狮城豪宅,魅力仍在

Singapore-Boulevard-88-Location

新加坡房产一向来都受到投资者的高度关注,无论当地或海外。无论是优质洋房(GCB) 又或者是高档次项目都是市场会留意的。这与新加坡做为国际金融服务区域定位,完善的设施规划与该国发展土地相当有限的三大因素,为该国房产奠定强大基础。

近期在新加坡乌节路街区推出一项占地3 英亩的高尚住宅项目,获得市场高度关注。该项高档次豪宅项目名为 Boulevard 88 (铂瑞雅居) ,位于新加坡第10 区 (District 10) 的中心,面向两条路,Orchard Boulevard 与 Cuscaden Road,离开世界著名的乌节路购物天堂与乌节路捷运站只须步行距离,毗邻该项目是四季大酒店 (Four Seasons Hotel) 地点之策略不在话下。

这是一项具备永久业权,综合了公寓与酒店的产业项目;公寓单位一共154 间,整个项目含6 地底泊车层,一共322 个泊车位。 公寓单位建筑面积介予2 房式 1,313 方尺,3 房式1,776 方尺,4 房式2,756 至2,799 方尺以及高空阁楼(Penthouse) 5,673 至6,049 方尺。

发展商在还未正式将此计划推出市场前,以个别邀请方式向受邀投资者介绍该项目,成功在25 个特别开放单位中售出20 个单位,平均价格为每方尺三千五百五十新元 ($3,550 psf),反应热烈。

该项目由City Development Limited (CDL) 与其合作开发伙伴 Hong Leong Holdings 和 Lea Investment 联合开发。

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提高生育解决房产滞销?

Property & Population

在第12 届马来西亚房地产高峰论坛上,国际房产顾问公司Rahim & Co 研究总监苏莱曼提出,建议提高国人生育率来解决目前房地产的滞销问题。在他提呈研究报告时指出,我国的人口数量不足以支撑未来预计的房产供应,若此情况长久下去,房产滞销问题将很难获得解决。

提高生育率解决房产滞销的论述一出,引起市场的关注,甚至在社交媒体上也备受网 民热烈讨论。根据2018 年大马统计局的数据显示,在19 至49 岁的女性国民平均生育率为1.9 ,新生人口低于替换标准的人口水平。 换言之我国人口增加率有下滑的迹象,城市化过程是其中一个重要原因。

以上所提的论述从长远角度来看是正确的,毕竟房产的需求与人口的多寡是成正比;人口越多,对房产的需求则越大;反之人口不足对于房市而言是一个大危机,因为人口就是房市需求的最基本单位。然而若要说到提高生育,增加人口来解决房产滞销问题,我想在短期而言是远水就不了近火。纵然社会在现阶段突然提高生产率,也无法解决眼前的房产滞销问题,因为婴儿是无法拥有独立拥房的能力,必须等到20 年后方可能称为有效的需求,因为长大的婴孩拥有了经济能力。

若要舒缓国内房产滞销窘境,除了政府推出拥房运动外,更重要的是制造有利的投资环境,吸引投资者到来国内进行投资。马国统计局的数据再次指出,2019 年底一季度国内商业市场信心指数呈现下滑现象,重要行业如建筑,批发与零售行业预计在第一季度面临更大挑战,信心指数个别下跌3.6%,18.9% 与8.2%。以上情况是政府必须要去正视并且加以改善的。

经商环境改善,市场信心加强,外资方会涌入在本地做出投资决定。这必然会制造更多的就业机会,降低失业率的同时提高人均所得。如此一来,市场必然会对房产需求做出正面的回应。如今许多中下层人民无法拥房的另一个原因是收入无法承担相对高昂的房价,因此提高人均收入成为了政府必须定下的一项施政关键绩校指标。倘若国人的收入无法提高,即使注入更多的人口也无济于事,因为仍然无法承担房价,自然也无法消化房产供应库存了。

要提高国内生育率并不是一朝一夕的事,根据统计,城市中的生育率一般都比乡区低。城市居民以事业为重的心态导致普遍迟婚,更因工作与生活成本高胀压力而促成少子化现象。国内各大乡团组织虽然不断呼吁大众多产,但并未取得让人满意的效果。由此可见,单凭民间组织的鼓励,无法有效提高生育;进一步推论,要通过 “多产” 来化解房产滞销情况,似乎障碍重重。

