2019 是进攻还是防守

property market 2019

市场迎来2019 崭新的一年,房地产市场再次聚焦新一年的市场走向,希望掌握相关资讯,尽早拟定投资策略,希望增添旗下的房产投资项目。根据资料显示,2019 年并不是一个顺风顺水的年份,国内产业市场仍然面对种种挑战。

相信困扰着产业市场的问题是国内住宅房产滞销的问题。根据马来西亚政府沽价局所公布的数据,2018 年第三季度的滞销住宅产业,相对起2017 年第三季度增长了48.35%,即2017 年的20,304 个滞销单位增长至2018 年的30,115 个滞销单位。滞销情况最严重的四大州属,依顺序排列,是柔佛,雪兰莪,槟城与吉隆坡。

根据以上情况推论,相信2019 仍然延续买方市场状况,房地产投资情绪依然谨慎,投资者不像往日那般容易的作出房产投资决定,他们将拥有更多的选择,货比三家后,才做出投资的决定。2019 年对房产供应的卖方,销售方存在很大的挑战。因此预计发展商们将推出更多的购房优惠来吸引投资者,希望借此脱售旗下的房产库存。除此之外,发展商在往后推出的房产项目,将更加注重产品的设计与品质,务求在竞争激烈的情况下,争取到投资者的目光。毕竟,除了地点因素外,产品的品质与设计都是投资者注重的重要因素。

相信在2019 年,国内房产的发展趋势将回归聚有强大基本面的焦热点区域。不否认,在过往经济蓬勃的年代,市场对产业需求呈现牛市情况,可见许多发展商选择离开热点区域较远的地方开发项目。投资者一般寄望先在此购买房产,等到发展洪流到来后,享受房产的增值空间,这样的思维支撑了市场买气。

然而,如今市场情绪谨慎,预计市场需求转向基本面强大的区域,如人口聚焦的经济活动中心,硬体设施健全的地区等。 举个例子,数年前巴生谷发展趋势以非常快的速度向南部挺进,直逼森美兰芙蓉的房产都不乏人问津。面对现在的市场状况,相信投资者们会考虑基本面较为强大的巴生谷区域作为投资决定的考量因素。

常言道,有危就有机;有情花出现之处,周边必有断肠草的供应。虽说市场投资情绪缺乏振奋力,但估计财务状况稳固的大集团与发展商将进行资产以及发展土地收购活动。不否认在全球经济情况充满挑战的时代,许多企业都可能面对现金流的挑战。为了巩固企业现金流的情况,其中一项可采取的做法就是脱售旗下资产。此时便是手握强大资金的大集团进行收购的好时机。商业办公楼,发展土地,商业广场,工业厂房等都可能出现在今年的房产市场中,寻求买主。

2019 年普遍面对房产滞消,购买者普遍上的可负担程度,加上银行贷款严谨等现象,挡住了许多购屋者的决定,换个角度看,这预计激活了租借市场 (Rental Market),特别是在工作机会高,经济活动的热点地区,例如巴生谷区域。预计2019 年的租借市场将更活跃,许多房产中介的朋友因此受惠于此。

2019 选择进攻,还是防守?我认为必须从本身站在角度来诠释,倘若财务状况稳建的朋友,则是个增加本身房产投资项目的良机,反之则必须照顾财务状况以及规划好本身的现金流,毕竟房地产是一项需要长期持有方能见到客观回筹的投资工具。

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NEXGRAM 脱售商业办公大楼

bangsar southNexgram控股集团 (Nexgram Holdings Berhad) 宣布脱售位于吉隆坡孟沙南城 (Bangsar South) 的一栋商业办公大楼,目的在于减低该集团的营运成本。以下分享该产业的简单资料:

成交产业                     :一栋11 层楼高,已被有分层地契的商业办公大楼

(Master Title PN 46338, Lot 58190, Mukim and District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)

地址                             :Tower 7, Avenue 3, The Horizon Phase 1, Bangsar South, No. 8, Jalan Kerinchi, 59200 Kuala Lumpur.

