调降外国人置业门槛两面看

Property Cap

财政部长林冠英在代表政府提呈2020 年度国家财政预算案中建议调降外国人在本国的置业门槛,从原本的一百万令吉降至六十万令吉。这项建议局限于购买城市地区的高空阁楼。政府出台此项政策的目的非常明显,即要解决国内目前面对的房产滞销窘境。这项措施只限于滞销房产而已,换言之新房产项目并没有受到影响。

调降外国人的置业门槛必然让房产销售方如房产中介,发展商们雀越万分,因为他们可在明年将旗下超过六十万令吉产业的销售对象进一步扩大至外国人。相信此项建议能够进一步吸引外国资金到来我国购买产业,一些策略性地点的房产如吉隆坡/巴生谷一带,槟城,新山,亚庇等一些外国人熟悉的区域,会吸引到外资到来投资。

政府此项建议不包括有地房产,因此将对60 万至100 万令吉高空阁楼注入支撑力量。根据数据显示,以上价位的高空阁楼正是目前市场上出现滞销情况最严重的类别。 发展商必然是在此项建议下的最大获益者,来年获得更多的销售管道,有望减少旗下滞销房产数量,解决现金流的压力。然而我认为并非所有城市区内的高空阁楼都会受惠,相信只限于地点优越而备受外国人瞩目的地点,方能受惠于此。

然而,这项建议是否能够一路贯彻还得看各州政府是否愿意配合中央政府。一向以来,各州政府在房产政策上都有各自的政策考量,不一定与中央政府同步而行。举例:雪兰莪州的外国人置业门槛设定在二百万令吉,另外森美兰州的门槛也在近期内被调高至二百万令吉同时设下外国人不可购买永久业权产业的限制。

财长较后在受到媒体访问时解释说,政府决定调降外国人置业门槛的主要原因是本地人购买房产的意愿低,为了不让滞销情况继续下去,决定开放让外国人来购买。本地人真的不愿购房吗?还是一般的人民收入无法负担房价?若是后者,政府应当从开发成本研究着手,让未来的可负担的房产具备更让人们可以负担的价格。

另一方面探讨,外国人到来购置房产的关键原因真的只是因为价格便宜?若是单以此点就下定论未免以偏概全。从投资角度讨论 ,无论是本地人或是外国人,投资房产的基本考量不外是所投资的房产是否能够带来可观报酬率以及是否存在增值空间。以此逻辑推论,外国投资者若选择到来我国投资,也必然会考量到以上两大因素。具体一些来说,倘若房产价格便宜,但却无法带来可观租金报酬又或是增值空间有限,投资者可能会放弃投资选项;反之若是增值空间显著,投资者仍会愿意投放资金,希望未来享受产业增值空间。

简言之,调降外国人购房门槛的政策或许可以充当目前产业市场的及时雨,但无法真正解决市场上的根本问题。搞好国内经济环境,吸引外国资金到来我国投资,制造高收入就业机会进而提高国民整体收入水平。国民整体收入提高也意味着拥有更好的拥房负担能力。到时国内的房产自然会受到人们关注,产业市场也必然随之活跃起来。

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AXIS产托收购汝来工业厂房

AXIS - NilaiAXIS 产业信托 (AXIS REITS) 宣布收购位于森州汝来第二工业园 (Nilai Industrial Park II) 的一栋工业厂房,增添旗下资产。以下分享该产业的简单资料:

成交产业                     :一栋拥有双层办公大楼的单层工业厂房

(PN 6235, Lot 749, Pekan of Nilai, District of Seremban, State of Negeri Sembilan)

地址                             :Lot 749, Jalan Emas 1, Kawasan Perindustrian Nilai II, 71800 Nilai, Negeri Sembilan Darul Khusus

地契                               :99 年有限期业权地契,租借期于2089 年8 月19 日终 (Leasehold Interest for 99 years, expiring on 19/8/2089, remaining unexpired term of 70 years)

租金收入                     :年度租金收入是六万令吉 (RM 60,000 per annum)

土地面积                     :8.751 英亩 (8.751 Acres)

建筑面积                     :246,500 方尺 (246,500 方尺)

建筑年龄                     :大约4 年

交易价                         : 五千万令吉 (RM 50,000,000)

每方尺价格                 :两百零三令吉 (RM 203 per sq ft)

(对比建筑面积)

交易日期                     :8 / 10 / 2019

卖方(vendor)            :  K Plastics Sdn Bhd

买方(purchaser)     : AXIS 产业信托

备注                             :根据资料显示,该厂房将继续出租给于K Plastics Sdn Bhd 为期10 年。第一年至第三年的租金为每月 RM 277,096;第四年至第六年为每月RM 304,850.60;第七年至第九年为每月 RM 335,286.16;第10 年为 RM 368,814.77。

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2020大马财政预算案房产事项

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财政部长林冠英代表政府提呈2020 年国家财政预算案。在此项财政预算案中,政府一共拨款2970亿2000 万令吉应付来年国家财政资源分配。当中营运开销占2400 亿2000 万令吉,发展展销500亿令吉,预计赤字 3.2%。

