“需要考量” Vs. “值得考量”

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首相慕尤丁公布总数2,500 亿的经济振兴配套抗衡新冠病毒对国内所带来的负面影响。经济振兴配套中所瞄准的主要对象是国内的中底收入阶层人士。与房产有关的措施相对不多,其中有:

  • 豁免政府旗下所有组屋的租金,为期6 个月
  • 豁免联邦政府旗下拥有的产业租金,为期6 个月
  • 延迟先祖后售计划下的租金,为期6 个月。

相信政府此次的整体援助计划,在房产层面来说仍然是日前国行所公布的自动展延房贷者的摊还期限为期6 个月,唯借贷者必须承担这6 个月的利息。以上的政策在市场上引起两种的议论声音。一批人对此政策深表欢迎也对政府表示感激;而另外一把声音则是觉得在展延六个月还款期间的利息,让贷款者承担了更多的房贷利息。

不否认在展延6 个月摊还供款期间所付出的利息的确加重了整体房贷利息,然而对于一些因疫情肆虐而日常生计受到影响的人,这六个月的展延摊还贷款确实提供了他们一个喘气的空间,希望在这段期间生活能够有所改善,以便能够继续供款。这样一来可能也会避免在这段艰难的期间,因为借贷者无法偿还房贷供期而让房产进入拍卖程序。

采用 “等价交换” 的概念来看以上情况,借贷者是以6 个月的利息来换取所需的喘气空间,以便可以想方设法改善财务状况与现金流,这是合理的,也应证了天下不会有白吃的午餐的定律。或许有人觉得说多给六个月的利息不值得,又让银行赚到了。有能力继续供款的话当然好,不必缴付展延期限的利息也无需将贷款限期展延多6 个月,然而我们不能够否定及忽略愿意付出一些利息换取6 个月喘气空间的一群(无论是个人或是企业),因为他们确实有这样的需要。

个人觉得,这个舒缓措施的主要考量重点会是需不需要大于值不值得。换言之,是 “需要靠量” 大于 “值得考量”,接纳或是拒绝这项舒缓措施并没有对与错之分,只是视乎你在此时此刻是否有着这个喘气空间的需要而已。

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国家银行雪中送炭暂渡难关

BNM

国家银行宣布允许个人与中小型企业暂缓向国内商业银行谭还现有的贷款,融资与分期付款,其中包括房屋贷款。这项援助措施从2020 年4 月1 日开始正式生效,为期6 个月。这是一项自动暂缓机制,即国行将下达指示给与商业银行,商业银行有责任向各人或是中小型企业的贷款者提供足够的说明资料,讲解这6 个月期间如何处理暂停还款的机制。换言之,贷款者无须向商业银行提出展缓还贷的申请,然而鼓励贷款者向银行询问此项援助措施的细节。

国行也补充说,这项援助措施只适用于在2020 年4 月1 日之前,没有拖欠超过90 天的贷款或融资项目,而以上援助措施只限于以令吉为单位的贷款项目。然而相关措施并不包括信用卡余额。商业银行可将客户的信用卡余额转换成不超过3 年的定期贷款选项,利息不超过13%。

疫情肆虐,重创经济是不争的事实。许多企业预计面对生意上的锐减,直接影响财务状况与现金流。此项措施犹如短暂的及时雨,暂缓了贷款,暂时松了一口气。对于房产层面来说,暂缓房贷能够提供贷款者一些缓冲期,不至于让所拥的房产因拖欠放贷直接进入拍卖程序。

相信此时此刻,银行在审批房屋贷款申请必然会超级谨慎,不排除甚至会暂时冻结所有的房贷批准。预计市场上的房产交易活动会有一段的冬眠期,直到疫情受到控制为止。

最后想要提醒所有读者的是,国行这项援助措施是 “暂缓” 摊还贷款为期6 个月,而不是银行 “取消” 贷款者6 个月的贷款,暂缓还款的6 个月内,借贷者必须承担期间的房屋贷款利息。简言之,您的贷款仍然还是必须摊还的,整体的贷款期 (Loan Tenure) 将被延长6 个月。

温馨提醒:对于国行的这项援助措施的细节,贷款者可向各别的商业银行机构询问,并与银行做出各别细节上的了解与安排。

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子母牌收购汝来工业地段

Nilai-DLady子母牌牛奶马来西亚公司 (Dutch Lady Milk Industries Berhad) 宣布收购位于森美兰州入来 (Nilai) 的工业地段 ,为旗下业务扩充打下了基础。以下分享该地段的相关资料:

成交产业                     : 三亩工业地段

(Lot 61320 61321 & 61323, Geran 270934, 270935 & 270936, All within Mukim Bandar Baru Enstek, District of Seremban, State of Negeri Sembilan Darul Khusus)

