大马房价“严重无法负担”

Brief Caption:Setia Pearl Island.根据国际一个调查世界各国房价可负担程度的机构Demographia 在近期所公布的报告显示,马来西亚在2014 年度的房屋价格可负担指数创下 “严重无法负担” 的指数。

该组织是采用Median Multiple 的计算方法来估计世界各大城市的房价可负担指数。这方法是采用大城市中的房价中位数 (Median House Price) 对比家庭年均收入的中位数 (Gross annual mean household income) 。根据该算法,倘若指数在与3 或以下的城市属于房价可负担的城市,3.1 到4.0属于中等无法负担,4.1 到5.0 属于不能负担,5.0 或以上则属于严重无法负担。马来西亚房价可负担指数高达5.5,对比邻国新加坡的指数5.1 还要高出0.4。世界大国如美国与日本的房价指数届于3.1 到4.0, 属于中等程度无法负担。

这项调查对马来西亚政府来说是一个危险的信号。我国的房屋价格对比世界各国如北京,台北,新加坡,东京等地区还是属于价廉物美,然而却出现国内人民对房价严重无法负担的调查结果。我想最关键的原因是不是房价的高企而是国内人民平均收入过低。举个例子,新加坡最贵的街区巴肯色山的公寓售价每方尺5,000千新元,相等于每方尺13,000令吉。然而马来西亚最贵的地区,吉隆坡双子塔区附近的公寓售价则为3,000 令吉,相差约4.3 倍。这显示出马来西亚产业在国际市场中并不贵。

既然如此,问题则出在于国民平均收入的因素上了。根据马来西亚国家经济转型机构的预测,国人在2014 年的国民年均收入可达 RM 34,126 既每月RM 2,844。倘若以收入中的三分之一做为房屋贷款预算,那么每月的房贷供期是 RM 948。如此一来,多数国人可负担的房价是RM 200,000 以下。倘若以大城市的情况来推算,人均每月收入为RM 5,000,三分一为房贷预算则每月供期是RM 1,666,那么可负担的房价是RM 350,000。(贷款90%, 借贷率为4.85%,供期为30 年)。很明显,我国目前大城市如巴生谷,新山,槟城,亚庇等地区的屋价远远超出超出三十五万令吉。国内房价严重无法负担确实可以理解。

因收入无法负担得起房价,故而在社会上出现越来越多的无壳蜗牛一族。房价的高企业造成购买房产是富有人的专利,此现象必定引起多数无法负担房价一群的不满,累积民怨。一般上政府将会祭出打房政策来让房市降温以及大量建造中低价格的房屋回应需求,然而这无法够根本性的解决人民无法拥屋问题。

我们不能够完全依赖政府打房来确保国内房价处在人民能够负担的水平,政府长期运用打房措施来抑制产业的增值潜能是不正确的做法。人民应该做的是提升本身的技能,让本身更有足够的竞争力,以便能够提高本身的累计财富的能力。当人民本身累集财富的能力提高了,自然有能力负担得起房价。

当然政府有责任确保国内产业市场各类别的产业供需平衡。就以往几年的情况看来,政府在这方面还需多多努力。高价房屋如雨后村笋,到处可见,加上炒楼风盛行,故而价格越推越高。然而,发展洪流却严重忽略了中低价房屋的建造,一般的中收入阶层在缺乏中价房屋供应,又负担不起高昂的房价,故而望屋兴叹。

人民要自我增值,政府须认真管制,双管齐下将国内房价可负担指数回到可负担水平。这方可达到安居乐业,居者有其屋的目标。

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About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在合成统一地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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