水泥红砖铁条涨价,房价呢?

Material House Price

国内主要建筑材料面对涨价风潮;水泥每立方米从现有的200 令吉调涨至250 令吉,涨幅约25%;铁条价格也面对每吨200 令吉的涨幅,大约10%,红砖也面对着酝酿起价的情况。目前市场上也传出洋灰也正在酝酿起价的消息,若得以证实,水泥张幅料继续扩大,根据市场猜测可能高达40%,因为洋灰就是制造水泥的主要原料。

以上三建材是建造房产的主要原料,材料涨价意味建筑成本提高。从发展角度来看,开发商被迫吸纳成本又或者将涨幅嫁购屋者,最直接的转嫁方法就是提高房价。以此逻辑推论,房价确实面对另一轮的涨风。

然而从市场价格制定的基本理论来看,市场的现有状况是否有能够吸纳这一次的房价涨幅? 目前产业市场普遍面对供应过剩的情况,产业投资者采取观望态度影响了购买情绪;加上中低收入阶层的朋友们大多数无法负担目前市场的房屋价格。因此发展商们若要将所有建材涨幅转嫁,或许也得三思,慎重考虑市场是否能够吸纳房价涨幅。

依稀记得,财政部长林冠英在于国内发展商协会的多次对话中呼吁发展商调降房价10%,好让有需要的人士更有能力购置本身的房产。财长当时的呼吁获得许多人的掌声。然而现在传出政府允许主要建筑材料大幅度涨价的决定,让大家觉得政府一方面要求发展商降低房价,一方面又允许主要建筑材料涨价的做法是自相矛盾的。

在许多政府的发展条例中,已经设定了发展商们在开发项目中所必需提供的法定可负担房屋的比例与顶价。打个比方,在雪兰莪州开发房产项目,州政府将会规定发展商们必须提供’我的雪兰莪房屋’ (Rumah Selangor Ku) ,而必依据各项不同类别的‘我的雪兰莪州房屋’ 的项目顶价出售给与被雪兰莪州房屋局监定有资格的人士购买。

发展商们之所以有能力提供以25 万令吉或以下的 ‘我的雪兰莪房屋’ 是将其他不受房屋顶价控制的项目所赚获的盈利,进行补贴。站在发展的角度而言,这可被看成是发展商必须承担的社会责任。换言之,单从在雪兰莪州开发不超过25 万令吉项目的房产的角度来看,所有的开发成本都必然高于总开发价值 (Gross Development Value)。若不获得政府的补贴或是在履行社会责任的大前提下,发展商绝对不会开发类似项目。面对着建材价格高涨,我相信各州政府不会在短期内允许提高可负担房屋的法定顶价。换言之,发展商们被迫吸纳所有建筑成本涨幅。

面对建筑材料的大涨价,面对市场需求的不确定性,面对政府呼吁发展商调降房价的要求,相信发展商们进入了一个 “涨也不是,降也不能” 窘境。建筑材料大涨的影响不小,政府有必要进行深度的调查,落实有效的政策,在购屋者与发展商两方面取得平衡。若是发展商转嫁涨幅,而市场无法消化,会造成有价无市;反之若吸纳涨幅,该项目是否还会有利可图,则必然成为了发展商们的首要考量。以上两大状况发上皆对国内房地产市场造成不良影响。

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森德综合收购威北发展地段

SPU - Scientex

森德综合集团 (Scientex Berhad) 宣布收购位于发展槟州威省北部的发展地段,增加旗下地库,进军北马产业发展市场。以下分享发展地段简单资料:-

成交产业            :六亩发展地段。

[Geran 131094, Lot 5688; Geran 5762, Lot 535; Geran 5764, Lot 568; Geran 115348, Lot 3262; Geran 115349, Lot 3263; Geran Mukim 7, Lot 567, all within Mukim 12, District of Seberang Perai Utara, State of Penang]

地点                  :此地段位于威省北部打昔牛汝尔 (Tasek Gelugor)的市区,毗邻Taman Sepadu 的住宅区。南北大道的Bertam 转播收费站离开此处大约8 公里路程。除了大道与联邦公路,距离该地段也设有穿梭马来西亚半岛西海岸的电动火车转驳站。