地点                                         :此地段位于TechPark 2 @ Enstek,一个由回教朝圣基金局所投资 开发的项目。此地段离开芙蓉市区大约25 公里,离开吉隆坡国际飞机场约20 公里而距离吉隆坡市区则大约65 公里。与吉隆坡互相衔接的高速大道有南北大道,南北大道第二中环衔接大道 (ELITE Highway) 等。 TechPark 工业区获得了马来西亚清真发展局 (JAKIM) 以及清真工业发展局 (Halal Industries Development Corporation) 所发出的清真工业认真资格 (Halmas Status)。任何在此设厂发展清真工业的厂商能够获得马来西亚清真工业园的津贴与各种优惠。

地契                                         :永久地契 (Freehold)

总土地面积                             :  Lot 61320 – 10.00 英亩 (10 acres)

Lot 61321 – 10.03 英亩 (10 acres)

Lot 61322 – 12.57 英亩 (12.57 acres)

总面积          – 32.6 英亩 (32.6 acres)

土地用途                                 :工业用地

发展概念                                 :字母牌将在此地段建立生产线,扩充旗下业务

总成交价                                 :RM 56,790,320

每方尺价格                            :四十令吉 (RM 40 per sq ft)

日期                                       :18 / 3 / 2020

卖方(vendor)                      : 房地产投资有限公司(Pelaburan Hartanah Berhad)

买方(purchaser)              : 子母牌牛奶马来西亚公司 (Dutch Lady Milk Industries Berhad)

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速伯玛巴生购地扩展生产线

Supermax - Klang塑胶手套生产商速伯玛 (Supermax Corporation Berhad) 宣布收购位于巴生一亩工业地段,打算用来扩展现有的生产线,进一步拓展旗下业务。以下分享成交地段的简单资料:-

成交产业         :一亩工业地段

(PT 70824, HS(D) 145228, Mukim of Kapar, District of Klang, State of Selangor Darul Ehsan)

地点                 :地段毗邻速伯玛位于巴生地区的第12 生产线厂房。该处是巴生区域其中一个重要的工业区。具备成熟的衔接公路系统,无论通往巴生港口又或是雪州境内的各大重要城镇都非常方便。与各大重要城镇互相连接的主干公路有 Jalan Meru 以及北巴生谷高速公路 (North Klang Valley Expressway)。

地契                 :永久地契 (Freehold)

土地面积         :4.11  英亩 (4.11 acres)

土地用途         :工业用地

成交价格         :二千万令吉 (RM 20,000,000)

每方尺价格     :一百一十二令吉 (RM 112 per sq ft)

交易日期         :11 /3 / 2020

卖方                 : Nishimen Industries Sdn Bhd

买方                 :速伯玛集团旗下子公司  Maxter Glove Manuafacturing Sdn Bhd

被注                 :根据该集团的预测,在新的生产线全面投入运作后,预计将能够增加每年450 万片手套的生产,成为集团旗下重要的拓展策略。

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给慕尤丁政府的一点小建议

New PM - Muhyiddin

日前国内连番的政治闹剧终于在最高元首的一声令下宣告结束,壁下决定让丹斯里慕尤丁取代敦马哈迪出任马国第八任首相。新任首相走马上任后除了要稳定国内目前的政治局势外,另一项重要的任务就是要与他的新执政团队就是得振兴国内经济,带领国家面对世界经济经济的严峻情况。

房产是经济中的重要一环,因此新政府激活房市的政策备受市场关注。以下列出几项建议但愿政府考虑,相信对于激活市场有地一定层度的帮助。

检讨产业盈利税

现阶段的产业盈利税制度一直让业界议论纷纷,最大的论点在于前朝希盟政府落实永久性征收产业盈利税的制度。根据现有税制,个人与公司在五年后必须上缴的产业盈利税分别为5% 与10%,政府并没有为征税设下期限。换言之,现有的制度是永久性的征收产业盈利税。虽然政府在出台2020 年财案时宣布将计算盈利的基准年份改为2013 年,然而永久性的征收产业盈利税可被视为变相的遗产税,拐离了产业盈利税用来压制投机活动的原本目的。

豁免今年产业盈利税

除了国内政治状况,全球出现的挑战如新冠状肺炎病毒肆虐所带来的连锁效应,打乱了全球经济成长节奏,各行各业受到拖累。国内房市虽然没有受到直接的影响,然而经济的放缓及不明朗的情况,打击了投资者对房市的信心,必然不会轻易将资金投放在国内房市。

相信若是今年购房的人们多数将会是 “自用”,另一个讲法就是 “内需”,用来炒作用途的成本不高。因此建议政府考虑宣布全面豁免今年的产业盈利税协助国内真正有需要购房自用的人,借此希望刺激国内房市交易。

