房市中的借名艺术

kerinchi

孟沙南城 (Bangsar South)正式成为历史名词!班底谷区国会议员法米宣布,政府决定将孟沙南城易名,回归原本的孟沙之前的地名为甘榜格灵芝 (Kampung Kerinchi),他认为许多人因为孟沙南城这个新名字,逐渐遗忘了原本的区名,这现象使到许多人产生误会,也让当地人感到不悦。

相信对吉隆坡房地产有关注的投资者都对孟沙南城都不会陌生,由于地点毗邻吉隆坡与八打灵,因此此处成为许多房产投资者所关注的区域之一。 孟沙之前的地名为甘榜格灵芝, 之所以取名孟沙南城是借助位于孟沙南部的地理优势。

引用孟沙的名字用义非常明显,就是要借助孟沙的魅力来带旺该处的房产。很多人会说这是偷换概念的做法,但从发展商的角度而言,这是销售策略。众所周知,孟沙是吉隆坡区内的其中一个高级住宅区,该区房产备受国内与国际投资者高度关注。换个讲法,孟沙名字对关注房产的人们存有一定的魅力。

发展商在销售策略上借助孟沙的名气,巧妙的以地理因素作为基础,让所开发的项目与孟沙 “挂钩”,占了市场优势。在获得市场关注与聚焦的前提下,房产价格也因“孟沙”因素水涨船高。

以上这门借名的技巧国内房产市场中并不是唯一的例子。白沙罗 (Damansara)也是房产界中的另一个 魔力名词。借助了白沙罗的名字成了多项房产的其中一项销售策略,举例,白沙罗达迈(Damansara Damai) 其实正确位置是在双溪毛诺,发展商巧妙的向白沙罗借力,提高了市场对该计划的关注。

回顾当时发展商在推出白沙罗达迈房产项目时,双溪毛诺的发展并不蓬勃,在市场的认知观点中,这是蛮远的地区,也没有捷运转驳站。市场对双溪毛诺的接受程度不比现在大,因此当时发展商借用了白沙罗的名字为旗下项目命名,确实对销售有帮助。

借名艺术能够提高市场对房产项目的关注,房产价格也自然受到了市场需求的支撑。反向思考,在孟沙南城易会原本区名后,该区的房产价格会否受到影响? 这必然是许多投资者所关心的问题。我认为,在某个程度上影响了投资者的购兴的可能性是存在的,因为拥有一个高尚住宅区住址的房产是许多人的梦想。纵然无法在真正的孟沙区内拥有房产,至少在毗邻孟沙的区域,享有孟沙住址的房产也是可以接受,这就是市场的现象。

若说单凭易名而导致该区的房产价格大幅度下滑,我认为情况不太可能发生。因为支撑房产价格的主要因素仍然是地点与基建的因素。无论是孟沙南城或者是甘榜格灵芝,都是坐落在联邦直辖区与雪州八打灵再也的边界,联邦大道与新班底谷大道将该区与各大重镇互相连接,更有轻快铁站设立于此,地点策略不在话下。虽说购兴略受影响,但相信市场会继续关注该区房产。

如今出现孟沙南城回归原名的先例,未来项目借名的批准是否受到影响值得关注;然而更值得关注的是那些已经成功借名的项目会否被要求重新“正名”呢?此项决定会否引发蝴蝶效应,就让我们大家拭目以待吧。

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新马资本改装汝来酒店成医院

aston hotel, nilai新马资本 (Sin Mah Caiptal Berhad) 宣布收购位于森州汝来 (Nilai) 的一所酒店,并打算将之改装成为医院,为该集团进军医疗界奠定基础。以下分享相关资料:

成交产业                     :一所195 间客房的三星级酒店

(Geran 134267, Lot 20729, Town of Nilai Utama, District of Seremban, State of Negeri Sembilan)

地址                             :The Aston Hotel, PT 7182, Jalan BBN 1/2E, Nilai, Negeri Sembilan Darul Khusus

地点                             :此酒店位于汝来新镇 (Bandar Baru Nilai),离开马来西亚伊斯兰理课大学 (University Sains Islam Malaysia),离开汝来市议会 (Majlis Perbandaran Nilai) 大约1 公里距离。