地契                 :永久业权地契 (Freehold)

发展项目         :据了解,该地段将被开发成综合城镇项目,多以中价有地房产为主。

总面积             :179.7 英亩 (179.7 acres)

成交价             :RM 109,585,487.60

每方尺价格     :十四令吉 (RM 14 per square foot)

交易日期         :10 / 6 / 2018

卖方                 :Palma Indah Sendirian Berhad

买方                 :森德综合集团属下子公司 Scientex (Skudai) Sdn Bhd

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建议政府延长HOC

Holding out house keys on a house shaped keychain

HOC 全名为House Ownership Campaign (居者有其屋计划)是政府在出台2019年财政预算案时给与想要在今年购置房产人们的一些援助计划。根据HOC的详情,人们若是在2019 年6 月30 日之前购置价格介于30 万令吉以及100 万令吉的住宅房产, 将可获得印花税减免。除此之外,购买在HOC旗下房产不超过250 万的房贷合约也同样能够获得印花税减免。

政府此举的最终目的是要刺激国内房产的需求也让又需要的人们能够减轻在购屋花费上的一些负担,希望能收取一石二鸟的成效。要获得HOC计划下的优惠,该项目必须是备受政府认可以及在HOC计划下登记。

根据不久前公布的国内产业市场报告指出,国内正面临房产滞消的困境,市场因此承受不少的压力。根据报告指出,面对滞销情况最严重的是高空阁楼的产业,如公寓与服务式公寓,占了住宅单位总滞销数据的43%,共有14,301 个单位;正在建造过程中而还没出售的高空阁楼则占了市场房产总滞销的48.8%,共计39,503 个单位。明显看出,高空阁楼的滞销情况让政府感到担心。

要解决房市中的滞销情况并不是一朝一夕的事。面对大环境的不稳定性,国内经济放缓,令吉汇率持续贬值的隐忧等,市场信心受到打击在所难免,投资者持观望态度,可以理解。虽说此时市场出现许多房产优惠给与首购族们选择,然而现有房价对这一群朋友来说仍然会是一个负担。HOC 计划下的优惠对欲购房者来说是一项有用的协助。因此,倘若政府将HOC 计划继续展延至2019 年尾,一方面利惠有兴趣购买房产的人,另一方面协助推动市场上的情绪,希望能够刺激房产购买率,进一步纾缓房产滞消的困境。

根据现有的架构,HOC 计划只是供给购买新楼盘的购屋者而已,二手楼盘并没有被纳入该计划的考量内。建议政府进一步扩大HOC 计划范围,让想要购买二手楼盘的购屋者也能够享有计划中的优惠。能够体会政府迫切的要解决房产市场中的滞消困境,然而却不可忽略二手房产交易也为全年房产总成交量贡献不少。市场的买气也不能只用新房产项目作为唯一的衡量标准,二手房产的交易也是能为房市注入活力的重要因素。

对于首购族而言,二手房产无疑为他们提供了多一项置业选项。虽然说二手房产并无法为购买者提供24 个月的品质保障期 (Defect Liability Period),房产也不是新建,然而购买者却能够通过对房产仔细的现状调查 (Due Diligence),计算购屋后所需的费用,衡量本身财务状况,然后向购屋者谈判以获得更好的价格。

政府推出HOC 来协助解决房产滞消困境的同时也协助发展商们能够尽快脱售手中存货,期望借此鼓励人们购买房产自住,推动国内房市的方向正确,然而希望政府不要忽略人们要购买二手房产的可能性。

因此建议将HOC 计划下的优惠继续延长与扩大至二手房产,期望在不久的将来会听到政府的最新宣布。

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房屋土著固打也是一种歧视

Housing Img

房屋及地方政府部长祖莱达日前指出,该部正在研究与拟定住宅与租户法令,或不让业主在张贴出租广告时,出现 “仅限某种族” 又或是带有种族歧视的讯息。部长是回应You Gov Omnibus 的一项调查结果指出,有高达62% 的受访者表示曾经在寻找空房出租广告时,经常遇到特定种族的附加要求条件。