调降印花税

前朝希盟政府当政时,宣布了调高产业交易印花税的政策。现有的印花税制是首 RM 100,000 印花税率1%;RM 100,001 到 RM500,000, 税率2%;RM 500,001 到 RM 1,000,000 税率3%, 超过RM 1,000,000 一律4%。建议政府考虑将印花税回调,RM 500,001 以上的印花税率为3%,废除一百万以上交易的4% 税率。

可能大家认为,提高一百万以上的产业交易印花税是一种让高档次产业拥有者 “辅助” 国家税收的一个方法,表面上看是没错但落实此项 “辅助“政策的前提是市场必须出现欣欣向荣的现象。综合现有的市场状况并不是以上所提,因此认为调降印花税率鼓励高档次房产的交易,进而为冷寂的房市注入一些生气。

推行大型基建工程

当市场一片冷寂,个别投资者缺乏信心,必然采取退场观望。若要在此时推动市场,政府扮演关键角色。建议政府尽快推动大型基建工程,特别是惠及全民的交通基建工程如捷运,隆新高铁,东海岸铁路,婆罗州大道等。以上工程不仅利商,更是利民,房产将会在以上工程下受惠。

政府推动工程的经济效应远比各别单位消费的效应来的大。一项工程的落实不仅带动周遭经济,更重要的是制造就业就会。打个比方,捷运工程的推展直接受益的是建材生产商,建筑承包商,工程顾问团等;间接受益的将是运输业,饮食业,金融业等。无论直接受益或是间接受惠,最终的就是为人民制造就业机会。

从新推动HOC

如果政府能够认同在短期内购买房产的人将不会是投机分子,而是用来投资或自用的前提,建议政府重新考虑推动拥房运动 (House Ownership Campaign,简称 HOC),一方面协助有需要的人,另一方面协助发展商促销旗下的滞销房产。无可否认,在前朝政府落实HOC时,房产交易量确时有攀升的纪录,然而在宣布HOC 不获继续,市场情绪有明显下调的迹象。

到底慕尤丁所领导的新政府会落实什么样的经济振兴配套,带领国家冲过现阶段的挑战, 市场拭目以待。

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新加坡分层办公室空间价格攀新高

Sumsung Hub新加坡分层商业办公空间 (Stratified Office Space) 价格继续往上攀升,创下5 年来同类商用产业的最高纪录。

位于新加坡市中心的商业办公大楼 Sumsung Hub Building 第11 层楼的四间分层办公室空间成功在市场中交易,以四千九百七十八万新元 (SGD$ 49,780,000) 成交。成功交易的商用办公大楼总面积为 13,100 方尺 (13,100 sq ft),即每方尺成交价格三千八百新元 (SGD$ 3,800 psf)。以上交易创下5 年来的历史新高。

Sumsung Hub Building 位于新加坡莱佛士坊,该国金贸区域的心脏地带,商用地址是教堂路3 号 (3, Church Street)。毗邻该大厦有Prudential Tower, Republic Plaza 与  Capital Square。离开Raffle Place 与 Telok Ayre 捷运站大约步行5 分钟距离。许多银行与国际大企业的行政中心都设立于此,例如新加坡银行 (Bank of Singapore),大华银行 (UOB Bnak), 华侨银行 (OCBC Bank),马来亚银行 (Maybank) 等。

Sumsung Hub Building 是一栋30 层楼高的A 级商业办公大楼,拥有999 年有限期业权,2005 年竣工。该商业办公大楼的租金预计介予每方约SGD$10 不等。倘若以此租金估算,该投资回筹大约3.15%。

 

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新加坡巴特里东路段政府招标售地成绩

Jln Bunga Raya新加坡城市重建局 (Urban Redevelopment Authority)于2020 年1 月14 日在宣布之前报导的峇峇利区尔卫民路(Irwell Bank Road)政府地段得标成绩的同时也一并宣布了另一亩政府地段得标成绩。该地段就是位于巴特里东路段 (Bartley Road East) Jalan Bungai Rampai 的一亩发展地。

该地段位于巴耶利巴区域 (Paya Lebar) 占地1.15 英亩。根据新加坡发展蓝图资料显示,该地段的用途是以建造住宅产业之用,可被允许开发项目包括组屋,公寓或是在获得批准下的分层有地房产 (Landed Strata)。服务式公寓不被允许。该地段拥有99 年有限期业权。

被允许的最大建筑面积是 105,486 方尺,得标发展商必须建造最少94,938 方尺建筑面积,建筑物最大高度是高于海平面64米 (64 m AMSL),该地段的发展容积率为2.1。

根据得标成绩Jalan Bungai Rampai发展地段的最终价格为九千三百三十九万八新元 (SGD$ 93,390,000),若以最多可建筑面积分析,每方尺建筑面积价格为八百八十五新元 (SGD $885 psf ppr)。成功得标者是Wee Hur Development Pte Ltd。

该地段毗邻巴特里学校,离开捷运站大约200 米距离。周围多为住宅产业。

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