房子有瑕疵,别慌,别茫,别砸屋

property defects

相信许多有向房地产发展商购买过房屋的朋友们都有经历过在接收所购买的房产时,面对房子出现瑕疵,对发展商所建造的房子不慎满意的情况。身为购屋者,我们该如何处理?

我们跟发展商购买房产的买卖合约内,提供了购买者长达24 个月的品质保障期 (Defects Liability Period),这意味着购屋者打从接受房子,俗称“拿钥匙”  (Take Vacant Possession) 开始,就享有备受法律承认的品质保障期权力;在这段期间,若发现房子出现任何不符合规格的地方,可向发展商提出书面投诉。发展商则必须在一定的期限内改正被投诉的瑕疵。

打个比方,倘若发现房子的地砖或是墙上的瓷砖出现裂缝,又或者发现房子里的电头插座无法超做,业主可书面通知发展商,让他们来为您修理,在这期间业主是不需要付费的。

一般上,发展商会依据业主们所提供的房子瑕疵名单(Defects List) 做出修正,尽量满足业主的合理需求。因为根据买卖合约,发展商必须等到24 个月的品质保障期后,方可向业主或是其贷款银行索取交易价的2.5%。

如果发展商不愿意将业主所提出的瑕疵项目进行修正,业主可以书面通知发展商与律师,自雇承包商将瑕疵修正,然后将费用在合约中的最后2.5% 扣除。当中的程序与情况,还请各位务必要咨询本身的律师。

若是业主与发展商在以上的课题仍然无法取得共识,业主是有权力将案件上报房屋仲裁庭,让仲裁庭来做个判断。在房屋仲裁庭中所能够索取得最高赔偿的数额是5万令吉。 如果还是不满意,甚至可以启动法律程序,让法庭来作出裁决。

一个负责任的发展商绝对是会对客户所提成上来的房产瑕痴项目做出正面的回应。只要投诉合理,发展商们一定会指示建筑承包商做出修正,让客户满意。倘若出现一些比较棘手的问题,发展商们也拥有一群专业的顾问团,包括会测师,土木工程师,电机工程师,估量师等,来为问题找出恰当的解决方案。

所以我们其实可以透过正确的管道来与发展商交涉,以便确保我们所购买的房子是符合业界内的品质水平的。

万事都有解决管道及方案,法律保障了购屋者的权利也同时提供了发展商解决事情的平台。通过正确及合法的管道来与发展商交涉,迫使发展商修正房子让本身获得合理水平的房子品质,方为上策。新房出现让你不满意的瑕疵,不必惊慌,不用害怕,更无需砸掉屋子内的物件。

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需要继续深化的房屋政策

affordable houses

房屋及地方政府部长祖莱达建议政府推出新房屋转售政策,来管制可负担房屋以及30 万令吉以下的房屋价格。根据建议,房屋拥有者若要出售以上类别房产,必须卖回给房地部。这是要确保政府有效控制可负担房屋价格,更能够确保房屋只供给符合资格的人申请。 她解释说,政府有此建议是要回应市场上有许多业主以过高的价格脱售可服但房屋,卖给不符合资格的人,在市场上出租,进而导致房屋成投资工具,乖离了可负担房屋用来自住的原意。部长表示,此项政策用于2019 年后的所有可负担房屋计划。

从部长的建议看来,政府有意强行控制可负担房屋的价格也同时对转租该类别房屋的现象非常感冒。然而这可是一个影响中价房产市场操作的政策,政府应该在正式落实前进行深入探讨。

首先,政府必须统一“可负担房屋”的定义。目前市场上对“可负担” 价格界定并没有一个明确标准;到底40 万令吉又或是50 万令吉的房产能够被定已成为可负担房屋?又或者20 万令吉的产业才是可负担的房产?由于国内各大城市的生活水平皆不一,各州人均收入也不一样,因此制定可负担房屋的定义后方来落实房价控制机制是必要的。

认同政府出台政策对付利用可负担房屋进行转租达到投资目的的害群之马。由于价格偏低,若从投资角度并以市场租金来计算,业主确实可获得相当不错的报酬率,特别是位于城市地区的房子。然而这却拐离了可负担房屋的最原始目的,就是用来自住而非投资。必须提醒政府,政策的成败关键在于有效的执法,因此政府有必要在出台政策后确保单位执法严谨方为上策。

