建材豁免销售及服务税,房价降不降?

General view shows the construction site of an office and business building built by Swiss railway operator SBB in Zurich

财政部长林冠英近期宣布建筑服务及建筑材料成本将被豁免缴交销售及服务税 (SST) 成为房地产界的最热门话题。被豁免的建筑材料有洋灰,沙子与帖,都是建筑过程中主要的剪材。建筑服务于建筑材料在豁免缴交销售及服务税后,是否能够让房地产价格下降成了大众的焦点。

首先我认同政府在尝试让房价下调的前提下所作出的努力,很明显政府是从建筑成本方面着手。建筑成本,其中包括建筑物架构成本 (Building Cost) 以及基础设施成本 (Infrastructure Cost) 占了总建筑成本的大约4至5 成。豁免建筑服务与建筑材料的销售和服务税务能够舒解开发商的成本压力。只要发展商维持一定层度的合理利润,就能够以更大众化的价格出售所开发的房产。

然而,我觉得若要让房价下降需要多方面的因素考量,其中包括发展土地价格,政府的法定费用等,都是开发成本的重要项目。在政府法定费用中,最让发展商们关注的三项费用有;土地用途转换费用 (Conversion Premium),有限期地契业权延长费用 (Extension of Lease Premium),发展费用 (Development Charges)。以上所提是各州政府所自定的收费,换言之州政府有绝对的权利进行调整更改,来降低发展项目的开发成本。

再者,发展土地昂贵也是发展商们所面对的一大问题。根据一般的项目可行研究显示,发展土地价格就占据了发展总开销的两成。倘若发展土地的价格高居不下,发展商是无法以大众化的价格来出售房产的。因此,在开发中低价房产项目的课题上,政府有必要提供地段或是开放政府保留地,直接协助发展商降低开发成本,好让房产能够以更大众化的价格来回应广大的市场需求。

另一方面,政府也可通过修改发展政策减轻发展商所必需要承担的开发成本。举例:检讨现有的土著保留与折扣政策。由于发展商被规定在房产项目中保留特定数目的单位并且给与特定折扣,此举必定影响发展总价值。一般上发展商将会把受影响的部分转移到非土著保留单位上,这将间接推高房产价格。

不可否定,建筑成本并不是决定房价的唯一关键因素,若从 “价值” 的角度来诠释这个课题,房产价格是通过市场供需定律而成。 做个对比,一项用料普通但却坐落在策略地点的房产项目,仍然会有市场需求,价值自然看涨;反之一项用料高档但却建在缺乏市场需求的地区,价值自然也不高。

根据房地产估价学的基本概念,价值与成本是两个不同的概念。价值是投资者在经过深思熟虑后愿意付出的价位来换取房产拥有权,房产价格将把这个价为反映出来。房产价格是市场供需的交汇点。反之,成本则是开发房产项目过程中的各种开发成本,包括建筑成本,融资成本,销售成本等。显而易见,房产价格是通过市场的供需机制产生的。

总结,政府豁免了建筑服务及建筑材料的销售与服务税对市场来说是一件好事,但若希望只是在豁免了以上税务后就立刻见到房价下调6%, 相信这并不乐观也并不容易实现。

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About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在一家地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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