
国家银行在毫无预警下宣布调高隔夜政策利率25个基点,让利率回到了疫情前的3%。 国家银行在文告中指出,随着国家经济成长前景依然强劲,因此是时候调整货币宽松政策,以防范未来的金融失衡风险。因此决定撤回了对冠病危机是所采纳的货币刺激措施。
升息虽说可用来对抗国内的通膨也可应对美国联邦储备局积极升息的鹰派做风,预防令吉币值下滑。然而升息这个决策对于国内的房市却有着立竿见影的影响,最直接的就是对于拥有房贷的业主们。随着国行宣布升息,业主们就得在每月付出更多的房贷供期,个人或家庭可挪动资金减少了。对于要购房的人们而言,将面对银行更严谨的房贷审核,因为可挪动资金少了,自然房贷批准门槛而随之提高。换言之,购房者的房贷申请更难过关了。
升息对于投资者的影响也是显著的,因为压低了投资报酬率。房产投资者主要的收入就是租金,然而并不是所有的租金都能够让投资者 “入袋”,因为还必须减去房产的年度开销如门牌税,土地税,建筑保险,管理费等。其中一项不可忽略的开销就是房贷的供期。利息增加,供期增加,自然租金净收入减少,直接影响投资报酬率。
升息对于发展商而言也是影响也不小。在开发产业项目中,因为所涉及开发的金额庞大,发展商必须然依靠融资借贷来完成,特别是在购地时所用的中长期贷款 (Term Loan) 以及建筑工程中所需要的搭桥贷款 (Bridging Loan),利息的增加直接加重了开发成本。或许有人会认为,融资成本对比整体房产项目的总成本,并不会占了太大的比率,因此发展商方面有能力进行吸纳,并不应该以此理由转嫁购房者。
没错,融资成本的确不是在房地产项目开发比重最大的成本,然而利息的提高间接提高了建材价格,在通货膨胀仍然没有缓和迹象的情况下,建材价格不会看跌。这意味着建筑成本不会下跌。根据大马统计局在2022 年所公布的数据显示,主要建筑材料如洋灰,低碳钢圆棒,高强度钢筋对比一年前涨了分别涨了10.1%, 14.5% 以及18%。目前并没有看到建材价格下调的市场现象。
在维持合理的开发利润前提下,发展商无法将所有的增加成本进行吸纳,因为仍然必须承担另一些无法剔除的成本,如法定发展开销,专业顾问咨询费用,销售与管理成本等等,因此将一部分成本转嫁在房价上是合理的做法。依据以上推论,寄望新房产项目的价格下调的机率不大。因此,要拥屋的门槛也相对提高。
简言之,借贷利率的提高不利房市,特别在于现阶段国人正在面对通货膨胀肆虐,家庭的可挪用资金萎缩,要入市购房的门槛已然提高。
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