对于政府有决心要通过立法消除房产市场中的种族歧视,我对此乐见其成也全力支持政府的做法。虽说业主拥有选择租户的绝对权力,但若是业主以种族做为首要选择条件而不将租户的其它因素考虑在内,类似现象确实是不健康。

然而,政府有必要将消除种族歧视的做法引申至更广的层面;例如在房产界中,一直备受争议的土著固打制。根据现有的政策,发展商在所开发的房产项目中,被强制保留一定数量的单位给与土著购买,发展商也必须提供特定的房价优惠折扣给与土著买家。以上的保留单位 与优惠折扣都存在“仅限某种族”的内涵。

房屋土著固打是国内一项长久以来被落实的一项政策,源自于1970 年代的新经济政策。虽说改政策已经在30 年内结束,但固打政策的精髓仍然存在,而且在种种政策上贯彻至今。在房产界中落实土著固打的原意是要将特定的房产单位,保留给于被定位成为经济地位相对弱势的土著群体,以便能够免去与其他被认为经济情况较好的群体竞争。更引起广泛关注的是通过政策强制发展商给于土著购屋价格优惠,让他们购得比市场价格便宜的房产,进而提高土著拥房的巴仙率。

倘若说业主知觉的不将房产租给特定种族,纵然他们具备缴付租金的能力,就是歧视的行为,那么房屋土著固打政策也是异曲同工,知觉的不将房产售卖给特定的族群,纵然他们拥有购买房产的财力与能力,根据相同的逻辑,相信这也是一种歧视。

政府要保护的是经济能力较差的低收入一群,这个群体统称 B40。无可否认,B40 群体内是涵盖各大种族,而这群人的确是需要政府在政策上的保护。换言之,我们不能够以种族因素作为界定一个人是否是B40 群体,这样的界定方法是错误的。

就拿政府尝试在调整国内燃油津贴的课题来看,一直以来政策拟定方向是给与B40 群体汽油津贴,并没有以种族做为是否有资格获得汽油津贴的界定基础。我想这个方向是绝对正确的,也应该成为政府在拟定所有国家政策上的基本依归,包括了房产界中的种种政策。绝不反对政府通过政策协助社会上相对弱势的一群拥有本身的房产,但弱势的一群并不能够以种族因素来做为区分的标准。

若是政府要修正相关法令遏止存在种族歧视的现象,相信没有人会反对;然而更希望政府能够将要遏止种族歧视的决心扩大到政策层面上。或许有言论可能会说,土著固打政策虽然已经过时,但如果废除土著固打政策会对现任政府造成危机。面对此等言论,我们只能说,这就是检测政府对改革马来西亚意愿与决心的关键时候了。

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豪利控股高价脱售狮城摩天大楼

Chevron House, Sg新加坡产业发展集团豪利控股 (Oxley Holdings) 日前宣布以十亿二千五百万新元  (SGD$ 1,025,000,000) 相等于约三十一亿令吉的高价,成功脱售旗下的一栋商业办公大楼,雪佛龙大厦 (Chevron House)。据了解,该集团在16 个月前以六亿六千万新元 (SGD$ 660,000,000) 收购此大厦,现在以大约55% 的增值涨幅,脱售产业。豪利集团透过此项投资获利三亿六千五百万新元 (SGD$ 365,000,000)。

雪龙佛大厦是一栋一共32 层楼高,包括27 层楼高及5 层楼的商业店铺的综合商业办公大楼,可出租面积为261,280 方尺。,其中商业办公大楼可租用面积为 215,667 方尺,商业店铺可租用面积为 45,613 方尺。

根据豪利集团消息指出,该集团打算向新加坡当局申请增加大约43% 的可租用面积,约374,165 方尺。 然而,这项建议必须得到新加坡建屋局的批准方可生效。倘若以增加可租用面积后来计算,该商业办公大楼是以每方尺建筑面积二千七百三十九新元 (SGD$ 2,739 psf ppr) 成交。

