产业沽价才是关键

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引起轩然大波的吉隆坡产业们牌税大涨的课题,在隆市民的大力反弹之下,近日来又有新的发展。联邦直辖区部长东姑安南日前宣布,吉隆坡是政厅将调低产业们牌税率来减轻产业拥有者的负担。东姑安南的宣布所有产业类别的门牌税率调低1% 到4% 不等,其中以廉价组屋的下调率最大,高达4%。

然而,部长的宣布看似未能消除人民的不满情绪,觉得降低税率未能减轻负担,因而继续要求有关当局检讨产业沽价。降低们牌税率果真无法大幅度减低们牌税的缴交额?就拿影响最广泛的住宅产业来做个技术上的讨论分析,根据2012 年度产业市场报告,吉隆坡市区平均的住宅产业租金介予每月2,000 令吉到2,500 令吉。倘若以每月两千令吉租金计算,那么产业年度租金是24,000令吉,根据现有的门牌税率6%,门牌税额是1,440 令吉。政府大幅度调高产业年租至少两倍,意味着产业年租平均调高至48,000 令吉,依据6%的门牌税率,门牌税额是2,880 令吉,涨了1,440令吉,增幅达100%。此等增幅的确叫人难以负担。

如今根据部长的宣布住宅门牌税率降至4%,那么拥有48,000 令吉的产业年租的产业只须缴交2,880 的门牌税,涨了480 令吉,增幅只是原本税额的33.33%。假设一个情况,倘若业主要求市政厅重新估价而维持原有的税率,又会是个怎样的结果呢?预计产业沽价将租金估计降一倍,即3,000令吉,那么年度租金将是36,000令吉。如果保持6%的门牌税率,该产业的门牌税额将是2,160 令吉,涨了720令吉,增幅达50%。

以上例子虽然显示调低门牌税率的确缓和了过高的涨幅,但政府仍然必须细化产业沽价过程。我并不反对政府重新估价产业租金价格,因为必须依据时间反映出产业真正的投资潜能。在沽价过程中,能够产生高租金,拥有高潜能的产业固然要缴付更高的门牌税,反之低投资潜能无法产生高租金回筹的产业,必须获得公平的沽价。比方说,同样的两间产业,一间经过装修而另一间则保持原状,前者相较于后者必定能够租得好价钱,这必须在沽价过程中反映出来。

 

刊登于《星洲日报》言路

http://opinions.sinchew.com.my/node/31130?tid=38

 

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About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在合成统一地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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