2020 年财案中的房地产相关事项如下:

1) 政府建议调降外国人购置产业门槛。外国人在城市区内购买高空阁楼的住宅产业的门槛,从原本的一百万令吉(RM 1,000,000) 调降至六十万令吉 (RM 600,000)。这项宣布相信会让发展商或是房产销售方雀跃万分,预计能够刺激销售,为房产市场注入一些生气。然而政府必须在如何界定“城市”与“非城市区”的定义上,明确列明。

2) 虽然业界有许多建议让政府检讨目前产业盈利税制,允许政府在购买房产后的5 年,继续征收5% 的产业盈利税,然而政府未采纳业界的看法,继续维持现有税制,既没有通过财案设下证税时限。然而政府却在产业盈利税的结算基准年上做了更动,从原本的2000 年1 月1 日建议修改成2013 年1 月1 日。政府必须在较后列明征税的基础,是否只限于个人还是包括公司。(注:五年后的个人与公司产业盈利税基础分别为5% 与10%)

3) 政府满意在 “拥屋运动” (House Ownership Campaign) 中所达到的成绩。在此项运动下,市场成功成交了21,000 个单位,总值4令吉,超越了政府原本设下的 30 亿的目标。因此政府建议将 “拥屋运动” 再度的展延至2019 年12 月31 日。换言之,购屋者将能够继续享有 “拥屋运动”中的优惠直到2019 年尾。

4) 政府通过财案建议与国内各大金融机构合作推广“先阻后买”的计划来协助有需要的人们购买第一间自住房屋。政府规定房屋价格不超过五十万令吉。在此计划下,人们将向政府租下房屋为期5 年,在第一年租约届满后,租户可向政府依据签署租约时的房价提出购买申请。政府将提供印花税减免优惠。

5) 政府建议拨款一亿令吉充当国内中价组屋的维修费用,也同时拨款1,500 万令吉来推广安全城市概念的区域,包括提供街灯,篱笆围墙,建造电机车泊车位等。

6) 政府宣布拨款发展数项发展走廊,如玻璃市的朱宾 (Chupping)与黑木山 (Bukit Kayu Hitam),柔佛,关丹,沙巴与砂拉越的经济走廊。政府也建议在雪兰莪的嘉黎岛 (Carrey Island) 进行可行性报告 (Feasibility Study),研究可将此处发展成为衔接巴生港口的海事中心以及运货物流枢纽。相信此举将刺激市场对周围房产的关注,特别在于工业房产。也许会激发更多的工业园在这些发展走廊的区域内产生。

7) 政府也通过财案宣布将继续推行位于吉隆坡新街场的马来西亚城镇计划 (Bandar Malaysia) ,在新的策划下增添了5,000 个可负担房屋单位也宣布增加土著在此计划下的参与度。政府将在较后公布该发展项目的详情。

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先进联营脱售沙阿南厂房

Shah Alam先进联营 (Advance Synergy Berhad) 透过旗下子公司 AESBI Power System Sdn Bhd 宣布脱售旗下位于雪兰莪沙阿南的工业厂房。以下分享相关资料:

成交产业                     :一所工业厂房。

(Geran 177486, Lot 38271, Pekan Baru HICOM, District of Petaling, State of Selangor)

地址                             :Wisma Synergy, 72, Persiaran Jubli Perak, Seksyen 22, Shah Alam , Selangor Darul Ehsan

地点                             :此工业厂房位于沙阿南的工业区内,面向Persiaran Jubli Perak。联邦大道 (Federal Highway) 与沙阿南高速大道 (KESAS Highway) 是连接该地区与各大重镇的主干公路。

地契                              :永久业权地契 (Freehold)

土地总面积                 :15.19 英亩 (15.19 acres)

厂房建筑面积              :232,928 方尺 (232,928 sf)

厂房建筑年龄              :大约12 年至25 年

交易价                         :一亿二千四百万令吉 (RM 124,000,000)

每方尺价格                 :五百三十二令吉 (RM 532 psf)

(对比建筑面积)

每方尺价格                 : 一百八十七令吉 (RM 187 psf)

(对比土地面积)

交易日期                     :10 / 5 / 2019

卖方(vendor)            :  先进联营属下子公司AESBI Power System Sdn Bhd

买方(purchaser)     : Symphony Warehouse Sdn Bhd

备注                             : 根据房产顾问 Jones Lang Wotton于 2019 年7 月17日的沽价报告指出,该工业厂房的市场价格是一亿一千万令吉 (RM 110,000,000),收购价格高于沽价报告一千四百万令吉 (RM14,000,000)。

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中国灏缘集团标获狮城伯南街发展地段

Bernam St Sg中国产业发展公司,灏缘集团透过旗下子公司Hao Yuan Realty Pte Ltd 成功向新加坡政府标获伯南街 (Bernam Street) 的一亩发展地段。新加坡城市重建局 (Urban Redevelopment Authority) 于2019 年9 月12日公布竞标成绩。

