2020大马财政预算案房产事项

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财政部长林冠英代表政府提呈2020 年国家财政预算案。在此项财政预算案中,政府一共拨款2970亿2000 万令吉应付来年国家财政资源分配。当中营运开销占2400 亿2000 万令吉,发展展销500亿令吉,预计赤字 3.2%。

2020 年财案中的房地产相关事项如下:

1) 政府建议调降外国人购置产业门槛。外国人在城市区内购买高空阁楼的住宅产业的门槛,从原本的一百万令吉(RM 1,000,000) 调降至六十万令吉 (RM 600,000)。这项宣布相信会让发展商或是房产销售方雀跃万分,预计能够刺激销售,为房产市场注入一些生气。然而政府必须在如何界定“城市”与“非城市区”的定义上,明确列明。

2) 虽然业界有许多建议让政府检讨目前产业盈利税制,允许政府在购买房产后的5 年,继续征收5% 的产业盈利税,然而政府未采纳业界的看法,继续维持现有税制,既没有通过财案设下证税时限。然而政府却在产业盈利税的结算基准年上做了更动,从原本的2000 年1 月1 日建议修改成2013 年1 月1 日。政府必须在较后列明征税的基础,是否只限于个人还是包括公司。(注:五年后的个人与公司产业盈利税基础分别为5% 与10%)

3) 政府满意在 “拥屋运动” (House Ownership Campaign) 中所达到的成绩。在此项运动下,市场成功成交了21,000 个单位,总值4令吉,超越了政府原本设下的 30 亿的目标。因此政府建议将 “拥屋运动” 再度的展延至2019 年12 月31 日。换言之,购屋者将能够继续享有 “拥屋运动”中的优惠直到2019 年尾。

4) 政府通过财案建议与国内各大金融机构合作推广“先阻后买”的计划来协助有需要的人们购买第一间自住房屋。政府规定房屋价格不超过五十万令吉。在此计划下,人们将向政府租下房屋为期5 年,在第一年租约届满后,租户可向政府依据签署租约时的房价提出购买申请。政府将提供印花税减免优惠。

5) 政府建议拨款一亿令吉充当国内中价组屋的维修费用,也同时拨款1,500 万令吉来推广安全城市概念的区域,包括提供街灯,篱笆围墙,建造电机车泊车位等。

6) 政府宣布拨款发展数项发展走廊,如玻璃市的朱宾 (Chupping)与黑木山 (Bukit Kayu Hitam),柔佛,关丹,沙巴与砂拉越的经济走廊。政府也建议在雪兰莪的嘉黎岛 (Carrey Island) 进行可行性报告 (Feasibility Study),研究可将此处发展成为衔接巴生港口的海事中心以及运货物流枢纽。相信此举将刺激市场对周围房产的关注,特别在于工业房产。也许会激发更多的工业园在这些发展走廊的区域内产生。

7) 政府也通过财案宣布将继续推行位于吉隆坡新街场的马来西亚城镇计划 (Bandar Malaysia) ,在新的策划下增添了5,000 个可负担房屋单位也宣布增加土著在此计划下的参与度。政府将在较后公布该发展项目的详情。

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先进联营脱售沙阿南厂房

Shah Alam先进联营 (Advance Synergy Berhad) 透过旗下子公司 AESBI Power System Sdn Bhd 宣布脱售旗下位于雪兰莪沙阿南的工业厂房。以下分享相关资料:

成交产业                     :一所工业厂房。

(Geran 177486, Lot 38271, Pekan Baru HICOM, District of Petaling, State of Selangor)

地址                             :Wisma Synergy, 72, Persiaran Jubli Perak, Seksyen 22, Shah Alam , Selangor Darul Ehsan

地点                             :此工业厂房位于沙阿南的工业区内,面向Persiaran Jubli Perak。联邦大道 (Federal Highway) 与沙阿南高速大道 (KESAS Highway) 是连接该地区与各大重镇的主干公路。

