资产或负债,一线之差

KUALA LUMPUR, AUGUST 27 2014 - Building at KL Town.

近期在一次视频谈天时聊起了房产投资,朋友群中提出了一个讨论各案。有一人士因过往生意火红,将所赚到的钱大量投资在房地产上,从谈话中的得知此人拥有7 所豪宅,身家资产价值超过数百万。新冠疫情冲击,严重的伤害了他的生意,现金流更是成为了生意上能否继续营运下去的关键。让他最头疼的还是他那7 间房产的房贷。

房产在人们的思维中一向都是“资产” (Asset),成为了计算本身财富的一个重要因素。然而往往人们都会因这些 “资产” 而感到忧虑,其中关键原因是原本应该被视为资产的房产成为了他们的负债 (Liability)。为何会有如此巨大的天渊之别?

其实从资产变成负债的关键就是在于该房产是否有能力赚取合理的租金。房产最大的收入来源就是租金,这也是让房产投资者能够通过房产增加收入的途径,也同时能够减轻房贷供期。最终能够协助业主保存本身的健康现金流。反之,倘若房产无法为业主带来合理租金,业主将面对房贷月供的压力。稍微处理不慎,则会因无法延续房贷供期而让房产进入排卖程序。这是房产投资中不愿看到的情况。

何谓合理的租金。个别房产类别有着不同的市场回筹,通称市场回筹率 (Market Cap Rate)。不同类型房产之所以有不同的市场回筹率是依据投资基本定律而产生的,即风险越高,回筹越大。举例,投资住宅房产与商业房产的风险相对较低,因此市场商用房产的市场回筹率必定比住宅房产高。然而市场回筹只是提供给与投资者参考的一个广泛指标而已,并不是规定投资者必须在此指标下进行交易。投资者必须承担本身的投资风险。

对于通过贷款投资,手握数间房产的人们而言,每间房产的租金管理更显得重要。 所得租金是否能够支付房贷成了靠量重点。倘若所得租金无法完全让业主承担房贷供期,那么就必须衡量本身的财经状况,是否能够承担扣除租金以后的差额。如果差额在于财务能力之内,那么这个投资各案还算健康。

不否认市场上有许多投资各案的租金是无法完全负担房贷供期的。出现类似情况的原因之一是业主的主要投资焦点是放在房产增值,以买低卖高的原则投资,在购置房产之时,租金回筹并不是首要靠量。所遇的痛点是当市场冷风吹起,投资气氛谨慎,打乱了房产增值幅度的预测。此时此刻,偿还房贷的能力则是房产投资的成败关键,而租金则扮演者举足轻重的角色。

房产是长远的投资工具,现金流管理相当关键。要在一项投资个案中笑到最后,就要确保能够 “养活”房贷,保住产业拥有权,直到将房产套现赚取利润为止。一般概念而言,房产应该是人们的一项资产,然而在管理房产投资各案过程中若有不慎,资产则能成为了负债。换言之,资产或是负债的距离其实只有一线之间。

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Tadmax资源收购发展地段增地库

Alam DamaiTadmax资源 (Tadmax Resources Berhad) 宣布透过收购Bendera Juara Sdn Bhd 70%股权收购的方式,购得该公司旗下位于吉隆坡阿南达迈 (Alam Damai) 的一亩发展地段,增添旗下发展地库。以下分享相关产业资料:

成交产业                        :一亩住宅发展地。

[PN 51133, Lot 43736, Mukim and District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan.]

地点                              :此地段位于吉隆坡的阿南达迈,一个位于蕉赖的住宅区域。毗邻该地段的主要住宅区有康乐花园 (Taman Connaught), 首都镇 (Bandar Damai Perdana)。该地段面向两条公路,即 Lingkungan Alam Damai 与Jalan Alam Damai。蕉赖-加影高速大道 (Cheras-Kajang Highway) 是将该地段与各大主要城镇互相联系的主干大道,南通加影,西通八打灵,北通吉隆坡。

地契                             :99 年有限期地契,租借期于2104 年10 月19 日终, (Leasehold 99 years, expiring on 19/10/2104, remaining 84 years unexpired interest)

总面积                         :5.73 英亩 (5.73 acres)

土地用途                       :商业用地 (Commercial Land)

收购价格                     :RM 64,844,000 (此价格是Bendera Juara Sdn Bhd 在30/9/2019 向Syarikat Pegawai Perumahan Kerajaan Sdn Bhd的收购价格)

每方尺价格                 :二百六十令吉 (RM 260 per sq ft)

卖方                             :Bendera Juara Sdn Bhd (Maxim Holdings Berhad 属下子公司)

买方                             :Tadmax 资源有限公司

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无需勘查,直接下定,可行吗?