地契                             :99 年有限期业权地契 (Leasehold Interest for 99 years)

建筑面积                     :79,347 方尺 (79,347 方尺)

交易价                         : 六千七百万令吉 (RM 67,000,000)

每方尺价格                 :八百四十四令吉 (RM 844 per sq ft)

(对比建筑面积)

交易日期                     :31 / 12 / 2018

卖方(vendor)               :  Nexgram 控股集团属下子公司  Coconut Three Sdn Bhd

买方(purchaser)     : IMS Development Sdn Bhd

备注                              :根据Nexgram 控股集团的年报指出,该商业办公大楼的账面价值为 RM79,400,000。这与成交价值相差了 RM 12,400,000。

根据市场资料显示,Bangsar South 商业办公大楼的平均租金为每方尺六令吉 (RM 6 psf)。若以此推算,买方所获得的回筹率为8.5%。

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世华媒体收购八打灵13 区地段

Jln Semangat, PJ 13世华媒体集团 (Media Chinese International Limited) 宣布收购八打灵第13 区内的一亩发展地段。以下分享相关资料:

成交产业                     :一亩建有1.5 层楼的工业厂房以及两栋个别单层与双层楼高的办公楼的工业地段。

(HS(D) 262209, PT 18, Town of Petaling Jaya, District of Petaling State of Selangor Darul Ehsan)

地址                             :No. 19, Jalan Semangat, Seksyen 13, 46200 Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan

地点                             :此地段位于八打灵第13 区内,毗邻国内中文媒体星洲日报总社,面向Jalan Semangat, 该区内的其中一条主干公路。八打灵第13 区被市政府列入特别发展区域,Special Action Plan Section 13, PJ。是雪州内的其中一个旧区重建的区域。该区原本属于工业区,由于在发展洪流的趋势下,土地价值提高,重建此区得以释放土地价值。

地契                              :99 年有限期业权,租借期于24/11/2059 终 (Leasehold interest for 99 years, expiring on 24th November 2059, remaining 41 years unexpired term)

土地总面积                 :1.08 英亩 (1.08 acres)

总建筑面积                 :40,010 方尺 (40,010 sq ft)

可租用面积                 :40,010 方尺 (40,010 sq ft)

交易价                         :一千八百四十万令吉 (RM 18,400,000)

每方尺价格                 :三百九十一令吉 (RM 391 per square foot)

(对比土地面积)

交易日期                     :30 / 11 / 2018

卖方(vendor)            :  Pembinaan Masasaha Sdn Bhd (Previously known as Lembora Sdn Bhd)

买方(purchaser)     : 世华媒体集团属下子公司 Permandangan Sinar Sdn Bhd

备注                              : 根据产业顾问 Raine & Horne International Zaki + Partners Sdn Bhd 于 27/6/2018 的沽价报告指出,该地段的市场价格为RM 18,400,000,与收购价格相符。

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白乐集团脱售槟岛KDU院校场地

KDU -Penang白乐集团 (Paramount Corporation Berhad) 宣布脱售位于槟岛的KDU 学院,并且以回租方式继续运作 (Sale and Lease Back)。以下分享该产业的简单资料:

成交产业                     :一栋五 层楼高的教学大楼以及一栋八层楼高的学生宿舍

(Geran 103353, 103100 & 103354, Lot 1232, 1249 & 1234, all within Section 13, Town of Georgetown, District of Timur Laut, State of Penang)

地址                             :KDU Penang University College, No. 32, Jalan Anson, Georgetown, 10400 Penang.

地点                             :该学院位于槟岛市区内的其中一条主干公路,安顺路 (Jalan Anson), 衔接到此的公路有槟岛中路 (Jalan Machalister)以及缅甸路 (Jalan Burma)。毗邻该学院多是商业产业。

地契                              :永久业权地契 (Freehold )

土地面积                       :1.97 英亩 (1.97 Acres)

租金收入                     :年度租金收入是六万令吉 (RM 60,000 per annum)

建筑面积                     :300,444 方尺 (300,444 方尺)

交易价                         : 五千万令吉 (RM 50,000,000)

每方尺价格                 :五百八十三令吉 (RM 583 per sq ft)

(对比土地面积)

交易日期                     :25 / 10 / 2018

卖方(vendor)            :  白乐集团属下子公司 KDU University College (PG) Sdn Bhd

买方(purchaser)     : Dynamic Gates Sdn Bhd

备注                             :根据产业顾问 Rahim & Co 于2018 年10 月5 日的产业沽价报告指出,该房产的市场价格是五千万令吉,与成交价格相同。

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森州不是雪州

Wisma Negeri NS

森美兰州行政议员张聒翔宣布将在2019 年1 月调高外国人在该州购置产业项目的门槛,从现有的一百万令吉调高至两百万令吉。森州政府更是设下附加条件,外国人不能够获得森州境内永久地契业权的房产,只能够购买99 年有限期地契业权的产业。相对起之前的政策,外国人被允许购买超过一百万令吉的产业,并没有设下附加条件。很明显,该新政策拉高了外国人在森州拥屋或投资门槛。

