先建后售不会使房价下跌

马来西亚城市和谐,房屋及地方政府部长阿都拉曼日前指出政府将通过先建后售来控制房楼炒作活动,并打算通过产业营利税,银行贷款调整率及贷款期限来控制城市房产价格。部长的宣布看出了政府要让国内房价降温的决心。我可认同运用先建后售来打击一些不透明的炒楼活动但就不认为落实先建后售后就能够让房价降温。

先建后售概念是指产业发展商将房屋建造好,取得入伙资格后才售卖给购屋者。这概念对购屋者而言是一个保障,让购屋者看到已经建好的产业觉得满意后才购买。这将免去了在先售后建概念下,购屋者不止可省下在屋件施工期间所要缴付银行的利息外更能够免去所购买屋件被搁置的可能性。在这机制下,购屋者的风险将转移到发展商身上而发展商将失去了先售后建下的现金流动(Cash Flow)方便。这将促使发展商把建筑风险,施工期利息以及失去现金流动的机会成本转嫁,自然的屋价就会高涨。

倘若政府强制要求发展商落实先建后售,这将造成许多没有强大财力支持的小型发展商无法生存,进而被淘汰。这将促使地产发展界趋向寡头垄断,因为只有财力雄厚且拥有持有能力的发展商才能继续生存下来。当市场机制将小型发展商淘汰剩下几个大型发展商的时候,他们将会利用其优势制定价格,引领产业市场。这时候的房价就更不可能下降,因为这些去芜存青后的发展商将继续持有所建成的产业,不到理想的价格,绝不出让!

虽然先建后售能够打击那些熟悉发展商运作,能够取得内部认购的产业投机分子(取得内部认购后,等到产业建好后就以高价卖出赚取利润者),但却不能很有效的让房价降温反而会有升温的可能。

我认同政府要打击产业投资者以让人民居者有其屋的宏观目标,但在落实政策时必须谨慎严紧,落实针对性地政策来取得预期的成效。我认为,若要让房市降温,适当的提高产业盈利税以及提高第二间或第三间产业以上的贷款利率是比较实际的做法。

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About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在合成统一地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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