地契                              :永久业权地契 (Freehold)

土地总面积                 :15.19 英亩 (15.19 acres)

厂房建筑面积              :232,928 方尺 (232,928 sf)

厂房建筑年龄              :大约12 年至25 年

交易价                         :一亿二千四百万令吉 (RM 124,000,000)

每方尺价格                 :五百三十二令吉 (RM 532 psf)

(对比建筑面积)

每方尺价格                 : 一百八十七令吉 (RM 187 psf)

(对比土地面积)

交易日期                     :10 / 5 / 2019

卖方(vendor)            :  先进联营属下子公司AESBI Power System Sdn Bhd

买方(purchaser)     : Symphony Warehouse Sdn Bhd

备注                             : 根据房产顾问 Jones Lang Wotton于 2019 年7 月17日的沽价报告指出,该工业厂房的市场价格是一亿一千万令吉 (RM 110,000,000),收购价格高于沽价报告一千四百万令吉 (RM14,000,000)。

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中国灏缘集团标获狮城伯南街发展地段

Bernam St Sg中国产业发展公司,灏缘集团透过旗下子公司Hao Yuan Realty Pte Ltd 成功向新加坡政府标获伯南街 (Bernam Street) 的一亩发展地段。新加坡城市重建局 (Urban Redevelopment Authority) 于2019 年9 月12日公布竞标成绩。

位于伯南街的发展地段占地0.95 英亩。根据新加坡发展蓝图资料显示,该地段的用途是以建造住宅高楼产业为主,其中建筑的第一楼可建造商业店铺作为辅助住宅产业之用。该地段拥有99 年有限期业权。

被允许的最大建筑面积是 301,400 方尺,得标发展商必须建造最少271,261 方尺建筑面积。主要的发展项目则以组屋或是服务式公寓为主,高尚公寓以及有地房产将不被允许建造,然而所建造之服务式公寓在未来也不被允许用来充当酒店用途。

根据得标成绩,伯南街的发展地段的最终价格为四亿四千九十万新元 (SGD$ 440,900,000),若以最多可建筑面积分析,每方尺建筑面积价格为一千四百六十三新元 (SGD $1,463 psf ppr)。第二高价的竞标着来自香港与MCL Land 联手的公司,标价是SGD$ 405,081,551 既每方尺建筑面积一千三百四十四新元 (SGD $ 1,344 psf ppr),与得标价相差 8.85%。

伯南街毗邻丹戎巴葛市中心,也是位于Anson Precinct 发展区域内。 地段面向三条主要街道,既Bernam Street, Tanjung Pagar Road以及Enggor Street。毗邻的商业办公大楼有 Realty Plaza, Fuji Xerox Plaza, ABI Plaza 等。

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狮城陈桂兰街发展地段有主

Tan Quee Lan Street新加坡城市重建局 (Urban Redevelopment Authority) 宣布成功在陈桂兰街 (Tan Quee Lan Street) 政府地段竞标成绩。成功获得该地段发展业权的是一家由Guoco Land Development Pte Ltd, Interpid Investments Pte Ltd 与 Hong Realty (Private) Ltd 三方联营的公司。

此发展地段占地2.85 英亩,根据新加坡城市策划蓝图,发展容积率是4.2。最高建筑面积为521,296方尺, 这是一亩拥有99 年业权的地段。该地段的成功竞标价是八亿十九万新元 (SGD $800,190,000),即每方尺建筑面积一千五百三十五新元 ($ 1,535 psf ppr)。然而城市重建局在竞标中设下了,开发商必须在此地段建造最少 469,166 方尺的建筑面积。

该地段将被用来发展成为一项包含了以组屋与住宅产业为主的综合发展计划,城市重建局预计该计划将在2024 年竣工。该项目将被分成两个区域,一个最高建筑物可达6 层楼而另外一个发展区域的最高建筑高度为30 层楼。

该地段面向两大公路,Rochor Road 与 Tan Quee Lan Road,Bugis 捷运站离开该地段不远。著名的武吉士购物街 (Bugis Street) 与白沙浮购物广场也离开此地段不远。

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向外国人推“拥房运动”可根治滞销问题?

