检讨一马房屋建造模式

PR1MA-rumah大马购屋者协会总秘书郑金龙日前批评政府在推行一马房屋的计划上偏离了初衷,不是为了让市区的人们能够以可负担的价格拥有房屋,反而走向了与私人界合作开发,赚取利润。一马房屋是政府在回应民间因在近期来房屋价格暴涨而使到许多中下层人士无法拥屋而推出的一个概念。政府打算以低于市场三成的价格出售给与还未拥有房子居住并且符合资格的人民。原意是好,方向也对,但政府却在落实一马房屋的建造方式出现了暇痴。

政府邀请发展商一同建造一马房屋引发争议。发展商参与建造一马房屋的工程必定讲求利润因素,这是很正常的现象。倘若无利可图,发展商断然不会动工。以此逻辑推论,每单位的一马房屋必定包含了特定部分的利润成分。我赞成发展商必须赚取一定程度的利润,然而回看一马房屋项目的最终目的是提供中价房屋给中下阶层的人们购买,解决中下层人民无法拥屋的问题。换言之,一马房屋的建造便是政府要对中下层人民履行的社会责任。

在建材价格高涨的今天,要建造中价房子的关键因素就是便是在于土地价格。政府要求发展商在本身的土地上建造一马房屋直接加重计划成本。一般上发展商所拥有的地段都是通过市场收购的,高昂的土地价格让发展商无法以很平民化的价格来打造房子。倘若硬要建造可负担的房子,那么房屋顶价则必须提高。悉知,政府已经将一马房屋的顶价调升至每单位45 万令吉,这便是最好的证明。

发展地段的高企以及建材价格的高涨让发展商无法降低房子价格,而45 万令吉顶价对平均月收入只有四千令吉的城市居民来说确实是一个沉重的负担。要让一马房屋价格下调,基本上可以采取两大方针。第一,政府必须开放政府保留地建造一马房屋。以政府保留地来建造一马房屋将可以直接降低发展土地的成本。这将让政府能够以更低廉的价格脱售一马房屋,由于无需承担高昂的土地成本,即使房价偏低也自然能够得到合理的利润。一方面能够赚取合理利润,另一方面则可让又需要的人以大众化的价格买到房子,可谓一箭双雕。

第二,政府应通过属下机构建造一马房屋而非透过与发展商联营的模式。政府可以通过属下的特定机构直接建造一马房屋供市,而无需通过第三方来建造。如此一来,相关机构理应更有效的控制建筑成本,使到整体的发展成本偏低。建筑成本普片上都占据了整个产业计划成本的重要部分,其比重可以到达超过四成之多。倘若能够有效控制建筑成本,该产业计划则无须以高售价来支撑。以大众化的价格便可以取得合理的回筹。一方面可以让又需要的人民以大众化的价格购买房屋,另一方面政府机构也不会面对亏损,一举两得。

在面对房价高涨,民间发生许多中下层群体无法拥屋的问题,政府有责任来为这群民众解忧排难,协助他们购得人生中第一所居住的房子。政府不能够完全依赖发展商来提供中加价房屋,也不能够将建造中价房屋的责任完全推给发展商。政府拥有廉价的保留地,也有足够的能力降低建筑中价房屋的成本,为何不善加利用这些资源来协助人民呢?

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About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在合成统一地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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