相信此项政策的宣布是模仿了雪兰莪州的外国人拥屋政策,因为在雪州外国人拥屋门槛是两百万令吉。 我认为这是森州政府是在不对的时候,在不对的地点,宣布不对的政策。

首先来看,森州政府宣布的时候。众所周知,国内经济面对挑战,房市受到波及,投资者采取观望态度,市场形成“买方市场”已有一段时间,预计将继续下去。在买方市场,投资者有更多的选择权利,货比三家更是不变的定律。假设一位有两百万预算的投资者来马国投资,是否一定非在森州投资不可? 在经济学上有个词叫做机会成本 (Opportunity Cost),即你若不将钱放在此处,还是可以考虑将钱放在别处,视何处能够为你赚取相对高的回筹。换言之,若投资者有两百万的投资预算,可以考虑到巴生谷,槟城,柔佛,亚庇等地方投资。此刻是投资者选择的市场。

第二,森美兰州是巴生谷的后花园,受惠于巴生谷发展趋势向南移的地理优势。州内房价低于巴生谷,要寻获两百万以上的房产屈指可数。即使在芙蓉地区的数个新房产项目,住宅房产的平均数额都处在50 万至70 万水平之间。再者,根据市场观产,森州境内的发展项目多为永久地契业权。

以上两点都与雪州有很大的差异,例如,热点地区的八打灵,房价高启,永久业权与99 年有限期业权参半,州政府要避免外国人与州内子民产生恶性竞争,可以理解。以雪州的政策模式,不经仔细分析森州现实情况,就依样画葫芦套用,显得当政者的仓促与不周全。

提高外国人在森州的购屋门槛就真的能够 “保护” 该州人民拥屋的权利吗?我认为,若要确保森州子民都能居者有其屋,政府应该从大环境考量。 至力搞好经济,提高工作机会进而提升人民收入,以实际的做法来应付拥房的能力。一味的将外国投资者拒于千里之外,并不会确保森州自民就会有房屋住,反而会引起不必要的负面情绪,让人觉得森州是个不欢迎外来投资的州署,这对政府在外来要在森州推动宏愿谷这项大计划是不利的。

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开启房产众筹这扇门

Property Corwdfunding

希望联盟政府出台至大马第一次政权轮替后的财政预算案中提出了一个崭新的概念,建议以私人界为主导,证券委员会为监管单位,纳入众筹概念来协助国内的首购族更容易拥有本身第一所的房屋。

根据财政部的解说,房产众筹平台的设立是要结合首购族与投资者共同买下房产。具体一点来说,首购族将挪出房价的20%,其余的将通过众筹方式,集合有兴趣的投资者集资剩余的80%。如此一来,首购族能够圆了他们拥屋的梦,另一方面投资者则可在往后享有房产增值的回筹,一举两得。财长林冠英指出,这是个人对个人的平台 (P2P),以房产众筹来协助首购族拥屋更是全球首创,然而运作机制细节则必须等到证券委员会在2019 年底的第一季度进行公布。

政府以房产众筹平台做为国家的政策,让众筹成为了市场热门话题。众筹是一项突破传统的崭新集资方式,个人或企业通过众筹平台向大众融资,完成一项特定的项目。在房产项目而言,就是个人或单位通过众筹向大众融资对房地产进行投资,买方获得房产拥有权,投资一方在参与融资后获得特定回筹也在较后享有房产增值的空间,双方各取所需。

以P2P众筹概念真的能够解决首购族拥屋问题的根本吗?从购买者的方面看,确实可以避过银行的房贷审核,然他们仍然必须向80% 参与众筹者借贷。其次是首购族们要一次性拿出20% 的购屋首期,是否也必须通过借贷,成为了另个考量。就当所首购族能够拿出20%的,他们仍然必须面对向众筹参与者归还“房贷“压力。情况并没有与向银行借贷不同。

从参与众筹的投资者而言,讲究的是投资报酬与风险的平衡。面临越高的风险,就预计更高的回筹是投资的基本定律。在房贷批准程序上,银行都会对于申请者的财务状况进行评估以鉴定还其款能力,这对银行而言是自身的“风险评估”。倘若无法通过银行房贷审核而转向众筹平台,是否意味着参与众筹借贷的投资者将面对更高的风险?