地契                              :永久业权地契 (Freehold)

土地总面积                 :1.83 英亩 (1.83 acres)

客房数量                     :195 间客房 (195 rooms)

交易价                         :二千三百万令吉 (RM 23,000,000)

每客房价格                 :十一万七千九百五十令吉 (RM 117,950 per room)

(Price per room)

交易日期                     :17 / 1 / 2017

卖方(vendor)               :  The Aston Holiday Sdn Bhd

买方(purchaser)     : 新马资本属下子公司 SAH Medical Center Sdn Bhd

备注                              : 新业主计划将该酒店改装成为一所结合公共与私人大学医院 (Integrated Public-Private University Hospital),预计将在2019 年第二季度动工,预计2021 年第二季度竣工。

根据房产顾问 IPC Island Property Consultant Sdn Bhd 于 2018 年11 月16 日的沽价报告指出,该酒店的市场价格是二千三百万令吉 (RM 23,000,000),与收购价格相同。

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2019 是进攻还是防守

property market 2019

市场迎来2019 崭新的一年,房地产市场再次聚焦新一年的市场走向,希望掌握相关资讯,尽早拟定投资策略,希望增添旗下的房产投资项目。根据资料显示,2019 年并不是一个顺风顺水的年份,国内产业市场仍然面对种种挑战。

相信困扰着产业市场的问题是国内住宅房产滞销的问题。根据马来西亚政府沽价局所公布的数据,2018 年第三季度的滞销住宅产业,相对起2017 年第三季度增长了48.35%,即2017 年的20,304 个滞销单位增长至2018 年的30,115 个滞销单位。滞销情况最严重的四大州属,依顺序排列,是柔佛,雪兰莪,槟城与吉隆坡。

根据以上情况推论,相信2019 仍然延续买方市场状况,房地产投资情绪依然谨慎,投资者不像往日那般容易的作出房产投资决定,他们将拥有更多的选择,货比三家后,才做出投资的决定。2019 年对房产供应的卖方,销售方存在很大的挑战。因此预计发展商们将推出更多的购房优惠来吸引投资者,希望借此脱售旗下的房产库存。除此之外,发展商在往后推出的房产项目,将更加注重产品的设计与品质,务求在竞争激烈的情况下,争取到投资者的目光。毕竟,除了地点因素外,产品的品质与设计都是投资者注重的重要因素。

相信在2019 年,国内房产的发展趋势将回归聚有强大基本面的焦热点区域。不否认,在过往经济蓬勃的年代,市场对产业需求呈现牛市情况,可见许多发展商选择离开热点区域较远的地方开发项目。投资者一般寄望先在此购买房产,等到发展洪流到来后,享受房产的增值空间,这样的思维支撑了市场买气。

然而,如今市场情绪谨慎,预计市场需求转向基本面强大的区域,如人口聚焦的经济活动中心,硬体设施健全的地区等。 举个例子,数年前巴生谷发展趋势以非常快的速度向南部挺进,直逼森美兰芙蓉的房产都不乏人问津。面对现在的市场状况,相信投资者们会考虑基本面较为强大的巴生谷区域作为投资决定的考量因素。

常言道,有危就有机;有情花出现之处,周边必有断肠草的供应。虽说市场投资情绪缺乏振奋力,但估计财务状况稳固的大集团与发展商将进行资产以及发展土地收购活动。不否认在全球经济情况充满挑战的时代,许多企业都可能面对现金流的挑战。为了巩固企业现金流的情况,其中一项可采取的做法就是脱售旗下资产。此时便是手握强大资金的大集团进行收购的好时机。商业办公楼,发展土地,商业广场,工业厂房等都可能出现在今年的房产市场中,寻求买主。

2019 年普遍面对房产滞消,购买者普遍上的可负担程度,加上银行贷款严谨等现象,挡住了许多购屋者的决定,换个角度看,这预计激活了租借市场 (Rental Market),特别是在工作机会高,经济活动的热点地区,例如巴生谷区域。预计2019 年的租借市场将更活跃,许多房产中介的朋友因此受惠于此。

