近期在一次视频谈天时聊起了房产投资，朋友群中提出了一个讨论各案。有一人士因过往生意火红，将所赚到的钱大量投资在房地产上，从谈话中的得知此人拥有7 所豪宅，身家资产价值超过数百万。新冠疫情冲击，严重的伤害了他的生意，现金流更是成为了生意上能否继续营运下去的关键。让他最头疼的还是他那7 间房产的房贷。

房产在人们的思维中一向都是“资产” (Asset)，成为了计算本身财富的一个重要因素。然而往往人们都会因这些 “资产” 而感到忧虑，其中关键原因是原本应该被视为资产的房产成为了他们的负债 (Liability)。为何会有如此巨大的天渊之别？

其实从资产变成负债的关键就是在于该房产是否有能力赚取合理的租金。房产最大的收入来源就是租金，这也是让房产投资者能够通过房产增加收入的途径，也同时能够减轻房贷供期。最终能够协助业主保存本身的健康现金流。反之，倘若房产无法为业主带来合理租金，业主将面对房贷月供的压力。稍微处理不慎，则会因无法延续房贷供期而让房产进入排卖程序。这是房产投资中不愿看到的情况。

何谓合理的租金。个别房产类别有着不同的市场回筹，通称市场回筹率 (Market Cap Rate)。不同类型房产之所以有不同的市场回筹率是依据投资基本定律而产生的，即风险越高，回筹越大。举例，投资住宅房产与商业房产的风险相对较低，因此市场商用房产的市场回筹率必定比住宅房产高。然而市场回筹只是提供给与投资者参考的一个广泛指标而已，并不是规定投资者必须在此指标下进行交易。投资者必须承担本身的投资风险。

对于通过贷款投资，手握数间房产的人们而言，每间房产的租金管理更显得重要。 所得租金是否能够支付房贷成了靠量重点。倘若所得租金无法完全让业主承担房贷供期，那么就必须衡量本身的财经状况，是否能够承担扣除租金以后的差额。如果差额在于财务能力之内，那么这个投资各案还算健康。

不否认市场上有许多投资各案的租金是无法完全负担房贷供期的。出现类似情况的原因之一是业主的主要投资焦点是放在房产增值，以买低卖高的原则投资，在购置房产之时，租金回筹并不是首要靠量。所遇的痛点是当市场冷风吹起，投资气氛谨慎，打乱了房产增值幅度的预测。此时此刻，偿还房贷的能力则是房产投资的成败关键，而租金则扮演者举足轻重的角色。

房产是长远的投资工具，现金流管理相当关键。要在一项投资个案中笑到最后，就要确保能够 “养活”房贷，保住产业拥有权，直到将房产套现赚取利润为止。一般概念而言，房产应该是人们的一项资产，然而在管理房产投资各案过程中若有不慎，资产则能成为了负债。换言之，资产或是负债的距离其实只有一线之间。