提高森州土著房屋固打绝不可行

Mohamad-Hassan森美兰州务大臣莫哈莫哈山宣布该州政府正在草拟新的房屋政策,有意提高现有的30%房屋土著固打到50%,并且宣布在新的房屋政策下,土著保留单位的地位将不可以被撤销,除非在特定的条件下否则不可转让非土著。州务大臣的这项宣布引起州内产业界的哗然,也成为全国产业界所关注的焦点。

房屋土著固打制度是大马产业独有的“特色”,各州政府将规定州内的产业发展计划中的某部分的单位保留给予土著买家,并且必须给与特定的房价折扣。各州政府有权制定管辖州属内的土著保留固打以及必须提供的房价折扣。

此政策将会对州内发展商造成巨大冲击进而影响州内房价。在提高了土著房屋固打后,寓意着发展商能够自由出售的单位从70% 减少至50%, 同时所要提供的土著房价折扣将从现有的30% 提高至50%。 这将提高发展商们所面对的发展成本,而发展商为了保持发展计划的该有利润,必定将成本转嫁到其它产业上,进而引起房价上升。

市场普遍上都认为,发展商都能在每个项目中赚取至少40% 的丰厚利润,然而在建材价格上涨,土地价格高企,社会责任成本(发展商必须建造毫无利润可言的中价房屋甚至亏本而建的廉价房屋)等等的因素下,发展报酬率只介于大约20% 左右。倘若每项计划从购地,策划,施工,合格入伙至到正式移交到业主手中的时间为3 年,这意味着每年的发展报酬率为6.67%。虽说比起一般的住宅产业报酬率高了些,但却比一般商业产业的投资报酬率低,也必须承担更大的风险。倘若风险转嫁,房价必定攀升,回调无望。

另外,土著保留单位在一般情况下不能够被撤除的条例更是不可理喻。根据一般的程序,当发展商在产业建成后的好一段时期内无法出售土著保留单位,可将此情况通过土地及矿务局向州政府提出撤销保留给予土著的限制,转向出售给予其它买家。州政府将会做出审查后决定批准与否。这样可让发展商们无需承担太大的持有成本,纵然无法在特定的时间内脱售土著保留单位,也因有以上机制可让发展商控制持有成本,不至于要无限期的保留该单位至到找到土著买家为止。如果森州政府不再允许撤除土著房屋保留单位, 则发展商必须一直维修,持有该产业,直到土著买家出现,这简直就是让产业发展太沉重。

森州产业发展受惠于雪隆发展向南移的趋势,许多年轻人因为无法负担高昂的房价选择到森州置业,如汝来,巴占以及芙蓉。这不仅能够协助年轻人拥屋也同时舒缓了雪隆一带的房价上升压力。森州政府应该专注于提供更多的中低价房屋来确保在往后的发展洪流下,高价房屋与中低价房屋的供需能够取得平衡发展而不是以狭隘的思维,短视的眼光来制定房屋政策。政策处理不当引发房价高涨的后遗症,所受苦的不只是非土著,而是全体中低收入阶层的人民都无可幸免,还望森州大臣三思。

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About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在合成统一地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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