我选择相信城市居民生育率低与生活经济压力有着直接的关系。乡团组织鼓励生育的措施之所以无法推高生育率的原因是因为只给与一次性的生育奖励。长远来看父母亲仍然面对抚养儿女的承重经济压力。由此可见,无论是要提高国人的生育率有或者是要解决国内房产滞销问题,关键在于经济能力。因此当今政府必须全心全意的将施政重心放在搞好国内经济,提高国民人均所得,方为上上之策。

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莫实特脱售武吉免登皇家朱兰大酒店

Royale Chulan Bukit Bintang

莫实特控股集团 (Boustead Holdings Berhad) 宣布脱售位于吉隆坡旅游胜地武吉免登 (Bukit Bintang) 的皇家朱兰大酒店 (Royale Chulan Hotel Bukit Bintang)。买家是来自在新加坡上市的京华酒店集团(Hotel Royal Ltd)。莫实特集团是在去年底,通过招标方式为该酒店寻求买家。

武吉免登皇家朱兰酒店是一所拥有400 间客套房的酒店,是一所四星级的酒店。该酒店坐落在两亩商业地段,共占地0.79 英亩,拥有永久地契的业权 (Lot 1297 & Lot 1298, Geran 70145 & Geran 70146, Section 67, District of Kuala Lumpur, State of Federal Territory)。该酒店的建筑年龄是21 年。

根据宣布,买家所献议的交易价格为一亿九千七百万令吉 (RM 197,000,000),即每间客套房 RM 492,500。根据资料显示,该酒店的平均入住率 (Occupancy Rate) 是58%, 而平均每日费率 (Average Daily Rate) 是RM 191.30。莫实特集团已向吉隆坡股票交易所报备接受脱售以上建议。京华酒店集团已经向莫实特集团支付了394 万令吉,向等于脱售总额中的2%,做为订款(Earnest Deposit),并且进入为期一个月的精密审核过程 (Due Diligence Process)。

武吉免登皇家朱兰酒店位于吉隆坡市区的Jalan Bukit Bintang,是一个闻名世界的旅游区域。城中著名的购物广场如Lot 10,伯威年购物广场,吉隆坡双子塔都在该酒店的步行范围之内。地点策略不在话下。

酒店所在位置是吉隆坡著名的旅游胜地,经常吸引许多外国游客到此。因此,酒店有相当庞大的潜能。相信新业主将会投入一笔翻新费用,然后将现有的平均每日费率以及入住率提高,以便获得更高的投资回筹。

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房市中的借名艺术

kerinchi

孟沙南城 (Bangsar South)正式成为历史名词!班底谷区国会议员法米宣布,政府决定将孟沙南城易名,回归原本的孟沙之前的地名为甘榜格灵芝 (Kampung Kerinchi),他认为许多人因为孟沙南城这个新名字,逐渐遗忘了原本的区名,这现象使到许多人产生误会,也让当地人感到不悦。

相信对吉隆坡房地产有关注的投资者都对孟沙南城都不会陌生,由于地点毗邻吉隆坡与八打灵,因此此处成为许多房产投资者所关注的区域之一。 孟沙之前的地名为甘榜格灵芝, 之所以取名孟沙南城是借助位于孟沙南部的地理优势。

引用孟沙的名字用义非常明显,就是要借助孟沙的魅力来带旺该处的房产。很多人会说这是偷换概念的做法,但从发展商的角度而言,这是销售策略。众所周知,孟沙是吉隆坡区内的其中一个高级住宅区,该区房产备受国内与国际投资者高度关注。换个讲法,孟沙名字对关注房产的人们存有一定的魅力。

发展商在销售策略上借助孟沙的名气,巧妙的以地理因素作为基础,让所开发的项目与孟沙 “挂钩”,占了市场优势。在获得市场关注与聚焦的前提下,房产价格也因“孟沙”因素水涨船高。

以上这门借名的技巧国内房产市场中并不是唯一的例子。白沙罗 (Damansara)也是房产界中的另一个 魔力名词。借助了白沙罗的名字成了多项房产的其中一项销售策略,举例,白沙罗达迈(Damansara Damai) 其实正确位置是在双溪毛诺,发展商巧妙的向白沙罗借力,提高了市场对该计划的关注。

