水泥红砖铁条涨价,房价呢?

Material House Price

国内主要建筑材料面对涨价风潮;水泥每立方米从现有的200 令吉调涨至250 令吉,涨幅约25%;铁条价格也面对每吨200 令吉的涨幅,大约10%,红砖也面对着酝酿起价的情况。目前市场上也传出洋灰也正在酝酿起价的消息,若得以证实,水泥张幅料继续扩大,根据市场猜测可能高达40%,因为洋灰就是制造水泥的主要原料。

以上三建材是建造房产的主要原料,材料涨价意味建筑成本提高。从发展角度来看,开发商被迫吸纳成本又或者将涨幅嫁购屋者,最直接的转嫁方法就是提高房价。以此逻辑推论,房价确实面对另一轮的涨风。

然而从市场价格制定的基本理论来看,市场的现有状况是否有能够吸纳这一次的房价涨幅? 目前产业市场普遍面对供应过剩的情况,产业投资者采取观望态度影响了购买情绪;加上中低收入阶层的朋友们大多数无法负担目前市场的房屋价格。因此发展商们若要将所有建材涨幅转嫁,或许也得三思,慎重考虑市场是否能够吸纳房价涨幅。

依稀记得,财政部长林冠英在于国内发展商协会的多次对话中呼吁发展商调降房价10%,好让有需要的人士更有能力购置本身的房产。财长当时的呼吁获得许多人的掌声。然而现在传出政府允许主要建筑材料大幅度涨价的决定,让大家觉得政府一方面要求发展商降低房价,一方面又允许主要建筑材料涨价的做法是自相矛盾的。

在许多政府的发展条例中,已经设定了发展商们在开发项目中所必需提供的法定可负担房屋的比例与顶价。打个比方,在雪兰莪州开发房产项目,州政府将会规定发展商们必须提供’我的雪兰莪房屋’ (Rumah Selangor Ku) ,而必依据各项不同类别的‘我的雪兰莪州房屋’ 的项目顶价出售给与被雪兰莪州房屋局监定有资格的人士购买。

发展商们之所以有能力提供以25 万令吉或以下的 ‘我的雪兰莪房屋’ 是将其他不受房屋顶价控制的项目所赚获的盈利,进行补贴。站在发展的角度而言,这可被看成是发展商必须承担的社会责任。换言之,单从在雪兰莪州开发不超过25 万令吉项目的房产的角度来看,所有的开发成本都必然高于总开发价值 (Gross Development Value)。若不获得政府的补贴或是在履行社会责任的大前提下,发展商绝对不会开发类似项目。面对着建材价格高涨,我相信各州政府不会在短期内允许提高可负担房屋的法定顶价。换言之,发展商们被迫吸纳所有建筑成本涨幅。

面对建筑材料的大涨价,面对市场需求的不确定性,面对政府呼吁发展商调降房价的要求,相信发展商们进入了一个 “涨也不是,降也不能” 窘境。建筑材料大涨的影响不小,政府有必要进行深度的调查,落实有效的政策,在购屋者与发展商两方面取得平衡。若是发展商转嫁涨幅,而市场无法消化,会造成有价无市;反之若吸纳涨幅,该项目是否还会有利可图,则必然成为了发展商们的首要考量。以上两大状况发上皆对国内房地产市场造成不良影响。

About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在一家地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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