从自由经济学的角度来看,以上可被看成是一项干预市场的政策。这项政策预计会获得还未拥有房子的阶层欢迎,因为他们不再需要为房产的价格持续高涨的现象担忧,能够以低于市场的价格购得自住房屋。然而从买家的角度来看,业主将无法享有房产的增值空间的潜能。

若说一般的业主在购得房产自住期间,等待房产升值后出售,做为往后提升房产的基础。这样的做法在市场上相当普遍。然而如果限制了可负担房屋只能以原价售卖回给政府,这等同于否定了业主们享有房产升值空间的潜能。业主每月向银行摊还的房贷供期换来享有居住空间,然而却无法在若干年后享有房产增值的好处,这可以等同于租借概念。 另一方面来看,业主无法在往后以房产的增加价值来抵消房贷的利息,相信这是许多年轻一群倍感吃力的一因素。这也可能为所有2019 年后的可负担房屋计划带来深远的影响。

若以上政策推向后,预计许多年轻的一群会在购买第一所房产与租借房产两者之间做出衡量。租借可让他们享有伸缩性的空间,一方面提高本身的购买能力,另一方面以更多的时间来考虑购置产业的地点。因此推论会刺激租借市场。

简言之,这是一项买家欢喜业主愁的政策。明白政策无法完全符合所有人的要求,然而希望政府在落实此项政策前,能够全面深入探讨,避免再次出现朝夕令改的状况;同时也期待政府会在不久的将来公布以上政策的最新发展与完整内容。

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马星集团旧古仔路区购发展地

Kuchai Lama - Mah Sing马星集团 (Mah Sing Group Berhad) 宣布收购位于吉隆坡旧古仔路区域的一亩发展地段,扩充旗下发展地库。以下分享该地段资料:

地段资料         :六亩发展地段

(Geran Mukim 1210, Lot 1560; Geran Mukim 1211, Lot 1561; Geran Mukim 4375, Lot 191468; HS(D) 77771, Lot 301; HS(D) 77772, Lot 305; HS(D) 95318, Lot 598, all located within Mukim of Petaling, District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)

地点                 :此地段位于吉隆坡旧古仔路 (Jalan Kuchai Lama) 区域,距离吉隆坡市中心以南大约10 公里。与该地段互相连接的有吉隆坡-芙蓉大道,新街场大道。毗邻该地段的区域有旧巴生路一带,大城堡 (Bandar Baru Sri Petaling),武吉加里尔 (Bukit Jalil) 等。正在建造的巴生谷第二捷运路线中将设有一转驳站离开此地段不远。

地契                 :永久地契 (Freehold)

土地总面积     :   4.63 英亩 (4.63 acres)

土地用途         :2 亩土地已为住宅用地,其余4 亩仍然处在农业用地阶段。

成交价格         :九千三百万令吉 (RM 90,300,000)

每方尺价格     :四百四十八令吉 (RM 448 per sq ft)

成交日期         :28 / 3 / 2019

发展概念         : 发展商预计在此发展中价公寓项目。 预计发展总价值达五亿令吉 (RM 500,000,000)。发展批文已经获得吉隆坡市政局批准。

卖方 (Vendor) :  TC Goldyear Sdn Bhd

买方(Purchaser) : 马星集团属下子公司Mah Sing Properties Sdn Bhd

备注                 :马星集团预计该项目将在2019 年中动功,预计在4.5 年时间内竣工。

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狮城豪宅,魅力仍在

Singapore-Boulevard-88-Location

新加坡房产一向来都受到投资者的高度关注,无论当地或海外。无论是优质洋房(GCB) 又或者是高档次项目都是市场会留意的。这与新加坡做为国际金融服务区域定位,完善的设施规划与该国发展土地相当有限的三大因素,为该国房产奠定强大基础。

近期在新加坡乌节路街区推出一项占地3 英亩的高尚住宅项目,获得市场高度关注。该项高档次豪宅项目名为 Boulevard 88 (铂瑞雅居) ,位于新加坡第10 区 (District 10) 的中心,面向两条路,Orchard Boulevard 与 Cuscaden Road,离开世界著名的乌节路购物天堂与乌节路捷运站只须步行距离,毗邻该项目是四季大酒店 (Four Seasons Hotel) 地点之策略不在话下。

这是一项具备永久业权,综合了公寓与酒店的产业项目;公寓单位一共154 间,整个项目含6 地底泊车层,一共322 个泊车位。 公寓单位建筑面积介予2 房式 1,313 方尺,3 房式1,776 方尺,4 房式2,756 至2,799 方尺以及高空阁楼(Penthouse) 5,673 至6,049 方尺。

发展商在还未正式将此计划推出市场前,以个别邀请方式向受邀投资者介绍该项目,成功在25 个特别开放单位中售出20 个单位,平均价格为每方尺三千五百五十新元 ($3,550 psf),反应热烈。

该项目由City Development Limited (CDL) 与其合作开发伙伴 Hong Leong Holdings 和 Lea Investment 联合开发。

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提高生育解决房产滞销?

