洋房的价值

Bungalow Guan Eng

槟州首席部长林冠英近日来备受以低价购买洋房的舆论缠身。林首长被指二百八十万令吉购买位于槟岛宾鸿路的一所洋房, 据当地产业经记的了解,该所洋房的市价估计四百万令吉,换言之林首长以低于市价大约一百二十万令吉的价格购得此房产。当此交易发生后,是否意味着乔治市宾鸿路一带的独立式洋房的价格有下降的趋势? 单凭这交易,无法下结论说槟岛的房产价格下降。

近期来在网上则有传出,内陆税收局寄给林首长的通知信函,列明该项交易的印花税是依据政府沽价局所作出的产业沽价,四百二十七万令吉为该洋房的价值基础。内陆税收局的产业沽价与市场产业经纪人所做出的洋房价格预测相当接近。到底该区的独立式洋房的市场价值是多少?

在市场上,贵屋廉卖的例子不少,在你请我愿的基础下促成的交易并不犯法。举例:当父亲将一所双层排屋以象征式的一万令吉脱售给儿子的时候,这并不意味着该排屋的价值是一万令吉。在征收印花税方面,内陆税收局也不会以一万令吉做为计算印花税的基础。反之,内陆税收局将以政府沽价局对该房产进行价格评估的报告做为计算印花税的基础,也就是说买方得缴付的印花税是根据政府的沽价报告而非买卖和约中的交易数额。因此,林首长洋房市价应该采用内陆税收局的沽价作为标准,而这项产业交易需被归纳成为“特别交易”。 这以当年马顿旗下的伯威年以每方尺7 千余令吉收购吉隆坡伯威年广场旁的一亩小地段的交易,同样被归纳为 “特别交易”。市场不能够单凭这交易而推论说吉隆坡的发展地段价值是在七千余令吉左右的道理是一样的。

独立式洋房价值的估算方法基本上分为两种。第一,倘若该洋房是发展商统一设计的 (Standard Design Bungalow) 那就可以用附近其他类似产业的过往交易记录来做比较,做出适当调整,估算出该洋房的价值,这方法统称 “比较沽价方法” (Comparison Method)。如果该洋房是根据业主个别喜好而设计 (Individual Design Bungalow),用“比较沽价方法” 来估算洋房价值则不巧当。反之应该采用成本沽价法 (Cost Method)。

成本沽价法是采用土地价值加上建筑价值来沽算洋房价值。土地价格方面运用比较方法,与类似的洋房土地作出比较,找出价值;而建筑价值则以该房产现有的建筑面积沽算,加上房产中无法移动的装置如固定厨房柜,固定衣柜,固定鞋柜等。能够移动的家具如沙发,餐桌等都不计算在内,即使业主的沙发或餐桌是价值连城的古董。

如果是一所年龄已久的洋房,最值钱的部分不是它的建筑面积,也不是该洋房是否有附加的游泳池,而是房产所拥有的土地面积。在寸土如金的槟岛以及吉隆坡地区,洋房的地价更是显得可贵。举例:吉隆坡的白沙罗高原 (Damansra Heights) 区内也有建筑年龄上几十年的旧款式洋房,然这些洋房仍然会以高价格成交,主要原因是买方与卖方都很清楚白沙罗高原的地点因素,卖方清楚了解地点的独一无二,无法取而代之,因此叫价很高,不愿以低价出售,而买方也清楚他所买的是白沙罗这地点,即使建筑物的状况残旧了一点,买方也愿意,在你情我愿的大原则下,促成交易。

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About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在合成统一地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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