若以上前提成立,投资者必然会要求比一般银行房贷更高的投资回筹,来平衡投资风险。这意味着借贷者必须面对更高的 “贷款利率” 以购得房产。这恐怕对首购族与众筹借贷者双方会存在两头不到岸的隐忧。因此证券委员会有必要公布一套完整的机制向市场解释政府所昌议的房产众筹,避免产生信心危机。

房产众筹的概念可以进一步探讨,然而对象不应该是首购族而是房地产投资者。房产投资者具备一定的财务能力,大伙的最终目的都是通过房产投资赚取回筹或是增值空间。因此聚集大家的力量投资较高风险的房产类别可以理解,此举可将个人投资风险分散,让更多的人来承担,共同分享较高的投资报酬率。

相对起首购族,购房的目的应该是拥有本身的居住场所,倘若让投资概念主导,即在若干年后要卖出房产赚取利润,假设首购族们到时的财务状况并不能够承担当时的房价,而又无法向众筹参与者回购其部分,首购族们将再次面对无壳蜗牛的窘境。

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2019财政预算案房地产事项

LIM GUAN ENG

希望联盟政府今日在国会提呈2019 财政预算案。这份是马来西亚在经历了有史以来第一次的政权轮替后的第一份财案,代表政府提呈的是财政部长林冠英。 新政府所出台的财政预算案中所关系到房地产事项如下:

调高产业盈利税

政府建议调高公司,非公民以及非永久居民的产业盈利税,即在第5 年后的产业盈利税从现有的5% 调高至10%, 涨幅为5%;马国公民与永久居民的产业盈利税率,则在第5 年后从现有的0% 调高至5%,张幅同样是5%。

这意味着拥有房产超过5 年的个人产业资者,在2019 年脱售产业都必须面对上缴产业盈利税的可能,预计此举将进一步冲击房地产的投机活动。

调高高档次房产的印花税

政府建议调高一百万令吉房产交易的印花税,从现有的3%提高至4%。

此举预计打击高档次房产,市场对此类别房产的购兴将受到波及,发展商对未来要开发高档次房产项目热度降温。

协助首购族拥屋

政府的财政预算案焦点都放在了协助国内首购族拥有第一所房屋,所建议措施如下:

  • 政府建议豁免首购族所购买不超过RM 500,000 住宅房产的首RM 300,000 的印花税,包括了买卖和约与房贷合约。此项优惠为期两年至到2020 年12 月。
  • 政府建议拨RM 25,000,000 到Cagamas Berhad 以便为家庭收入不超过RM 5,000 的首购族作出贷款担保。此举是要让这一群人能够获得更高的房屋贷款额。
  • 政府建议从2019 年1 月开始为期6 个月,豁免首购族在购买 RM 300,001 至 RM 1,000,000 住宅房地产的印花税。

从以上宣布来看,政府要协助首购族实现拥有本身的第一所自住房屋的意图相当明显。政府尝试从融资方面协助首购族,也从购屋税务方面给与减免。虽然在财政预算案中,财政部长宣布房地产商协会 (REHDA) 同意配合政府下调房屋价格10%,然而,我想政府应该更加关注首购族们的购屋能力或可负担能力。

政府公务员受到照顾

政府也通过财政预算案照顾公务员。政府建议通过公务员融资机构 (Public Sector Housing Financing Board) 延长公务员们的放贷摊还期限,第一所房贷从现在的30 年到35年;第二所房贷从现在的25 年到30 年。

此外,政府也建议拨款RM 400,000,000 来供提升以及维修公务员的现有住所,其中包括警察,军人以及教师。

公务员是政府体系中的重要一环,马国的公务员人数庞大,政府有义务照顾他们。因此这项宣布并不会让人感到惊讶。从新政府的角度考量,更想通过财案争取现任公务员们的支持,因为根据国内的政治常态,公务员是当政者的重要票源。

可负担房屋

政府建议拨款 RM 1,500,000,000 支持可服但房屋的建造,其中包括人民房屋计划,公务员房屋计划,国家房屋局的房屋计划,前朝政府的一马房屋计划 (PR1MA)。此外,政府也建议拨款 RM 1,000,000,000 来协助月入不超过 RM 2,300 的首购族,购买不超过RM 150,000 的可负担房屋,贷款利率可低至3%。符合资格者可在2019 年1 月1 日后向参与此项计划的商业银行咨询,这几家银行是 Maybank, CIMB Bank, Ambank, RHB & BSN。

设立全球首创的房产众筹

为了协助财力相对欠佳的首购族,政府建议以私人界做为主导,设立房产众筹平台,以便让投资者与首购族共同买下房产。首购族圆了拥房梦,投资者则可在较后享受房产增值的回筹。政府建议这项机制由证券委员会进行监督。

然而,财政部长并没有透露这项全球首创的房产众筹平台,市场全程期待证券委员会公布的机制细节。

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