GCB Windsor Park

新加坡在阻断措施期间,发生一起无需勘察,直接下定的房产交易,成为城中话题。所谓的 “无需勘查” 指的是并没有亲身到达房产的实际地点勘查房产状况。许多人以此交易推论,即使受到新冠病毒肆虐的影响,新加坡房产仍然受到投资者的高度关注,只要有优质的房产,仍然能够做出交易。

首先来看成为话题焦点的房产。这是一间优质独立式洋房 (Good Class Bungalow) ,然而该房产的建筑年龄经有30 余年,已经空置了好几年。位于新加坡汤申路上段 (Upper Thomson Road) 的Windsor Park Estate,占地21,098 方尺,拥有永久业权 (Freehold),以二千一百六十八万新元 (SGD$ 21,680,000)成交,即每方尺一千零二十八新元 (SGD$ 1,028 psf)。 该项交易发生在新加坡落实阻断措施期间的2020 年5 月4 日。

以上例子之所以成功是因为该房产是新加坡内供应非常稀少的优质洋房,加上买家必然在购买后启动重新建造新洋房工程,换言之买家所购买的是房产的土地与地点而已,地面上的建筑架构并不是考量。买家在之前已经做足了功课,掌握了该区的资讯,因此无需勘查也能做出决定。再加上该房产的相关资料也能够通过新加坡城市建屋局的网站索得,加强了买者做出决定的信心。

回看马国,“无需勘查直接下定” 模式是否能够因此在国内盛行起来?倘若市场能够接受以上模式,相信许多发展商或是房产仲介必然雀跃万分。然而我认为无需勘查的模式只适合于某一些房产投资各案,并无法完全取代传统的亲身莅临房产,亲眼目睹房产实际状况的这个过程。

哪些房产列别能够采取无需勘查做决定的模式?第一,打算从新建筑的旧楼房,中可包括旧洋房地段,旧半独立式洋房,角头排屋单位等。下决定前题是只考虑地点,现有建筑架构不纳入考量,而必须具备的条件有,必须对于该环境有一定程度的熟悉,掌握一切与房产有关的资讯如地契资料,从新建造房产的过程与预算。

第二,发展商的新楼盘项目。向发展商购买新楼盘项目有几项优势。根据买卖合约,发展商将必须提供24 月的建筑品质保证期 (Defects Liability Period),在这期间,倘若房产品质出现不符合品质规格,发展商必须进行纠正,这是对购买者的一项保证。倘若选择不进行实地勘察,投资者能够向项目销售方索取相关资料如建筑图测,销售配套,贷款资讯等,自行进行分析然后做出决定。

如果没有到项目地点勘察,就必须配合科技来增强本身对项目周遭的了解,又或者本身已经对该地区非常熟悉,那就会事半功倍。 其次是要具备解读建筑发展项目图测的技巧,将欲购买的单位的坐标,方向,平面设计都能够在脑海中具体的刻画出来。

在购买房产前进行实地勘察除了是要对于周遭地点有着更实在的了解外,更重要的是要亲眼目睹房产的实际情况。这对于要购买二手房产由其重要,除非你是要进行重建,否则亲临现场了解房产情况仍然是有必要的。因为二手房产的合约并没有规定卖方提供房产品质保证期,因此进行实地堪察房产状况有助于计划与估算未来拥房的费用,特别是装修费。

选择勘查或是不进行勘查的决定权在于购买者本身。虽说能够运用科技来协助你了解情况,然而手中所掌握到的资讯是否能够让购买者有足够信心做出决定将资金投入该房产,才是成交的关键所在。

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别让第三只黑天鹅飞起来

Malaysian Flag Waving Against Lake In City

首相在劳动节献词中宣布放宽行动管制令,有条件的允许在5 月4 日重启国内大部分的经济活动,引来不同的回响。一方面认为疫情还没有完全受到控制,不应该在此时此刻放宽行动管制令;另一方面则认为倘若行管令不获得放宽,国家经济将会陷入更严峻的寒冬。

