窥探2020 大马房市

Property market 2020

又到了岁末,即将迎来全新的2020 年。2019 年,马国房市充满许多挑战,其中房产滞销,可负担房屋供需失衡,年轻一群无法负担现有房价等课题皆成为了焦点。从政府出台2020 年度财政预算案中的房地产事项可以感觉到政府确有关注以上课题,也尝试提出了方案来回应。这些应对方案是否会在2020 年市场中收获预期的效果,拭目以待。

2020 年,很显然政府的施政焦点放在首购族以及可负担房屋的提供。换言之,国家房屋政策依然聚焦此处。预计政府会继续推动在全国各地大造可负担房屋来回应市场的需求。然而我们希望政府能够细化 “回应可负担房屋” 的课题,监定真正的需求而非以全国所建造的可负担房屋总数量做为达标的便准。

具体一些来说,政府必须通过机制鉴定真正需要可负担房屋的地点,然后在此建造回应需求,在真正有需求的地方建造而非为了筹足数量,在偏远且斜街系统不方便的地点建可负担房屋。否则中价房产滞销问题可能将会日益严重。相信日前房屋及地方政府部长祖莱达所建议设立房地产大数据中心可以协助政府更有效的协助政府监定有效需求。

2019 年间,香港发生连续好几个月的反送中示威事件中出现暴力以及大肆破坏公物,严重影响了香港的日常生活作息,更是打击了投资者们的信心。这起事件引起港人要在海外寻找另一个居住地方的念头,大马就是其中一个被相中的区域。因此大马房地产走到国际舞台成为投资者的选择,将成为2020 年的另一个焦点看头。

政府所通2020财政预算案,将外国人在本国购买被鉴定为滞销的高空阁楼住宅房产的最低门槛降至60 万令吉进一步提高了外国人对本国房产的关注。 预计2020 年大马房市将获得更多外国投资者的关注,交易量会增加。在本地买家方面,预计将保持观望态度,不会轻易入场。其原因是要等待经济大环境出现明朗讯息,才会作出投资决定。另一方面,政府决定不延长拥屋计划 (House Ownership Campaign)优惠的做法也影响了投资者们的投资情绪,特别对于中低收入阶层,将会更难做出购屋的决定。普遍上看淡中价房产在明年的交易量。

科技改变了市场消费模式,对房产的影响将进一步增加。网上购物,无现金交易的趋势的普及让许多商家不再只是依赖实体店铺。商业店铺空间租金将继续面对压力, 非热点地区的商业店铺更是面对空置率上升的情况。城市中的商业广场同样感受到消费模式改变所带来的压力,相信在未来的广场定位中,可以看到一些转型改变。在科技的影响下,商业广场已经不再是消费者唯一购买用品的渠道,网上购物可以代劳;然而科技无法代替的是让购买者亲眼看到货品的样本,触摸货品的感觉。因此,商业广场中会出现网上购物渠道的实体店铺来填补科技的不足之处。阿里巴巴集团在吉隆坡蕉赖设立掏宝实体商店就是一个例子,相信会有更多类似的店面紧接而来。

另外,预计市场仍然需要人与人之间的交汇空间点,这些聚会地点无法在线上获得,只能在实体空间内感受到。有素质的广场便能够做到这点。方便的交通,适中的地点,贴近生活化的租户以及多选择的餐饮等,将成为未来广场的发展模式。简言之,未来市场上的商业广场将更趋向生活品位为主轴的商业广场发展 (Life Style Mall)。

2020 仍然是充满挑战的一年,市场盼望经济大环境尽快的稳定下来,恢复市场的信心进而刺激投资情绪,我国房市必然能够从中受益。

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狮城郭国兴大厦寻获新业主

KH Kea Biildling位于新加坡桥北路 (North Bridge Road) 的郭国兴大厦 (KH Kea Building) 寻获新业主。根据负责此项交易的房产顾问 Edmund Tie 透露,该大厦的新买主是UOL Group Limited,交易价格为七千九百三十万新元 (SGD$ 79,300,000)。

1975 年竣工的郭国兴大厦是一所拥有9 层楼高的商业办公大楼,占地4,684 方尺,拥有999 年有限期业权。该大厦目前拥有29,049 方尺的建筑面积,然而拥有增加3,218 方尺建筑面积的潜能。根据现有建筑面积计算,该大厦的交易价格为每方尺建筑面积 2,730 新元 (SGD$ 2,730 psf ppr), 若是以被允许重建面积计算,交易价格在每方尺建筑面积2,458 新元 (SGD$ 2,458 psf ppr)。