雪龙佛大厦是一项拥有99 年有限期业权的产业,目前剩下30 年的租借期。该大厦的地段约29,891方尺。该大厦位于30,Raffles Place, 一项位于新加坡中央商业区的莱佛士坊 (Raffles Place) 的商业办公大楼。

该商业办公大楼的买主是 Golden Compass (BVI) Limited。

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新加坡海德大厦成交

Realty Center, Singapore

位于新加坡丹戎巴葛,中央商务区的海德大厦 (Realty Center) 以集体销售的方式交易 (En Bloc Sales)。交易价格为一亿四千八百万新元 (SGD$ 148,000,000),成交价格低于原本的竟拍底价,一亿六千五百万新元 (SGD$ 165,000,000)。买方是新加坡上市集团The Place Holdings。

海德大厦是一栋12层楼高的商业办公大楼,拥有永久地契业权,占用土地面积11,000 方尺。根据新加坡重建局2014 年的土地规划,该地段属于商业用途,发展容积率 (Plot Ratio) 为5.6,建筑物最高层限制为35 楼。目前海德大厦的建筑面积为 59,355 方尺。若是根据5.6 的容积率计算,最大建筑面积可达61,600 方尺。若是依据现有建筑面积计算,成交价格为每方尺建筑面积 SGD$ 2,493 psf ppr。

然而根据建屋居的一项市中心规划的新条规 CBD Incentive Scheme,倘若新业主进行重建,裕将新建筑用途纳入住宅元素又或是进行用途转变 (从商业办公大楼转至住宅用途但在第一楼保留商业用途),又或者在该地段建造酒店,业主可获得建筑局批准增加25% 到30% 的额外建筑面积。海德大厦的位置正好坐落在被允许获得此项重建优惠的区域,即Anson Precinct。

该大厦位于新加坡第2 区,英俄街15 号 (15, Enggor Street),距离丹戎巴葛捷运站以及即将在2025 年开放的爱德华太子捷运站大约5 分钟的步行路程,毗邻该商业大楼的有 Anson House, Amara Hotel, Fuji Xerox Tower, Keppel Towers 等。

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让人太沉重的房产新政策

Melaka View

马六甲州政府宣布向发展商征收土著住宅,商业与工业单位献金,由过去的7% 调高至20%的最高 涨幅,高达近三倍。 新政策规定,要开放4 年以上屋年龄的土著住宅单位,发展商必须上缴15% 的献金给予州政府,5 年屋龄以上的土著住宅单位则是10%。工商业产业,4 年店龄与厂龄的产业必须上缴20%, 5 年以上则是10%。该项政策在2019 年3 月正式落实。对比前朝政府的政策并没有限制房产的土著单位开放年限,而且献金一律定在7%。

所谓的土著单位开放献金是发展商在向州政府申请开发房产开发项目中土著单位时,必须向州政府所上缴的献金。一般上发展商必须在发展项目中遵循土著固打政策,将一部分的单位保留给与土著,并且给与折扣。获得州政府批准后,该土著单位则可以卖给非土著。

当然,要申请开放土著单位的前提是要必须符合一些特定条件的。发展商必须在州政府所指定的媒体上刊登广告被规定的数次,必须参与被规定次数的房屋参展会等等。在新政策下,土著保留单位的可负担房屋是不被允许开放的。

在新房产开发政策下,马六甲州并没有宣布去除60% 的土著保留固打政策,意味着发展商仍然必须面对高达六成的土著保留固打,与此同时发展商业被强制根据新的比例来建造中低价房屋。

过往的政策规定发展商必须承建20% 廉价屋,20% 可负担房屋,其余60% 则是其他价格的房产,统称为2-2-6 方案。现今政府则将2-2-6 方案改为1-1-3-2 方案,即10% 的廉价屋,10%的中价屋,30% 可负担房屋,20% 是40 万令吉以下的房屋,其余的30% 才可建造40 万令吉以上的房产。

所谓的廉价屋的销售顶价为RM 42,000;中价房屋销售价 RM80,000 至RM 100,000;可负担房屋价 RM 150,000 至 RM180,000。

以上两大政策增添了马六甲州内发展商们的挑战,也增加了发展商们在该州发展的风险,是一项让人太沉重的新政策。

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