这项分歧更是浮现在联邦政府与个别的州政府的行政决策。数个州属毅然宣布不会跟随中央政府脚步放松行管令,并且拟定出本身自己一套的政策来应对。与中央政府不同步的州属包括雪兰莪,槟城,彭亨,砂拉越,沙巴等。国际贸易及工业部高级部长阿兹敏更是恫言,那些不跟随联邦政府政策的州属可能面对法律诉讼。槟州首长曹观友在较后更是发表视频演讲,指名道姓抨击阿兹敏。

一个放宽行管令的政策触碰了市场对国内政局稳定性的担忧神经。目前的联邦政府是否有足够的能力全面执行与贯彻所提出的政策成了市场的观察焦点。无可否认,马国经济目前正面对三只黑天鹅的夹击,其中两只已经飞起来的黑天鹅正是新冠病毒的肆虐以及国际油价的崩盘。

第三只黑天鹅是马国政局的不稳定性,这也是众多房产投资者所担心的一环。目前执政国盟政府的民意基础备受考验,前首相马哈迪在国会复会前向国会提呈对现任首相慕尤丁的不信任动议,并且已经获得国会议长的接纳。让人看傻了眼的就是马哈迪与慕尤丁皆来自同一政党,土著团结党。国盟政府中最大的支持政党,巫统早前放话并没有正式加入国盟,而只是以合作方式组成政府至到下届大选。国内政治局势暗流汹涌,让大家在抗疫还未完全成功前,倍感疲惫。这一切的一切对于房产投资者而言皆是一个忧虑。

马国的房产备受全世界人们欢迎的其中一个重要因素就是 “政治稳定”。政策能够从中央贯彻至地方区域,执行过程中不会受到大层度的异议。这次放宽行管令的宣布让大家看到中央政府与各州政府的不协调,难免让人联想与政治有关。另一方面,重要政策倘若经过大幅度的修改,必定让投资者措手不及。举例,当在2018 年大马面临政权更替之时修改了由前朝政府制定的东海岸铁路被改道对于受到影响的业主是巨大的, 例如彭亨州的文冬,倘若现任政府又将铁道路线修改,受到影响的必然是新路线经过的森州一带的业主。反复的政策修改很难让投资者适从,深怕投资决定受到负面影响。

放眼一观,世界上获得许多海外房产投资者关注并将资金投放的国家都享有政治上的稳定,如日本,英国,新加坡。这些国家都有存在一个共同点,就是国家政策能够有效的被执行并且拥有强大的法律基础保障投资者的产业拥有权。我国沿用英联邦法律制度为基础,土地法典更是采纳以白字黑字记录来认可房产业权的制度 (Torrens System),保障产业拥有权,这绝对是一项优势。

面对疫情的冲击,我们只能做足防疫工作严防病毒继续扩散,付出的却是经济上的沉重代价。国际油价崩盘,让仍然依靠石油为重要收入来源的马国经济体系雪上加霜。两只黑天鹅飞起后,我国经济状况已经遭到重创,国家银行预测国内经济将出现负成长足以论证此点。

各界都期待全球经济尽快复苏,若是我国要在未来踏上经济复苏的列车,首要条件基础就是维持国家政治稳定,无论谁执政都必须将全盘焦点放在整顿经济,减低国内的失业率。简言之,少点政治把戏,专心经济焦点。

稳定胜过一切,若我国要在复兴经济的道路上重新出发就不能够被第三只黑天鹅所拖累。恳请各造,别让第三只黑天鹅飞起来。

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阿里巴巴参与狮城商业大楼重建

AXA Tower中国互联网巨头阿里巴巴集团宣布收购新加坡安盛保险大厦 (AXA Tower) 的50% 业权,成为了全世界正在积极对抗新冠病毒期间的一项亮眼的产业收购案。根据资料来源,该项收购案已经获得业主鹏瑞利房地产 (Perennial Real Estate) 认可,成交价格为16.8 亿新元 (SGD$ 1,680,000,000)。

安盛保险大厦坐落在新加坡中央商业区内,是一栋52层楼高的甲级商业办公大楼,其中50 层楼是商业办公大楼,2 层楼的商业店铺以及3 层地低泊车层。地址是 8, Shenton Way, Singapore 068811。该大厦拥有99 年的业权,租借期将在2081 年7 月终。该大厦占地2.71 英亩 (2.71 Acres),总建筑面积1,026,306 方尺,可租用面积767,358 方尺。

