菜价与房价

vegetable-house首相纳吉日前提出“蕹菜论”来替政府辩解有关国内百物涨价,尝试舒缓国内因物价高涨而日渐高涨的民怨。首相认为,国内百物涨价的情况不能完全归咎于政府,因为市场上的物品价格是由供应与需求量的市场机制所制订,政府也无法完全控制,他更以一般大马人民喜欢吃的蕹菜作为比喻,因为蕹菜近日来供应超越了需求,因此价格有下跌的情况。

根据经济学基本理论,供应等于需求等于价格,当市场上的某一样产品出现供不应求的情况,价格就会飙升;若出现供过于求则迫使价格趋软。这对微观经济学来说是绝对正确然而在宏观经济学如国家经济的层面上讨论的话,则不够全面。在宏观经济学上,政府对市场的干预以及所落实的政策是不可被忽视的重要因素。当市场出现供需不协调引发价格暴涨时,政府可以通过政策影响力左右物品价格。打比方,政府曾经在面对国内鸡肉供应短缺时,向外国进口鸡肉,平衡了供需,让鸡肉价格稳定下了,让国内人民能够以合理的价格享用鸡肉。

除了蔬菜价格外,相信国内现在也面对着房价爆涨,人民买不起屋子的问题。过热的产业投机活动以及国内中价房屋供需失衡的情况就是房价爆涨的两大主因。产业炒楼活动将发展商所推出的楼盘项目在极短时间内一扫而空,刻意制造市场供不应求现象,迅速将楼价推高;由于高档产业项目赚幅可观指引发展商大量开发,忽略了中价房屋项目,造成中价产业供需失衡的市场现象。

然而政府不能推搪说人民无法负担高昂的房价是市场造成的,将责任完全推给市场机制是不正确的。一直以来,政府在产业发展上都有进行控制,通过发展政策来确保发展商必须尽其社会责任,提供中低价房屋给需要的一群。举例,倘若在雪州开发超过十应亩的产业项目,发展商就必须提供20% 的廉价房屋,20% 中低价房屋与10% 的中价房屋并以特定的价格出售给符合资格的购买者。这就是其中一项的政府以政策来促进供需平衡的努力。

再者,政府也通过财政预算案出台打房政策,如提高产业营利税、提高外国人购屋门槛、废除DIBS 等等政策来为市场过热的产业交易活动降温。市场的购兴降温意味着产业需求放缓,除了打击产业投机活动外也以时间换取空间,提供了较长的时间让产业供应量注入市场,回应需求。

以上政策并不能有效解决问题,在中价房屋供需失衡的情况下,政府也为市场注入大量可负担房屋来回应庞大需求。因此政府推出了一个大马房屋计划以低于市场20%的售价卖给有资格的人士。这也是政府通过政策来平衡市场供需,进而控制房价以大幅度涨幅飙升的论证。

通过政策适当控制产业市场,平衡房价以达到居者有其屋是政府的责任;通过政策平衡蔬菜市场的供应与需求,让人民享有合理的菜价政府也有责任;通过政策来控制通货膨胀,提高人民的人均收入来抗衡合理的通膨率,也是政府应该做的。政府虽然不能完全操纵市场,但也必须适当的干预市场,透过政策平衡市场供需,将物品价格控制在合理价位,让人民能够在发展洪流中逐渐适应,而非将涨价的责任完全归咎市场,政府本身则置身事外。

此文章刊登在 21/1/2014 星洲日报 《言路》 版

http://opinions.sinchew.com.my/node/31395?tid=38

 

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About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在合成统一地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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