回顾当时发展商在推出白沙罗达迈房产项目时,双溪毛诺的发展并不蓬勃,在市场的认知观点中,这是蛮远的地区,也没有捷运转驳站。市场对双溪毛诺的接受程度不比现在大,因此当时发展商借用了白沙罗的名字为旗下项目命名,确实对销售有帮助。

借名艺术能够提高市场对房产项目的关注,房产价格也自然受到了市场需求的支撑。反向思考,在孟沙南城易会原本区名后,该区的房产价格会否受到影响? 这必然是许多投资者所关心的问题。我认为,在某个程度上影响了投资者的购兴的可能性是存在的,因为拥有一个高尚住宅区住址的房产是许多人的梦想。纵然无法在真正的孟沙区内拥有房产,至少在毗邻孟沙的区域,享有孟沙住址的房产也是可以接受,这就是市场的现象。

若说单凭易名而导致该区的房产价格大幅度下滑,我认为情况不太可能发生。因为支撑房产价格的主要因素仍然是地点与基建的因素。无论是孟沙南城或者是甘榜格灵芝,都是坐落在联邦直辖区与雪州八打灵再也的边界,联邦大道与新班底谷大道将该区与各大重镇互相连接,更有轻快铁站设立于此,地点策略不在话下。虽说购兴略受影响,但相信市场会继续关注该区房产。

如今出现孟沙南城回归原名的先例,未来项目借名的批准是否受到影响值得关注;然而更值得关注的是那些已经成功借名的项目会否被要求重新“正名”呢?此项决定会否引发蝴蝶效应,就让我们大家拭目以待吧。

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新马资本改装汝来酒店成医院

aston hotel, nilai新马资本 (Sin Mah Caiptal Berhad) 宣布收购位于森州汝来 (Nilai) 的一所酒店,并打算将之改装成为医院,为该集团进军医疗界奠定基础。以下分享相关资料:

成交产业                     :一所195 间客房的三星级酒店

(Geran 134267, Lot 20729, Town of Nilai Utama, District of Seremban, State of Negeri Sembilan)

地址                             :The Aston Hotel, PT 7182, Jalan BBN 1/2E, Nilai, Negeri Sembilan Darul Khusus

地点                             :此酒店位于汝来新镇 (Bandar Baru Nilai),离开马来西亚伊斯兰理课大学 (University Sains Islam Malaysia),离开汝来市议会 (Majlis Perbandaran Nilai) 大约1 公里距离。

地契                              :永久业权地契 (Freehold)

土地总面积                 :1.83 英亩 (1.83 acres)

客房数量                     :195 间客房 (195 rooms)

交易价                         :二千三百万令吉 (RM 23,000,000)

每客房价格                 :十一万七千九百五十令吉 (RM 117,950 per room)

(Price per room)

交易日期                     :17 / 1 / 2017

卖方(vendor)               :  The Aston Holiday Sdn Bhd

买方(purchaser)     : 新马资本属下子公司 SAH Medical Center Sdn Bhd

备注                              : 新业主计划将该酒店改装成为一所结合公共与私人大学医院 (Integrated Public-Private University Hospital),预计将在2019 年第二季度动工,预计2021 年第二季度竣工。

根据房产顾问 IPC Island Property Consultant Sdn Bhd 于 2018 年11 月16 日的沽价报告指出,该酒店的市场价格是二千三百万令吉 (RM 23,000,000),与收购价格相同。

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2019 是进攻还是防守

property market 2019

市场迎来2019 崭新的一年,房地产市场再次聚焦新一年的市场走向,希望掌握相关资讯,尽早拟定投资策略,希望增添旗下的房产投资项目。根据资料显示,2019 年并不是一个顺风顺水的年份,国内产业市场仍然面对种种挑战。

相信困扰着产业市场的问题是国内住宅房产滞销的问题。根据马来西亚政府沽价局所公布的数据,2018 年第三季度的滞销住宅产业,相对起2017 年第三季度增长了48.35%,即2017 年的20,304 个滞销单位增长至2018 年的30,115 个滞销单位。滞销情况最严重的四大州属,依顺序排列,是柔佛,雪兰莪,槟城与吉隆坡。