位于伯南街的发展地段占地0.95 英亩。根据新加坡发展蓝图资料显示,该地段的用途是以建造住宅高楼产业为主,其中建筑的第一楼可建造商业店铺作为辅助住宅产业之用。该地段拥有99 年有限期业权。

被允许的最大建筑面积是 301,400 方尺,得标发展商必须建造最少271,261 方尺建筑面积。主要的发展项目则以组屋或是服务式公寓为主,高尚公寓以及有地房产将不被允许建造,然而所建造之服务式公寓在未来也不被允许用来充当酒店用途。

根据得标成绩,伯南街的发展地段的最终价格为四亿四千九十万新元 (SGD$ 440,900,000),若以最多可建筑面积分析,每方尺建筑面积价格为一千四百六十三新元 (SGD $1,463 psf ppr)。第二高价的竞标着来自香港与MCL Land 联手的公司,标价是SGD$ 405,081,551 既每方尺建筑面积一千三百四十四新元 (SGD $ 1,344 psf ppr),与得标价相差 8.85%。

伯南街毗邻丹戎巴葛市中心,也是位于Anson Precinct 发展区域内。 地段面向三条主要街道,既Bernam Street, Tanjung Pagar Road以及Enggor Street。毗邻的商业办公大楼有 Realty Plaza, Fuji Xerox Plaza, ABI Plaza 等。

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狮城陈桂兰街发展地段有主

Tan Quee Lan Street新加坡城市重建局 (Urban Redevelopment Authority) 宣布成功在陈桂兰街 (Tan Quee Lan Street) 政府地段竞标成绩。成功获得该地段发展业权的是一家由Guoco Land Development Pte Ltd, Interpid Investments Pte Ltd 与 Hong Realty (Private) Ltd 三方联营的公司。

此发展地段占地2.85 英亩,根据新加坡城市策划蓝图,发展容积率是4.2。最高建筑面积为521,296方尺, 这是一亩拥有99 年业权的地段。该地段的成功竞标价是八亿十九万新元 (SGD $800,190,000),即每方尺建筑面积一千五百三十五新元 ($ 1,535 psf ppr)。然而城市重建局在竞标中设下了,开发商必须在此地段建造最少 469,166 方尺的建筑面积。

该地段将被用来发展成为一项包含了以组屋与住宅产业为主的综合发展计划,城市重建局预计该计划将在2024 年竣工。该项目将被分成两个区域,一个最高建筑物可达6 层楼而另外一个发展区域的最高建筑高度为30 层楼。

该地段面向两大公路,Rochor Road 与 Tan Quee Lan Road,Bugis 捷运站离开该地段不远。著名的武吉士购物街 (Bugis Street) 与白沙浮购物广场也离开此地段不远。

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向外国人推“拥房运动”可根治滞销问题?

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房屋及地方政府部长祖莱达日前指出,她建议政府向外国人推出 “拥有房屋运动”House Ownership Campaign是要吸引更多的中国与香港的投资者来马购置高档次房产,希望解决国内豪宅滞销问题。

拥有房屋运动是政府为了协助国内的首购族来购买本身的第一所房子而给与的协助政策,符合资格的首购族可享有购买合约以及房贷合约中的印花税减免。如今部长建议政府向外国人推出 “拥有房屋运动”,想必是要让外国人享有印花税减免的优惠,进一步刺激外国人购买国内高端房产的兴趣,进一步纾缓房产滞销情况。

通过政策鼓励外国人到来购买高端房产确实可以进一步刺激对高端房产的需求,然而这是否就是最有效的方法来回应目前国内房产滞销的窘境呢?

我认为能够到来购买高端房产的外国人们多多少少拥有一定的财力,对于市场资讯的掌握相信也有一定的管道与方法,因此相信他们在作出购房决定前也应该做了本身的功课。

真正能够吸引外国人到我国置业的主要原因,其实是国内房产的特质所在。其一,国内房产的价格对于其他国家仍然相对便宜,这是对于外国人的一大吸引力。其二,国内多元的文化环境,以及对于不同文化的高度包容度,使到他们能够更容易融入,也是外国人的重要考量之一。其三,国人对于各大语言的普遍掌握程度,特别是英语,中文的普及化,减少了许多沟通上的障碍。这个因素对于中国的朋友最为显著,因为从第二家园的纪录看来,中国人一向都是该计划的最大响应者。

除了以上,能够有效推动外国人到来我国置业的最关键因素,相信是国内经济的状况。经济蓬勃发展,就业机会高,各行各业需要人才推动扩张;因此为房产的需求奠定重要基础。只要国内的机会多,自然有能力吸引外国人到来。

我不否认,向外国人推介 “拥有房屋运动”多多少少能够引发他们对于我国高端房产的兴趣,然而更重要的是国内的经济状况是否能过让外国人有信心到来投资产业,这才是关键所在。因此,政府有必要将重心点全盘放在搞好国内经济,改善目前市场的情绪,让外国投资者更有信心将资金投放在我国,进而刺激对高端房产的需求。

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