马来西亚国家银行日前宣布了三项措施严防家债过高的情况，其中一项便是为房屋贷款设下35 年的顶限。国行希望透过这项措施来为房市降温，希望房价能够回调。

在这之前，房贷期限最长可达到45年，这让人们能够以享受到每个月以最低的金额摊还房贷，也同时让银行业者赚取丰厚的利息。将房贷顶限减少10 年设在最高35 年真的可以有效让房价降温吗？我认为不然。

如一位购屋者的房价为35 万令吉，向银行贷款90%，房屋贷款额为315万令吉。一般上的贷款利率为4.4% （基本贷率6.6% – 2.2%），倘若以45 年来计算款则每个月则必须摊还1,341 令吉，如果以35 年来计算，每月则必须摊还1,471 令吉，差距为135 令吉。倘若借贷者的每月收入为四千令吉，这只占他总收入的3.26%。 再者，45 年与35 年贷款期所必需承担的利息分别为大约40 万令吉与30 万令吉，其差距是10 万令吉。换个角度来看，只要每个月多付135令吉就能够省下大约10 万令吉的利息，相信很多人都会愿意这么做。

缩短房贷期限影响最大的并不是贷款者而是给与贷款的银行机构。就以上例子而论，贷款银行便少赚了大约10 万令吉的利息。然而这项措施也可能“为难”了那些刚踏入社会工作不久的新鲜人。这群人的收入不高，平均可能只有每月2,500令吉。那么每月135 令吉便成为了他们总收入的5.2%。 在要兼顾汽车贷款，求学贷款等的情况下，这无疑为他们带来了一定的负担。

纵然国家银行缩短了房贷期限， 但由于国内房产内需依然强劲，加上每月多付一点就能省下一大笔利息的大前提下，相信无阻产业购兴。因此推论，房屋价格并不会在此措施下有大幅度的调整。