2019 选择进攻,还是防守?我认为必须从本身站在角度来诠释,倘若财务状况稳建的朋友,则是个增加本身房产投资项目的良机,反之则必须照顾财务状况以及规划好本身的现金流,毕竟房地产是一项需要长期持有方能见到客观回筹的投资工具。

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NEXGRAM 脱售商业办公大楼

bangsar southNexgram控股集团 (Nexgram Holdings Berhad) 宣布脱售位于吉隆坡孟沙南城 (Bangsar South) 的一栋商业办公大楼,目的在于减低该集团的营运成本。以下分享该产业的简单资料:

成交产业                     :一栋11 层楼高,已被有分层地契的商业办公大楼

(Master Title PN 46338, Lot 58190, Mukim and District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)

地址                             :Tower 7, Avenue 3, The Horizon Phase 1, Bangsar South, No. 8, Jalan Kerinchi, 59200 Kuala Lumpur.

地契                             :99 年有限期业权地契 (Leasehold Interest for 99 years)

建筑面积                     :79,347 方尺 (79,347 方尺)

交易价                         : 六千七百万令吉 (RM 67,000,000)

每方尺价格                 :八百四十四令吉 (RM 844 per sq ft)

(对比建筑面积)

交易日期                     :31 / 12 / 2018

卖方(vendor)               :  Nexgram 控股集团属下子公司  Coconut Three Sdn Bhd

买方(purchaser)     : IMS Development Sdn Bhd

备注                              :根据Nexgram 控股集团的年报指出,该商业办公大楼的账面价值为 RM79,400,000。这与成交价值相差了 RM 12,400,000。

根据市场资料显示,Bangsar South 商业办公大楼的平均租金为每方尺六令吉 (RM 6 psf)。若以此推算,买方所获得的回筹率为8.5%。

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世华媒体收购八打灵13 区地段

Jln Semangat, PJ 13世华媒体集团 (Media Chinese International Limited) 宣布收购八打灵第13 区内的一亩发展地段。以下分享相关资料:

成交产业                     :一亩建有1.5 层楼的工业厂房以及两栋个别单层与双层楼高的办公楼的工业地段。

(HS(D) 262209, PT 18, Town of Petaling Jaya, District of Petaling State of Selangor Darul Ehsan)

地址                             :No. 19, Jalan Semangat, Seksyen 13, 46200 Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan

地点                             :此地段位于八打灵第13 区内,毗邻国内中文媒体星洲日报总社,面向Jalan Semangat, 该区内的其中一条主干公路。八打灵第13 区被市政府列入特别发展区域,Special Action Plan Section 13, PJ。是雪州内的其中一个旧区重建的区域。该区原本属于工业区,由于在发展洪流的趋势下,土地价值提高,重建此区得以释放土地价值。

地契                              :99 年有限期业权,租借期于24/11/2059 终 (Leasehold interest for 99 years, expiring on 24th November 2059, remaining 41 years unexpired term)

土地总面积                 :1.08 英亩 (1.08 acres)

总建筑面积                 :40,010 方尺 (40,010 sq ft)

可租用面积                 :40,010 方尺 (40,010 sq ft)

交易价                         :一千八百四十万令吉 (RM 18,400,000)

每方尺价格                 :三百九十一令吉 (RM 391 per square foot)

(对比土地面积)

交易日期                     :30 / 11 / 2018

卖方(vendor)            :  Pembinaan Masasaha Sdn Bhd (Previously known as Lembora Sdn Bhd)

买方(purchaser)     : 世华媒体集团属下子公司 Permandangan Sinar Sdn Bhd

备注                              : 根据产业顾问 Raine & Horne International Zaki + Partners Sdn Bhd 于 27/6/2018 的沽价报告指出,该地段的市场价格为RM 18,400,000,与收购价格相符。

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白乐集团脱售槟岛KDU院校场地

KDU -Penang白乐集团 (Paramount Corporation Berhad) 宣布脱售位于槟岛的KDU 学院,并且以回租方式继续运作 (Sale and Lease Back)。以下分享该产业的简单资料:

成交产业                     :一栋五 层楼高的教学大楼以及一栋八层楼高的学生宿舍

(Geran 103353, 103100 & 103354, Lot 1232, 1249 & 1234, all within Section 13, Town of Georgetown, District of Timur Laut, State of Penang)

地址                             :KDU Penang University College, No. 32, Jalan Anson, Georgetown, 10400 Penang.