Property & Population

在第12 届马来西亚房地产高峰论坛上,国际房产顾问公司Rahim & Co 研究总监苏莱曼提出,建议提高国人生育率来解决目前房地产的滞销问题。在他提呈研究报告时指出,我国的人口数量不足以支撑未来预计的房产供应,若此情况长久下去,房产滞销问题将很难获得解决。

提高生育率解决房产滞销的论述一出,引起市场的关注,甚至在社交媒体上也备受网 民热烈讨论。根据2018 年大马统计局的数据显示,在19 至49 岁的女性国民平均生育率为1.9 ,新生人口低于替换标准的人口水平。 换言之我国人口增加率有下滑的迹象,城市化过程是其中一个重要原因。

以上所提的论述从长远角度来看是正确的,毕竟房产的需求与人口的多寡是成正比;人口越多,对房产的需求则越大;反之人口不足对于房市而言是一个大危机,因为人口就是房市需求的最基本单位。然而若要说到提高生育,增加人口来解决房产滞销问题,我想在短期而言是远水就不了近火。纵然社会在现阶段突然提高生产率,也无法解决眼前的房产滞销问题,因为婴儿是无法拥有独立拥房的能力,必须等到20 年后方可能称为有效的需求,因为长大的婴孩拥有了经济能力。

若要舒缓国内房产滞销窘境,除了政府推出拥房运动外,更重要的是制造有利的投资环境,吸引投资者到来国内进行投资。马国统计局的数据再次指出,2019 年底一季度国内商业市场信心指数呈现下滑现象,重要行业如建筑,批发与零售行业预计在第一季度面临更大挑战,信心指数个别下跌3.6%,18.9% 与8.2%。以上情况是政府必须要去正视并且加以改善的。

经商环境改善,市场信心加强,外资方会涌入在本地做出投资决定。这必然会制造更多的就业机会,降低失业率的同时提高人均所得。如此一来,市场必然会对房产需求做出正面的回应。如今许多中下层人民无法拥房的另一个原因是收入无法承担相对高昂的房价,因此提高人均收入成为了政府必须定下的一项施政关键绩校指标。倘若国人的收入无法提高,即使注入更多的人口也无济于事,因为仍然无法承担房价,自然也无法消化房产供应库存了。

要提高国内生育率并不是一朝一夕的事,根据统计,城市中的生育率一般都比乡区低。城市居民以事业为重的心态导致普遍迟婚,更因工作与生活成本高胀压力而促成少子化现象。国内各大乡团组织虽然不断呼吁大众多产,但并未取得让人满意的效果。由此可见,单凭民间组织的鼓励,无法有效提高生育;进一步推论,要通过 “多产” 来化解房产滞销情况,似乎障碍重重。

我选择相信城市居民生育率低与生活经济压力有着直接的关系。乡团组织鼓励生育的措施之所以无法推高生育率的原因是因为只给与一次性的生育奖励。长远来看父母亲仍然面对抚养儿女的承重经济压力。由此可见,无论是要提高国人的生育率有或者是要解决国内房产滞销问题,关键在于经济能力。因此当今政府必须全心全意的将施政重心放在搞好国内经济,提高国民人均所得,方为上上之策。

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莫实特脱售武吉免登皇家朱兰大酒店

Royale Chulan Bukit Bintang

莫实特控股集团 (Boustead Holdings Berhad) 宣布脱售位于吉隆坡旅游胜地武吉免登 (Bukit Bintang) 的皇家朱兰大酒店 (Royale Chulan Hotel Bukit Bintang)。买家是来自在新加坡上市的京华酒店集团(Hotel Royal Ltd)。莫实特集团是在去年底,通过招标方式为该酒店寻求买家。

武吉免登皇家朱兰酒店是一所拥有400 间客套房的酒店,是一所四星级的酒店。该酒店坐落在两亩商业地段,共占地0.79 英亩,拥有永久地契的业权 (Lot 1297 & Lot 1298, Geran 70145 & Geran 70146, Section 67, District of Kuala Lumpur, State of Federal Territory)。该酒店的建筑年龄是21 年。