根据新加坡2019 年城市策划大蓝图,城市建屋局已经原则上批准该大厦将被允许增添可建筑面积至达124 万方尺 (1,240,000 sf)。在政府鼓励重新发展市区的措施下 (CBD Incentive Scheme),倘若在重建策划上加入酒店与住宅,最高建筑面积可增至 155 万方尺 (1,550,000 sf)。

倘若成交价格代表50%业权价值,那么整体价格应该是33.6 亿新元 (SGD$ 3,360,000,000)。,对比最大可建筑面积 (加入酒店与住宅项目),每方尺价格相等于二千一百六十八新元(SGD$ 2,168 psf ppr)。

阿里巴巴集团将于鹏瑞利房地产联手合作,进行重建工作。相信这工程将会未来市场所关注的一大焦点。

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房市也需要 “关怀配套”

Johor Bahru, May 8 2017 - Johor Bahru Town. Photo by Shahrin Yahya

政府公布2019 年房地产年度报告, 一份年度马国房地产市场活动的资讯报告。根据所公布的报告显示,相对起2018,2019 全年房产总交易额上升4.8%, 达到328,647 单交易;总成交额增加0.8%,达到 RM 1,414亿令吉。

住宅房产仍然是国内最大的交易类别,占据了总成交量的63.7%。标价低于RM 300,000 以下的住宅房产占了住宅房产总成交量的61.7%,介于RM 300,000 至RM 500,000价位的住宅房产占21.3%,超过RM 100,000,000 的高档次房产则占3.7%。

从房产交易量角度切入,主要房地产类别产业数据显示市场出现一丝微弱的曙光。对比2018, 2019 年的住宅房产类别增加6%,商用房产增加7.2%,工业房产增加3.8%,农业类别则是增长2%。根据报告,发展地段的交易量微跌1.2%。

虽然报告数据稍有提振,然而一场新冠病毒的瘟疫打乱了市场的节奏与脚步。世界原油价格崩盘已经严重伤害了马来西亚的经济,加上政府为了防止病毒扩散,祭出行动管制令限制民众互相接触,许多经济活动更是被迫停止,对国内经济链几乎全面停顿,经济层面的伤害以千亿计算。

做为国内经济体系重要的房地产无疑遭受牵连。首当其冲的就是隶属商业房产类别的酒店,国内多家酒店已经传出被迫结束营业的报导,旗下员工饭碗大受影响。商业广场与办公大楼也将会受到疫情的拖累。租户所经营生意是否能够挨过疫情的冲击继续生存直接影响业主以及房产的价值。 住宅房产方面可能将面对大部分的潜在购买者因担心本身的经济来源以及对于经济大局是还未明朗,采取观望态度。

经过疫情的肆虐,房产界工作者前路挑战不小。发展商,房产仲介,承包商等除了要面对现金流的管理外,另外还得面对国内一直以来都存在的房产滞销窘境。政府之前所公布的几轮人民关怀计划,并没有很直接的协助到以上这群人。除了中小型企业界,房产界的工作者也需要 “被关怀”。

从政策层面来谈,政府可以考虑以下几点,对产业工作者施展一些关怀:

  • 建议宣布免除产业买卖印花税以及房贷印花税,为期2 年。
  • 从新检讨现有产业盈利税,考虑降低税率之余,废除永久征收产业盈利税的政策。
  • 建议宣布免除产业盈利税,为期2 年。
  • 全国统一降低外国人置业门槛,直到RM 600,000。
  • 银行推出低利率房贷,给与购房自住的群众。
  • 允许拥有贷款的企业(包括发展商)延迟缴交贷款供期,为期6 个月,贷款方则需承担利息。
  • 免除业主们门牌税,土地税,为期1 年。第二年则给与50% 折扣。
  • 解除现有呈现滞销的土著房产单位,好让该单位能够对外开放,加强可销售可能。
  • 减低一切政府收费如土地用途转换费用,发展费用,延长土地租借期限费用,执照费等,协助减低企业成本。
  • 推出辅助计划,协助受到裁员,减薪甚至一些完全以拥金做为收入的房产销售人员,好让他们能够挨过这次疫情所带来的冲击。