根据以上情况推论,相信2019 仍然延续买方市场状况,房地产投资情绪依然谨慎,投资者不像往日那般容易的作出房产投资决定,他们将拥有更多的选择,货比三家后,才做出投资的决定。2019 年对房产供应的卖方,销售方存在很大的挑战。因此预计发展商们将推出更多的购房优惠来吸引投资者,希望借此脱售旗下的房产库存。除此之外,发展商在往后推出的房产项目,将更加注重产品的设计与品质,务求在竞争激烈的情况下,争取到投资者的目光。毕竟,除了地点因素外,产品的品质与设计都是投资者注重的重要因素。

相信在2019 年,国内房产的发展趋势将回归聚有强大基本面的焦热点区域。不否认,在过往经济蓬勃的年代,市场对产业需求呈现牛市情况,可见许多发展商选择离开热点区域较远的地方开发项目。投资者一般寄望先在此购买房产,等到发展洪流到来后,享受房产的增值空间,这样的思维支撑了市场买气。

然而,如今市场情绪谨慎,预计市场需求转向基本面强大的区域,如人口聚焦的经济活动中心,硬体设施健全的地区等。 举个例子,数年前巴生谷发展趋势以非常快的速度向南部挺进,直逼森美兰芙蓉的房产都不乏人问津。面对现在的市场状况,相信投资者们会考虑基本面较为强大的巴生谷区域作为投资决定的考量因素。

常言道,有危就有机;有情花出现之处,周边必有断肠草的供应。虽说市场投资情绪缺乏振奋力,但估计财务状况稳固的大集团与发展商将进行资产以及发展土地收购活动。不否认在全球经济情况充满挑战的时代,许多企业都可能面对现金流的挑战。为了巩固企业现金流的情况,其中一项可采取的做法就是脱售旗下资产。此时便是手握强大资金的大集团进行收购的好时机。商业办公楼,发展土地,商业广场,工业厂房等都可能出现在今年的房产市场中,寻求买主。

2019 年普遍面对房产滞消,购买者普遍上的可负担程度,加上银行贷款严谨等现象,挡住了许多购屋者的决定,换个角度看,这预计激活了租借市场 (Rental Market),特别是在工作机会高,经济活动的热点地区,例如巴生谷区域。预计2019 年的租借市场将更活跃,许多房产中介的朋友因此受惠于此。

2019 选择进攻,还是防守?我认为必须从本身站在角度来诠释,倘若财务状况稳建的朋友,则是个增加本身房产投资项目的良机,反之则必须照顾财务状况以及规划好本身的现金流,毕竟房地产是一项需要长期持有方能见到客观回筹的投资工具。

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NEXGRAM 脱售商业办公大楼

bangsar southNexgram控股集团 (Nexgram Holdings Berhad) 宣布脱售位于吉隆坡孟沙南城 (Bangsar South) 的一栋商业办公大楼,目的在于减低该集团的营运成本。以下分享该产业的简单资料:

成交产业                     :一栋11 层楼高,已被有分层地契的商业办公大楼

(Master Title PN 46338, Lot 58190, Mukim and District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)

地址                             :Tower 7, Avenue 3, The Horizon Phase 1, Bangsar South, No. 8, Jalan Kerinchi, 59200 Kuala Lumpur.

地契                             :99 年有限期业权地契 (Leasehold Interest for 99 years)

建筑面积                     :79,347 方尺 (79,347 方尺)

交易价                         : 六千七百万令吉 (RM 67,000,000)

每方尺价格                 :八百四十四令吉 (RM 844 per sq ft)

(对比建筑面积)

交易日期                     :31 / 12 / 2018

卖方(vendor)               :  Nexgram 控股集团属下子公司  Coconut Three Sdn Bhd

买方(purchaser)     : IMS Development Sdn Bhd

备注                              :根据Nexgram 控股集团的年报指出,该商业办公大楼的账面价值为 RM79,400,000。这与成交价值相差了 RM 12,400,000。

根据市场资料显示,Bangsar South 商业办公大楼的平均租金为每方尺六令吉 (RM 6 psf)。若以此推算,买方所获得的回筹率为8.5%。

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