根据宣布,买家所献议的交易价格为一亿九千七百万令吉 (RM 197,000,000),即每间客套房 RM 492,500。根据资料显示,该酒店的平均入住率 (Occupancy Rate) 是58%, 而平均每日费率 (Average Daily Rate) 是RM 191.30。莫实特集团已向吉隆坡股票交易所报备接受脱售以上建议。京华酒店集团已经向莫实特集团支付了394 万令吉,向等于脱售总额中的2%,做为订款(Earnest Deposit),并且进入为期一个月的精密审核过程 (Due Diligence Process)。

武吉免登皇家朱兰酒店位于吉隆坡市区的Jalan Bukit Bintang,是一个闻名世界的旅游区域。城中著名的购物广场如Lot 10,伯威年购物广场,吉隆坡双子塔都在该酒店的步行范围之内。地点策略不在话下。

酒店所在位置是吉隆坡著名的旅游胜地,经常吸引许多外国游客到此。因此,酒店有相当庞大的潜能。相信新业主将会投入一笔翻新费用,然后将现有的平均每日费率以及入住率提高,以便获得更高的投资回筹。

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房市中的借名艺术

kerinchi

孟沙南城 (Bangsar South)正式成为历史名词!班底谷区国会议员法米宣布,政府决定将孟沙南城易名,回归原本的孟沙之前的地名为甘榜格灵芝 (Kampung Kerinchi),他认为许多人因为孟沙南城这个新名字,逐渐遗忘了原本的区名,这现象使到许多人产生误会,也让当地人感到不悦。

相信对吉隆坡房地产有关注的投资者都对孟沙南城都不会陌生,由于地点毗邻吉隆坡与八打灵,因此此处成为许多房产投资者所关注的区域之一。 孟沙之前的地名为甘榜格灵芝, 之所以取名孟沙南城是借助位于孟沙南部的地理优势。

引用孟沙的名字用义非常明显,就是要借助孟沙的魅力来带旺该处的房产。很多人会说这是偷换概念的做法,但从发展商的角度而言,这是销售策略。众所周知,孟沙是吉隆坡区内的其中一个高级住宅区,该区房产备受国内与国际投资者高度关注。换个讲法,孟沙名字对关注房产的人们存有一定的魅力。

发展商在销售策略上借助孟沙的名气,巧妙的以地理因素作为基础,让所开发的项目与孟沙 “挂钩”,占了市场优势。在获得市场关注与聚焦的前提下,房产价格也因“孟沙”因素水涨船高。

以上这门借名的技巧国内房产市场中并不是唯一的例子。白沙罗 (Damansara)也是房产界中的另一个 魔力名词。借助了白沙罗的名字成了多项房产的其中一项销售策略,举例,白沙罗达迈(Damansara Damai) 其实正确位置是在双溪毛诺,发展商巧妙的向白沙罗借力,提高了市场对该计划的关注。

回顾当时发展商在推出白沙罗达迈房产项目时,双溪毛诺的发展并不蓬勃,在市场的认知观点中,这是蛮远的地区,也没有捷运转驳站。市场对双溪毛诺的接受程度不比现在大,因此当时发展商借用了白沙罗的名字为旗下项目命名,确实对销售有帮助。

借名艺术能够提高市场对房产项目的关注,房产价格也自然受到了市场需求的支撑。反向思考,在孟沙南城易会原本区名后,该区的房产价格会否受到影响? 这必然是许多投资者所关心的问题。我认为,在某个程度上影响了投资者的购兴的可能性是存在的,因为拥有一个高尚住宅区住址的房产是许多人的梦想。纵然无法在真正的孟沙区内拥有房产,至少在毗邻孟沙的区域,享有孟沙住址的房产也是可以接受,这就是市场的现象。

若说单凭易名而导致该区的房产价格大幅度下滑,我认为情况不太可能发生。因为支撑房产价格的主要因素仍然是地点与基建的因素。无论是孟沙南城或者是甘榜格灵芝,都是坐落在联邦直辖区与雪州八打灵再也的边界,联邦大道与新班底谷大道将该区与各大重镇互相连接,更有轻快铁站设立于此,地点策略不在话下。虽说购兴略受影响,但相信市场会继续关注该区房产。

如今出现孟沙南城回归原名的先例,未来项目借名的批准是否受到影响值得关注;然而更值得关注的是那些已经成功借名的项目会否被要求重新“正名”呢?此项决定会否引发蝴蝶效应,就让我们大家拭目以待吧。

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