浅谈国行五大方案应付房屋负担差距

Bank Negara Malaysia

国内房屋负担能力一直是备受关注的大课题。纵然政府近年来都积极建造可负担房屋,然而国行在近期所公布的数据显示,滞销房屋单位高达13 万690  个单位,处于10 年来最高的水平,其中无法脱售的房产价格高于250 万令吉。追索主因,人民的负担能力是关键。国行就此情况建议政府多项预防措施,之前建议冻结4 项房产项目的新申请批文后,如今再度向政府进谏五项建议,应付房屋负担差距。

第一项,集合中央与州政府的项目。一路以来,政府通过不同的管道提供可负担房屋,其中包括中央政府,州政府甚至私人机构。出发点没错,然而在执行上缺乏协调,各个单位各自为政。设立一个机构来统一规划可负担房屋的供应的建议可行,这个特别机构可以通过全国大数据来确认可负担房屋的真正需求的所在,针对高需求的区域注入供应。除此之外,该机构能够重点关注可负担房屋项目的进度,除了确保准时完工,也必须确保项目不会因开发商的财务问题被搁置。

由于土地属于州政府权限而发展批文属于州政府属下的地方议会所发出,因此若要该机构能够成功达到最大效率,各州政府的合作非常重要。中央与州政府对此政策的方向必须要统一,如此方可有效的执行。

第二项,设立综合房屋数据库。要在对的地区,设立对的价格门槛,提供对的产品供应,市场数据起着关键的作用。在策划层面上,我选择相信必须依赖数据,不能够采取只讲信心凭感觉,不看真实数据的方针。世界上多个国家入新加坡,英国,美国等都会在特定的时段内,对市场进行针对性地调查,其结果用来让有关当局策划可负担房屋的政策方向。

以上所提的关键资料须包括个区域的家庭收入,针对房价门槛设立;多数家庭的大小状况,针对可负担房屋的面积大小;人们聚集的热点区域,针对可负担房屋的供应;现有可负担房屋的供需资料,针对性地拟定可负担房屋的未来供应量。以上几项重要数据是在拟定可负担房屋政策的重要依据。

第三项,设法降低建筑成本。这是非常关键的因素。根据开发项目计算,影响着房产价格制定的关键因素有建筑成本 (Construction Cost),土地价格,政府征收的发展开销 (Statutory Contributions)。从建筑成本着手,政府可以豁免用来建造可负担房屋建材的税务如消费税,让开发商减轻负担。另外,政府可考虑通过中央机制,投资工业化建筑系统 (IBS),通过大量生产降低平均单位成本。工业化建筑系统能够更有效的控制开发过程中建材的浪费,缩短建造时间,降低人力成本,大大提高建筑效率。

另外,在政府发展开销上,各州政府可大幅度降低可负担房屋的收费,如发展费用 (Development Charges),土地转换费用 (Conversion Premium) ,地契业权延长费用 (Extension of Lease Premium)等。

第四项,改善人民财务状况。市场讯息显示,许多人民并非对购买房产没有意愿,而是本身的财务状况并不健康。贷款者债务比率攀高促使银行在批准房贷时无法格外谨慎,往往导致申请者房贷被拒又或者减低贷款与价格比率 (Loan To Value Ratio)。 我选择相信,银行不会刻意刁难房贷申请,而是申请者的财务状况无法说服银行批准,因为担心贷款变成坏账。

国行建议通过信贷咨询与债务管理机构 (AKPK) 来教育人民理财的正确知识,希望通过教育改善人民的财务状况。我认为此举是长远计划,并不会取得立竿见影的成效,然而有必要去落实。

第五项,强化租凭市场。让人民通过租借来解决住所问题,可以在短期内人们的住宿问题。房价的攀升大于收入的增幅是普遍的市场现象,因此让许多阶层无法负担高昂的房价。要解决住宿问题,租借是方案。国行看准我国并没有完善的监管租凭住宅市场的法律,因此建议政府强化这方面的监管机制。

我认同在短期以租借的方式来解决住宿问题,这不止指出普遍市场问题的痛点也提供了方案。租借方案减轻了财务负担,进而能减低家债比率。在一些先进国家此现象非常普遍,因为人们在住宿的需求层面上选择了短期租借而非长期拥有。无论如何,租借取代拥有的概念若要在我国盛行,我认为还需要一段时间,因为市场必须转换传统上倾向拥屋的概念,这并非一朝一夕能够扭转的。

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About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在一家地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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