郭国兴大厦位于桥北路与Cashin Road 的交界处。对面就是新加坡著名的莱佛士高级酒店,毗邻Carlton Hotel,而不远处是新加坡国家图书馆。该大厦坐落地段策略,距离数个捷运站近在咫尺,如 Bras Basah 站,City Hall 站等,离开莱佛士商业金融商业区与著名的乌节路商区也只隔了一个捷运站的距离而已。

相信郭国兴大厦的新业主是看中了该商业大厦的重建潜能,999 年的有限期业权在加上地点的策略性,造就了该大厦的成功交易。

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绿野控股集团脱售白沙罗地段

Country Heights Dsara绿野控股集团 (Country Heights Holdings Berhad) 宣布脱售旗下位于雪州白沙罗的一亩地段。以下分享发展地段简单资料:-

成交产业            :一亩发展地段。

[Geran 72272, Lot 65630; within Mukim Batu, District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan]

地点              :此地段位于雪兰莪的绿野白沙罗高原内 (Country Heights Damansra)。这是一个底密度的住宅区,周周多位独立式房产。根据观察,该地段地势较为倾斜。毗邻住宅区有斯里白沙罗 (Bandar Sri Damansara),Damansara Perdana, 甲洞 (Kepong) 区等。

地契                 :永久业权地契 (Freehold)

土地用途         :未来住宅发展用地

总面积             :13.4 英亩 (13.4 acres)

成交价             :RM 54,250,000

每方尺价格     :九十三令吉 (RM 93 per square foot)

交易日期         :6 / 11 / 2019

卖方                 :绿野控股集团属下子公司Mega Palm Sdn Bhd

买方     :Siva Kumar A/L Jeyapalan

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新加坡纬壹城政府招标售地成绩

One North Gateway新加坡城市重建局 (Urban Redevelopment Authority) 在今年9 月宣布位于纬壹城路 (One North Gateway) 一亩政府发展地段的竞标成绩。

纬壹城路的发展地段占地1.43 英亩。根据新加坡发展蓝图资料显示,该地段的用途是以建造住宅产业为主,其中建筑的第一楼可建造商业店铺作为辅助住宅产业之用。该地段拥有99 年有限期业权。

被允许的最大建筑面积是 155,506 方尺,得标发展商必须建造最少139,963 方尺建筑面积,其中4,306 方尺可用来建造商业店铺,位置仅限于建筑物的第一层楼。主要的发展项目则以组屋,服务公寓,高尚公寓以及有地房产将不被允许建造。初步预计将会被开发成拥有165 个住宅单位的项目。

根据得标成绩,纬壹城的发展地段的最终价格为一亿五千五百七十万新元 (SGD$ 155,700,000),若以最多可建筑面积分析,每方尺建筑面积价格为一千零一新元 (SGD $1,001 psf ppr)。成功得标者是TID Residential,一家丰隆集团 (Hong Leong Group) 与日本三井不动产株式会社 (Mitsui Fudosan) 联营的公司。

该地段位于 One-North Gateway 与 Sim Barracks Rise 的交界处。附近的捷运站有 One North 站与Buona Vista 站。新加坡国立大学 (National University of Singapore) 离开此地段以南大约1.5 公里距离。

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武吉免登Wolo酒店完成交易

Wolo KL

位于吉隆坡黄金地段武吉免登 (Bukit Bintang) 区的一所4 星级酒店完成交易。该酒店是Wolo 酒店 (Wolo Hotel)。交易价格为一亿一千五百万令吉 (RM 115,000,000)。Wolo 酒店业主 Mammoth Empire Holdings Sdn Bhd 对以上交易做出宣布,然而却没有透露新业主的资料。

Wolo酒店拥有133 间客套房。根据交易价格分析,每间套房成交价格为RM 864,661。据了解,该酒店仍然存在增加客套房的潜能,估计能够增加17 间,最终可达150 间客套房。该酒店拥有永久业权 (Freehold)。

Wolo 酒店坐落在武吉免登旺区的策略性位置。正确位置在于吉隆坡两条主干公路,即武吉免登路 (Jalan Bukit Bintang) 与苏丹依斯迈路 (Jalan Sultan Ismail) 的交接处。著名的商业广场如伯威年广场,Lot 10,Starhill Gelarry等,与该酒店仅有步行的距离。除此之外,单轨列车站与捷运站也在离开酒店不远处设立,地点方便不在话下。

 

回顾一些历史,该酒店的前身是一栋商业办公大楼,称为Wisma KLIH。在2010 年,Momoth Empire Holodings 收购该产业,并将房产用途从商业办公大楼改为酒店用途。当时的收购价格为五千八百万令吉 (RM 58,000,000)。