尝试进入马国人民甚至是亚洲人的思维模式,购置房产投资或是自住的概念仍然根深蒂固,拥房与租房,多数人会选择前者。因此推测马国房市不会永远留在低谷,只要经济大环境出现恢复的曙光,房产将再次成为投资者们的焦点。一个不可否认的事实,房产仍然属于相对安全的投资工具也是一个不只能够提供一瓦着头,甚至能够为业者带来收入的产业。

现金流在现阶段对于房产工作者是非常重要的,也是继续经营的关键, 不论是个人或是企业。大家希望的就是能看好现金流,够挨过这次的难关,在往后能够跟随房市的复苏继续打拼,贡献国家经济成长。

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疫情过后的马国房市

Property after Covid 19

新型冠状病毒肆虐全球,疫情一发不可收拾。除了确诊病例高速增长外,死亡数字也逐渐攀高。世界各大国几乎全数沦陷,纷纷采取减少人群互动的防疫措施,祭出限制行动,封锁国度等等政策,有些甚至宣布进入紧急状态来防止疫情继续扩散,如日本的东京。

一场突如其来的病毒,打乱了世界各国的经济秩序。航空业,旅游业,制造业,种植业,金融业等等,无一能够幸免病毒所带来的冲击,马国房市当然也不例外。我们不能预测人类科学何时能够终结新型冠状病毒,但很肯定的是在这场疫情过后,市场的经济状况必然会是个界的讨论焦点,其中包括房市。

疫情肆虐,重创经济。让市场最关心的是在疫情过后各大经济体系的支撑程度。资金雄厚的大企业相信能够挨过此次的冲击,让人担心的是中小型企业。根据统计,占了国内生产总值占38.3% 的中小型企业对于就业市场的贡献是66%, 换言之有66% 的劳动阶层的饭碗来自中小企业。如果中小企业无法支撑,意味着失业率就会上升,直接影响了个人贷款与融资能力。如此一来,房产的交易必受影响。简言之,疫情过后的就业率就是市场必须关注的主要关键。

疫情过后,马国房市预计趋向整合,房地产的需求将回归基本考量层面,既方便地点,便利交通,就业机会。预计短期内的房产交易不会受到热捧,反之租借市场能让市场脉搏继续的跳动。劳动群体可以搁置购房决定,但一瓦遮头的住所需求是无法避免的,因此租借就是折衷方案。

谈到租金,预计国内办公大楼的租金将进一步受到压力,除了面对办公大楼供应量远超需求量的情况,相信往后许多企业可能会采取让员工更有弹性的工作方式来工作,减少对办公大楼的依赖。然而这并不能够说成国内办公大楼将面对泡沫危机,反之市场对办公大楼的质量需求标准将进一步提高。往后办公大楼的高科设备将是不被妥协的需求,如高速光纤电缆,高智能通讯系统的硬体与软体的设备等,除此之外办公大楼内的卫生设备与管理素质必定成为了租户的重要考量。那些 ‘有了年纪’ 的办公大楼将面对租金与价格上的压力外,同时也对市场释放了从新翻新的投资契机。

除了住宅与商业的房产种类,另一个备受关注的将会是农业与工业产业。这次的行动管制令期间没有看到因食物的供应不足而产生骚乱,国家领导的统筹工作值得赞赏。然而从这起事件中,让大家看到了农业食品的必须性,相信部分市场会把焦点转向农业地段的购买与投资。农耕土地除了栽种传统农作物如稻米,油棕,橡胶外,其实可以用来开发需求较高的优质水果如水晶黄梨,香甜芒果,果王榴莲又或是商用价值高的可可种植等。食品工业将是未来发展的重要一环,这可从政府从原本的农业及农基工业部改名成为农业及食品工业部看出了一些端倪。希望高科技能被引入农业提高生产量,优化农产品。

说到工业,相信工业产业仍然会是市场的焦点。此次的疫情告诉了市场,卫生相关产品的生产线如口罩,医用产品,药物等是不足够的。相信厂家会看准这点进行市场空缺填补,换言之手握资金的厂家将对于工业产业进行收购投资,扩大现有生产线。工业地段,工业厂房等将会是收购目标。另一方面,工业的扩张将能够从最基本的层面带动经济回升,因为工业直接为劳动市场制造了就业机会也是带动区域经济活动的重要火车头。

疫情后的房市必会从新整合,尖端科技融入房产以及卫生设备与管理素质的考量将成为下一波的重点。房市在从新整合的同时将悄悄的进行转型,我们要为准备接纳下一波的市场变化而做好准备了。

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