窥探2020 大马房市

Property market 2020

又到了岁末,即将迎来全新的2020 年。2019 年,马国房市充满许多挑战,其中房产滞销,可负担房屋供需失衡,年轻一群无法负担现有房价等课题皆成为了焦点。从政府出台2020 年度财政预算案中的房地产事项可以感觉到政府确有关注以上课题,也尝试提出了方案来回应。这些应对方案是否会在2020 年市场中收获预期的效果,拭目以待。

2020 年,很显然政府的施政焦点放在首购族以及可负担房屋的提供。换言之,国家房屋政策依然聚焦此处。预计政府会继续推动在全国各地大造可负担房屋来回应市场的需求。然而我们希望政府能够细化 “回应可负担房屋” 的课题,监定真正的需求而非以全国所建造的可负担房屋总数量做为达标的便准。

具体一些来说,政府必须通过机制鉴定真正需要可负担房屋的地点,然后在此建造回应需求,在真正有需求的地方建造而非为了筹足数量,在偏远且斜街系统不方便的地点建可负担房屋。否则中价房产滞销问题可能将会日益严重。相信日前房屋及地方政府部长祖莱达所建议设立房地产大数据中心可以协助政府更有效的协助政府监定有效需求。

2019 年间,香港发生连续好几个月的反送中示威事件中出现暴力以及大肆破坏公物,严重影响了香港的日常生活作息,更是打击了投资者们的信心。这起事件引起港人要在海外寻找另一个居住地方的念头,大马就是其中一个被相中的区域。因此大马房地产走到国际舞台成为投资者的选择,将成为2020 年的另一个焦点看头。

政府所通2020财政预算案,将外国人在本国购买被鉴定为滞销的高空阁楼住宅房产的最低门槛降至60 万令吉进一步提高了外国人对本国房产的关注。 预计2020 年大马房市将获得更多外国投资者的关注,交易量会增加。在本地买家方面,预计将保持观望态度,不会轻易入场。其原因是要等待经济大环境出现明朗讯息,才会作出投资决定。另一方面,政府决定不延长拥屋计划 (House Ownership Campaign)优惠的做法也影响了投资者们的投资情绪,特别对于中低收入阶层,将会更难做出购屋的决定。普遍上看淡中价房产在明年的交易量。

科技改变了市场消费模式,对房产的影响将进一步增加。网上购物,无现金交易的趋势的普及让许多商家不再只是依赖实体店铺。商业店铺空间租金将继续面对压力, 非热点地区的商业店铺更是面对空置率上升的情况。城市中的商业广场同样感受到消费模式改变所带来的压力,相信在未来的广场定位中,可以看到一些转型改变。在科技的影响下,商业广场已经不再是消费者唯一购买用品的渠道,网上购物可以代劳;然而科技无法代替的是让购买者亲眼看到货品的样本,触摸货品的感觉。因此,商业广场中会出现网上购物渠道的实体店铺来填补科技的不足之处。阿里巴巴集团在吉隆坡蕉赖设立掏宝实体商店就是一个例子,相信会有更多类似的店面紧接而来。

另外,预计市场仍然需要人与人之间的交汇空间点,这些聚会地点无法在线上获得,只能在实体空间内感受到。有素质的广场便能够做到这点。方便的交通,适中的地点,贴近生活化的租户以及多选择的餐饮等,将成为未来广场的发展模式。简言之,未来市场上的商业广场将更趋向生活品位为主轴的商业广场发展 (Life Style Mall)。

2020 仍然是充满挑战的一年,市场盼望经济大环境尽快的稳定下来,恢复市场的信心进而刺激投资情绪,我国房市必然能够从中受益。

About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在一家地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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