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调降外国人置业门槛两面看

Property Cap

财政部长林冠英在代表政府提呈2020 年度国家财政预算案中建议调降外国人在本国的置业门槛,从原本的一百万令吉降至六十万令吉。这项建议局限于购买城市地区的高空阁楼。政府出台此项政策的目的非常明显,即要解决国内目前面对的房产滞销窘境。这项措施只限于滞销房产而已,换言之新房产项目并没有受到影响。

调降外国人的置业门槛必然让房产销售方如房产中介,发展商们雀越万分,因为他们可在明年将旗下超过六十万令吉产业的销售对象进一步扩大至外国人。相信此项建议能够进一步吸引外国资金到来我国购买产业,一些策略性地点的房产如吉隆坡/巴生谷一带,槟城,新山,亚庇等一些外国人熟悉的区域,会吸引到外资到来投资。

政府此项建议不包括有地房产,因此将对60 万至100 万令吉高空阁楼注入支撑力量。根据数据显示,以上价位的高空阁楼正是目前市场上出现滞销情况最严重的类别。 发展商必然是在此项建议下的最大获益者,来年获得更多的销售管道,有望减少旗下滞销房产数量,解决现金流的压力。然而我认为并非所有城市区内的高空阁楼都会受惠,相信只限于地点优越而备受外国人瞩目的地点,方能受惠于此。

然而,这项建议是否能够一路贯彻还得看各州政府是否愿意配合中央政府。一向以来,各州政府在房产政策上都有各自的政策考量,不一定与中央政府同步而行。举例:雪兰莪州的外国人置业门槛设定在二百万令吉,另外森美兰州的门槛也在近期内被调高至二百万令吉同时设下外国人不可购买永久业权产业的限制。

财长较后在受到媒体访问时解释说,政府决定调降外国人置业门槛的主要原因是本地人购买房产的意愿低,为了不让滞销情况继续下去,决定开放让外国人来购买。本地人真的不愿购房吗?还是一般的人民收入无法负担房价?若是后者,政府应当从开发成本研究着手,让未来的可负担的房产具备更让人们可以负担的价格。

另一方面探讨,外国人到来购置房产的关键原因真的只是因为价格便宜?若是单以此点就下定论未免以偏概全。从投资角度讨论 ,无论是本地人或是外国人,投资房产的基本考量不外是所投资的房产是否能够带来可观报酬率以及是否存在增值空间。以此逻辑推论,外国投资者若选择到来我国投资,也必然会考量到以上两大因素。具体一些来说,倘若房产价格便宜,但却无法带来可观租金报酬又或是增值空间有限,投资者可能会放弃投资选项;反之若是增值空间显著,投资者仍会愿意投放资金,希望未来享受产业增值空间。

简言之,调降外国人购房门槛的政策或许可以充当目前产业市场的及时雨,但无法真正解决市场上的根本问题。搞好国内经济环境,吸引外国资金到来我国投资,制造高收入就业机会进而提高国民整体收入水平。国民整体收入提高也意味着拥有更好的拥房负担能力。到时国内的房产自然会受到人们关注,产业市场也必然随之活跃起来。

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AXIS产托收购汝来工业厂房

AXIS - NilaiAXIS 产业信托 (AXIS REITS) 宣布收购位于森州汝来第二工业园 (Nilai Industrial Park II) 的一栋工业厂房,增添旗下资产。以下分享该产业的简单资料:

成交产业                     :一栋拥有双层办公大楼的单层工业厂房

(PN 6235, Lot 749, Pekan of Nilai, District of Seremban, State of Negeri Sembilan)

地址                             :Lot 749, Jalan Emas 1, Kawasan Perindustrian Nilai II, 71800 Nilai, Negeri Sembilan Darul Khusus

地契                               :99 年有限期业权地契,租借期于2089 年8 月19 日终 (Leasehold Interest for 99 years, expiring on 19/8/2089, remaining unexpired term of 70 years)

租金收入                     :年度租金收入是六万令吉 (RM 60,000 per annum)

土地面积                     :8.751 英亩 (8.751 Acres)

建筑面积                     :246,500 方尺 (246,500 方尺)

建筑年龄                     :大约4 年

交易价                         : 五千万令吉 (RM 50,000,000)

每方尺价格                 :两百零三令吉 (RM 203 per sq ft)

(对比建筑面积)

交易日期                     :8 / 10 / 2019

卖方(vendor)            :  K Plastics Sdn Bhd

买方(purchaser)     : AXIS 产业信托

备注                             :根据资料显示,该厂房将继续出租给于K Plastics Sdn Bhd 为期10 年。第一年至第三年的租金为每月 RM 277,096;第四年至第六年为每月RM 304,850.60;第七年至第九年为每月 RM 335,286.16;第10 年为 RM 368,814.77。

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