森州不是雪州

Wisma Negeri NS

森美兰州行政议员张聒翔宣布将在2019 年1 月调高外国人在该州购置产业项目的门槛,从现有的一百万令吉调高至两百万令吉。森州政府更是设下附加条件,外国人不能够获得森州境内永久地契业权的房产,只能够购买99 年有限期地契业权的产业。相对起之前的政策,外国人被允许购买超过一百万令吉的产业,并没有设下附加条件。很明显,该新政策拉高了外国人在森州拥屋或投资门槛。

相信此项政策的宣布是模仿了雪兰莪州的外国人拥屋政策,因为在雪州外国人拥屋门槛是两百万令吉。 我认为这是森州政府是在不对的时候,在不对的地点,宣布不对的政策。

首先来看,森州政府宣布的时候。众所周知,国内经济面对挑战,房市受到波及,投资者采取观望态度,市场形成“买方市场”已有一段时间,预计将继续下去。在买方市场,投资者有更多的选择权利,货比三家更是不变的定律。假设一位有两百万预算的投资者来马国投资,是否一定非在森州投资不可? 在经济学上有个词叫做机会成本 (Opportunity Cost),即你若不将钱放在此处,还是可以考虑将钱放在别处,视何处能够为你赚取相对高的回筹。换言之,若投资者有两百万的投资预算,可以考虑到巴生谷,槟城,柔佛,亚庇等地方投资。此刻是投资者选择的市场。

第二,森美兰州是巴生谷的后花园,受惠于巴生谷发展趋势向南移的地理优势。州内房价低于巴生谷,要寻获两百万以上的房产屈指可数。即使在芙蓉地区的数个新房产项目,住宅房产的平均数额都处在50 万至70 万水平之间。再者,根据市场观产,森州境内的发展项目多为永久地契业权。

以上两点都与雪州有很大的差异,例如,热点地区的八打灵,房价高启,永久业权与99 年有限期业权参半,州政府要避免外国人与州内子民产生恶性竞争,可以理解。以雪州的政策模式,不经仔细分析森州现实情况,就依样画葫芦套用,显得当政者的仓促与不周全。

提高外国人在森州的购屋门槛就真的能够 “保护” 该州人民拥屋的权利吗?我认为,若要确保森州子民都能居者有其屋,政府应该从大环境考量。 至力搞好经济,提高工作机会进而提升人民收入,以实际的做法来应付拥房的能力。一味的将外国投资者拒于千里之外,并不会确保森州自民就会有房屋住,反而会引起不必要的负面情绪,让人觉得森州是个不欢迎外来投资的州署,这对政府在外来要在森州推动宏愿谷这项大计划是不利的。

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About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在一家地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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