预测2016 年马来西亚房产趋势走向

2016 Property Market Forcast

即将迎来2016 年,马来西亚国内的房地产趋势走向也必然受到国内外投资者的关注。2016 年的房市走向与今年的种种市场现象紧密相关。国际石油价格狂跌,令吉贬值,国内消费信心指数低迷等等现象,一再影响未来的房产市场。虽然无法未卜先知,但以2015 年中种种的市场现象以及市场数据为依据,预测以下八大房地产市场趋势走向。

  • 市场信心仍然不足

马来西亚经济研究院所公布的2015 年第三季度的商情信心指数从2014 年的第二季度就一直滑落至今。更是从2015 年第三季度的95.4 点滑落至第四季度的86.4 点。指数反映出国内销售疲弱,出口放缓。另一方面,国内消费者情绪指数也从2015 年第三季度的71.1点下跌至第四季度的70.5 点,创下至2008 年来的新低点。以上两大指数清楚显示,市场对国内经济仍然信心不足。预测该负面情绪将延续至2016 年,因此房产市场也会受到影响,预计来年投资者仍然选择退场观望,并不会采取进取式的投资决定,市场仍然非常谨慎。

  • 建商减少推出项目

面对市场的不确定性以及预计投资者选择性的退场观望,国内产业发展商必定改变策略,应付市场负面情绪。预计发展商会减少推出新的房产项目甚至可能会在现有项目中取消或延后推介。在市场情绪谨慎之际,发展商必定面对销售缓慢的压力。由于许多国内发展商仍然采用先售后建的模式,因此销售缓慢会造成发展商们面对现金流的问题。因此,减少推出发展项目等待市场情绪好转,信心增强后才来出击的决策,可以理解。

  • 商业房产过剩之忧

最让市场担心的莫过于商业产业了,特别是商业办公楼与零售空间。根据资料显示,2015 年第二季度全国办公室的可租用面积为1,978 万平方米,预计在2016 年完工的办公楼有174 万平方米,计划中的办公楼空间则是65万平方米。零售空间方面,2015 年第二季度全国共有1,321 万平方米,2016 年预计完工157 万平方米,计划中的购物空间则有68万平方米。很明显,办公室空间与零售空间在2016 年的市场供应有显著的增加,特别是在吉隆坡与柔佛。然而,预计业主不会大幅度调低租金叫价反之推出更多优惠配套吸引租户,如免租金时段 (Rent Free Period)。

  • 投机人士急于套现

无可否认市场出现投机炒楼风,特别是在2012 年后特别盛行(因为大伙都认为,炒楼是赚取块钱的途径),DIBS 更是产业投机的催化剂。许多人因为DIBS,一口气收购的许多单位,寄望在产业建峻后转手卖出。高楼产业的法定“交屋“期是36 个月,因此若从2012 年进行推算,预计许多在当时出售的房产将会陆续完工。如今市场情绪谨慎,预计市场将会以“现金为王” 的模式为考量基础。因此预计许多产业投机人士必定急于将手中投机的产业套现。

  • 热点地区续获支撑

虽然说市场呈现负面情绪,投资气氛谨慎,然位于策略地点的房产项目预计仍然会得到市场的热烈响应。交通方便,捷运兴建以及政府政策中所关注发展的地点都将是市场考虑的重要因素。市场都明白,“地点“是产业投资的最关键因素,因此投资者预计不断关注热点地区的房产也可能受惠于发展商们为了应付市场放缓而推出的增值配套。

  • 中价房产内需强劲

国内对中价房产的需求一直保持强劲。国人对房产做为首要投资工具的模式依然不变。这从国人约六成的家债中都是放贷的数据看出来。中产阶级以下人士对购买一所房屋的欲望有增无减,这便是中价房产最大的内需支撑。问题是,一直以来中价房产的供应与需求不成正比,供应不多的中价房产无法满足庞大需求。预计在2016 年,众多发展商将专注发展中价房屋。在大城市如吉隆坡,新山,槟城,亚庇,古晋等,四十万令吉以下的产业预计获得市场热烈响应。

  • 产业市场买方主导

国内房产市场大量降温后,预计将由买者主导。投资者将会更冷静的衡量购买决定。另一方面,银行没有放宽严批房贷的迹象,也促成了卖方无法主导市场的情况。发展商预计不会大幅度调低售价,特别是已经推出了第一期计划的发展商,反之将推出更对的增值配套来吸引投资者,如增加装修配套,提供更多的优惠折扣等。

  • 二手市场有机可寻

一直被人们忽视的二手市场将在2016 年获得关注。无可否认,二手市场中仍然有些房产的市价低于新的楼盘,为要购买一瓦遮头的首购族提供选择。购买二手房产对投资者来说相对实在,因为可以看到实在的房产现况然而,必须预计一些固定费用如印花税,律师费,专修费等等。另外,二手房产是没有发展商提供的保障期限的。因此必须小心检查所要购买的房产。

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About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在合成统一地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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