地点                             :该学院位于槟岛市区内的其中一条主干公路,安顺路 (Jalan Anson), 衔接到此的公路有槟岛中路 (Jalan Machalister)以及缅甸路 (Jalan Burma)。毗邻该学院多是商业产业。

地契                              :永久业权地契 (Freehold )

土地面积                       :1.97 英亩 (1.97 Acres)

租金收入                     :年度租金收入是六万令吉 (RM 60,000 per annum)

建筑面积                     :300,444 方尺 (300,444 方尺)

交易价                         : 五千万令吉 (RM 50,000,000)

每方尺价格                 :五百八十三令吉 (RM 583 per sq ft)

(对比土地面积)

交易日期                     :25 / 10 / 2018

卖方(vendor)            :  白乐集团属下子公司 KDU University College (PG) Sdn Bhd

买方(purchaser)     : Dynamic Gates Sdn Bhd

备注                             :根据产业顾问 Rahim & Co 于2018 年10 月5 日的产业沽价报告指出,该房产的市场价格是五千万令吉,与成交价格相同。

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森州不是雪州

Wisma Negeri NS

森美兰州行政议员张聒翔宣布将在2019 年1 月调高外国人在该州购置产业项目的门槛,从现有的一百万令吉调高至两百万令吉。森州政府更是设下附加条件,外国人不能够获得森州境内永久地契业权的房产,只能够购买99 年有限期地契业权的产业。相对起之前的政策,外国人被允许购买超过一百万令吉的产业,并没有设下附加条件。很明显,该新政策拉高了外国人在森州拥屋或投资门槛。

相信此项政策的宣布是模仿了雪兰莪州的外国人拥屋政策,因为在雪州外国人拥屋门槛是两百万令吉。 我认为这是森州政府是在不对的时候,在不对的地点,宣布不对的政策。

首先来看,森州政府宣布的时候。众所周知,国内经济面对挑战,房市受到波及,投资者采取观望态度,市场形成“买方市场”已有一段时间,预计将继续下去。在买方市场,投资者有更多的选择权利,货比三家更是不变的定律。假设一位有两百万预算的投资者来马国投资,是否一定非在森州投资不可? 在经济学上有个词叫做机会成本 (Opportunity Cost),即你若不将钱放在此处,还是可以考虑将钱放在别处,视何处能够为你赚取相对高的回筹。换言之,若投资者有两百万的投资预算,可以考虑到巴生谷,槟城,柔佛,亚庇等地方投资。此刻是投资者选择的市场。

第二,森美兰州是巴生谷的后花园,受惠于巴生谷发展趋势向南移的地理优势。州内房价低于巴生谷,要寻获两百万以上的房产屈指可数。即使在芙蓉地区的数个新房产项目,住宅房产的平均数额都处在50 万至70 万水平之间。再者,根据市场观产,森州境内的发展项目多为永久地契业权。

以上两点都与雪州有很大的差异,例如,热点地区的八打灵,房价高启,永久业权与99 年有限期业权参半,州政府要避免外国人与州内子民产生恶性竞争,可以理解。以雪州的政策模式,不经仔细分析森州现实情况,就依样画葫芦套用,显得当政者的仓促与不周全。

提高外国人在森州的购屋门槛就真的能够 “保护” 该州人民拥屋的权利吗?我认为,若要确保森州子民都能居者有其屋,政府应该从大环境考量。 至力搞好经济,提高工作机会进而提升人民收入,以实际的做法来应付拥房的能力。一味的将外国投资者拒于千里之外,并不会确保森州自民就会有房屋住,反而会引起不必要的负面情绪,让人觉得森州是个不欢迎外来投资的州署,这对政府在外来要在森州推动宏愿谷这项大计划是不利的。

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