挣扎求存的商业店铺

Kepong Shop houses

日前国内媒体出现这么一篇报道,过往车水马龙,人来人往的吉隆坡甲洞一主要商业区域大出现房产仲介横幅旗海,告知市场店铺待租待售的讯息。除了甲洞,雪隆多个商区也同样出现这番景象,其中包括曾经因奶茶风潮而被市场誉为奶茶街的梳邦 再也SS15 商业区。

新冠疫情的肆虐导致人们被迫适应新常态,政府祭出行管令来阻断病毒的传播链更是影响了许多企业的正常运作。两个月内苦无收入已经足够让老板们头疼,雪上加霜的是还要承担生意上总总的营运开销,如员工工资,店铺租金等。

虽说政府通过关怀计划给与企业老板们员工薪资补贴,也同时给与租金减免奖励,然而仍然市场仍然出现许多中小型企业关门熄灯的现象,相信是生意收入无法负担高昂的营运成本。政府所给予的辅助相对来说显得杯水车薪。

曾与一些经营连锁品牌的食品店铺业者聊过,他们了解政府与业主所给予的辅助属于短期,要让他们的生意继续经营下去的唯一方法就是提高收入。在无法快速提升营业额的情况下,这些经营连锁品牌食品店的业主出了日常营运成本外,更是必须交付连锁品牌费用而让他们百上加斤。

疫情肆虐下,让我们重温了一个词汇 “社交距离”。医疗专家报告指出,保持社交距离是阻断病毒传染链的方法之一。正因为 “社交距离”,许多商业房产备受影响,在经营食品的门市店铺特别显著,因为影响了该店铺的“使用效率”。打个比方,一家能够容纳10 张桌台能够经营40 位顾客的店铺 (平均每台4 位顾客),在社交距离的条例下,只能够容纳20 位的顾客,直接影响餐厅收入。

当租户无法维持生意,结束生意止血,可以理解。然而当业主失去了租户的租金,影响的就是房产的收入来源。根据现有市场情况推敲,若要将店铺重新出租,必然面对租金压力,进而影响了投资报酬率。倘若无法在短时间内将店铺租出去,业主则面对银行供款的压力,此时此刻,考验业主的持有能力。

以上情况若是出现,对于手握现金而又具备贷款能力的投资者来说无疑是一个契机。具备强大财务状况的买方在此时此刻占尽了优势,在收购房产方面皆得到更多的优惠。就拿以上例子,财务状况强大之人在与那些求售店铺舒解现金流压力的业主谈判时相对占了上风,获得更大折扣的基率相对提高。若以租户角度来看,将可能获得更优惠的租约条件,如更长的免租时段 (Rent Free Period) 又或者更低的租金,因为业主情愿降低投资报酬率要求,总好过将产业空置。

直到截稿时市场仍然处于国家银行所提供为期6 个月的房贷免供喘气空间。各行各业都会乘这个时段重整本身的业务及财政状况。倘若无法及时重整,当6 个月的时间一过,市场必然出现更多求售的店铺,买方也会有更多的选择。如果更不幸,将出现许多的业主因无法继续向银行供款,而被迫让房产进入拍卖程序。相信这是业界所不想看到的情况。

疫情的冲击让房产进入调整期,商业店铺也因此受到波及。广大的商业店铺业者是否能够挨过这次的挑战,值得关注,相信在6 个月房贷免供期后结束后的时段,将会是大家所高度关注的一个关键时段。

About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在一家地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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