用。在策划层面上,我选择相信必须依赖数据,不能够采取只讲信心凭感觉,不看真实数据的方针。世界上多个国家入新加坡,英国,美国等都会在特定的时段内,对市场进行针对性地调查,其结果用来让有关当局策划可负担房屋的政策方向。

以上所提的关键资料须包括个区域的家庭收入,针对房价门槛设立;多数家庭的大小状况,针对可负担房屋的面积大小;人们聚集的热点区域,针对可负担房屋的供应;现有可负担房屋的供需资料,针对性地拟定可负担房屋的未来供应量。以上几项重要数据是在拟定可负担房屋政策的重要依据。

第三项,设法降低建筑成本。这是非常关键的因素。根据开发项目计算,影响着房产价格制定的关键因素有建筑成本 (Construction Cost),土地价格,政府征收的发展开销 (Statutory Contributions)。从建筑成本着手,政府可以豁免用来建造可负担房屋建材的税务如消费税,让开发商减轻负担。另外,政府可考虑通过中央机制,投资工业化建筑系统 (IBS),通过大量生产降低平均单位成本。工业化建筑系统能够更有效的控制开发过程中建材的浪费,缩短建造时间,降低人力成本,大大提高建筑效率。

另外,在政府发展开销上,各州政府可大幅度降低可负担房屋的收费,如发展费用 (Development Charges),土地转换费用 (Conversion Premium) ,地契业权延长费用 (Extension of Lease Premium)等。

第四项,改善人民财务状况。市场讯息显示,许多人民并非对购买房产没有意愿,而是本身的财务状况并不健康。贷款者债务比率攀高促使银行在批准房贷时无法格外谨慎,往往导致申请者房贷被拒又或者减低贷款与价格比率 (Loan To Value Ratio)。 我选择相信,银行不会刻意刁难房贷申请,而是申请者的财务状况无法说服银行批准,因为担心贷款变成坏账。

国行建议通过信贷咨询与债务管理机构 (AKPK) 来教育人民理财的正确知识,希望通过教育改善人民的财务状况。我认为此举是长远计划,并不会取得立竿见影的成效,然而有必要去落实。

第五项,强化租凭市场。让人民通过租借来解决住所问题,可以在短期内人们的住宿问题。房价的攀升大于收入的增幅是普遍的市场现象,因此让许多阶层无法负担高昂的房价。要解决住宿问题,租借是方案。国行看准我国并没有完善的监管租凭住宅市场的法律,因此建议政府强化这方面的监管机制。

我认同在短期以租借的方式来解决住宿问题,这不止指出普遍市场问题的痛点也提供了方案。租借方案减轻了财务负担,进而能减低家债比率。在一些先进国家此现象非常普遍,因为人们在住宿的需求层面上选择了短期租借而非长期拥有。无论如何,租借取代拥有的概念若要在我国盛行,我认为还需要一段时间,因为市场必须转换传统上倾向拥屋的概念,这并非一朝一夕能够扭转的。

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国浩置地高价收购狮城太平洋大厦

Pacific Mansion新加坡国浩置地 (Guocoland Singapore) 通过三家子公司,既丰隆控股属下子公司Intrepid Investment 与 丰隆集团私人物业公司Hong Realty,成功在集体收购竞标中胜出,一举收购位于新加坡的太平洋大厦 (Pacific Mansion),让狮城房地产市场再添一大集体收购交易。交易价格创下新加坡至2007 年来集体收购的最高价位,共九亿百千万新元 (S$ 980,000,000)。

太平洋大厦位于新加坡第9 区 (District 9), 拥有永久地契业权,目前拥有288 个住宅单位以及2 个商业单位。该产业占地128,352 方尺 (2.95 英亩),虽然根据2014 年新加坡发展蓝图,该地段所被允许的容积率是2.8,然而根据新加坡城市重建局 (Urban Redevelopment Authority) 的咨询确认,现有的建筑面积为493,222方尺。这意味着该区能够享有更高的发展容积率。根据总建筑面积,成交价格在于每方尺建筑面积 S$1,987 psf ppr。倘若加入被允许的额外10%楼台面积 (Balcony Bonus), 总建筑面积则为 542,544 方尺,成交价格每方尺建筑面积 S$ 1,806 psf ppr。

太平洋大厦位于River Valley 区域,面向River Valley Close。产业地址是 8, River Valley Clos。著名的商业购物街区乌节路 (Orchard Road) 离开此处以北大约一公里路程,离开此处最近的捷运站是 Sommerset 捷运站,步行大约10 分钟。

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KSL 控股柔州乌鲁地南购地发展

Ulu Tiram, KSL马国上市产业发展KLS 控股集团 (KSL Holdings Berhad) 宣布收购柔佛州乌鲁地南 (Ulu Tiram) 两亩具备发展潜能的工业地段,增加该集团旗下的发展地库。以下分享该地段资料:

地段资料         :两亩具备发展潜能的工业地段

(HS (D) 562067 & HS(D) 562068, PTD 163674 & PTD 163673, both within Mukim of Tebrau, District of Johor Bahru, State of Johor Darul Takzim)

地点                 :此地段坐落于乌鲁地南,一个离开新山市以东北大约18 公里的区域。该发展地段位于哥打丁宜路 (Jalan Kota Tinggi) 与士乃-迪沙鲁高速公路 (Senai-Desaru Expressway) 的交接处。

地契                 : 99 年有限期地契,租借期于2115 年1 月3 日终。 (Leasehold 99 years interest expiring on 3/1/2115, remaining unexpired term of 97 years)

土地用途         :拥有发展用途的工业地段 (Industrial land with development potential)

发展概念         :根据现有资料,该地段可以被开发称为中小型工业区。是否能够提升至综合发展或城镇发展,则必须视地方政府的蓝图规划而定。

土地面积         :  117.95 英亩 (117.95 acres)

成交价格         :RM 133,593,387

每方尺价格     :二十六令吉  (RM 26 per sq ft)

成交日期         :12 / 3 / 2018

卖方 (Vendor) :  Grace Versatile Sdn Bhd

买方(Purchaser) : KSL 控股属下子公司 Goodpark Development Sdn Bhd

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中国青建高价收购狮城Goodluck Garden

Goodluck Garden中国著名建筑开发商青建通过集体收购竞标方式,成功收购Goodluck Garden,准备重建此项房产项目。成交价格六亿一千万新元 (S$ 610,000,000)。

Goodluck Garden是一项拥有永久业权的住宅项目,目前一共210 个单位,占地8.27 英亩。根据新加坡2014 年城市规划蓝图,该区的土地用途为住宅用地,被允许的发展容积率是1.4 倍,建筑面积达504,182 方尺。因此成交价格是每方尺建筑面积一千二百一十新元 (S$ 1,210 psf ppr)。

然而,发展商被允许增加10% 的楼台建筑面积 (Balcony Bonus),这促使最高发展面积为 554,600方尺。倘若以此计算,每方尺成交价格为一千一百新元 (S$ 1,100 psf ppr)。据了解,发展商无需向新加坡政府上缴发展费用 (Development Charges)。每户业主预计透过集体脱售获得九十二万四千新元至三百五十一万新元的回筹。

Goodluck Garden 位于第21 区的Upper Bukit Timah Road 地带,地址为28, Toh Tuck Road。武吉巴多生态公园 (Bukit Batok Nature Park) 离开此地段以北大约一公里,义安工艺学院 (Ngee Ann Polytechnic) 坐落在该项目以东南处。最靠近此处的捷运站是 Beauty World 捷运站。

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