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房屋及地方政府部长祖莱达日前指出,她建议政府向外国人推出 “拥有房屋运动”House Ownership Campaign是要吸引更多的中国与香港的投资者来马购置高档次房产,希望解决国内豪宅滞销问题。

拥有房屋运动是政府为了协助国内的首购族来购买本身的第一所房子而给与的协助政策,符合资格的首购族可享有购买合约以及房贷合约中的印花税减免。如今部长建议政府向外国人推出 “拥有房屋运动”,想必是要让外国人享有印花税减免的优惠,进一步刺激外国人购买国内高端房产的兴趣,进一步纾缓房产滞销情况。

通过政策鼓励外国人到来购买高端房产确实可以进一步刺激对高端房产的需求,然而这是否就是最有效的方法来回应目前国内房产滞销的窘境呢?

我认为能够到来购买高端房产的外国人们多多少少拥有一定的财力,对于市场资讯的掌握相信也有一定的管道与方法,因此相信他们在作出购房决定前也应该做了本身的功课。

真正能够吸引外国人到我国置业的主要原因,其实是国内房产的特质所在。其一,国内房产的价格对于其他国家仍然相对便宜,这是对于外国人的一大吸引力。其二,国内多元的文化环境,以及对于不同文化的高度包容度,使到他们能够更容易融入,也是外国人的重要考量之一。其三,国人对于各大语言的普遍掌握程度,特别是英语,中文的普及化,减少了许多沟通上的障碍。这个因素对于中国的朋友最为显著,因为从第二家园的纪录看来,中国人一向都是该计划的最大响应者。

除了以上,能够有效推动外国人到来我国置业的最关键因素,相信是国内经济的状况。经济蓬勃发展,就业机会高,各行各业需要人才推动扩张;因此为房产的需求奠定重要基础。只要国内的机会多,自然有能力吸引外国人到来。

我不否认,向外国人推介 “拥有房屋运动”多多少少能够引发他们对于我国高端房产的兴趣,然而更重要的是国内的经济状况是否能过让外国人有信心到来投资产业,这才是关键所在。因此,政府有必要将重心点全盘放在搞好国内经济,改善目前市场的情绪,让外国投资者更有信心将资金投放在我国,进而刺激对高端房产的需求。

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10 亿可负担房屋基金一些细节

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国家银行近期来宣布放宽10 亿令吉可负担房屋基金的两项条款,分别为将申请者的家庭每月收入从之前的RM 2,300 提高至 RM 4,360,第二项则是将申请购买房屋的顶价从原本的十五万令吉提高到三十万令吉。以上两项政策调整将会在2019 年9 月1 日生效,直到10 亿令吉拨款被用完为止。根据国行数据,10 亿令吉德可负担房屋基金是在2019 年1 月开始的,直到目前为止已经被消耗了3,100 万令吉。

以下将为大家简单列出以上所提的可负担房屋基金的一些细节供参考。

1) 欲申请以上基金需要什么资格

马来西亚公民,最高家庭收入为RM 4,360。

申请者必须是在职或自雇人士,并且能够出示收入来源。

申请者须证明在过往的一年内没有融资呆账纪录。

申请者只限首购族

2) 可负担房屋基金申请处

马来亚银行 (Maybank) 1-300 88 6688,联昌银行 (CIMB Bank) 03-62047788,国家储蓄银行(BSN) 1-300 88 1900,兴业银行(RHB Bank) 03-9206 8118 (西马)082-276118 (东马),大马银行(AmBank) 03-21788888。

3) 可负担房屋借贷利率

借贷利率为每年3.5%。

4) 可负担房屋基金借贷期限

最高借贷期限为40 年或是申请者的年龄达到70 岁,视何者为短。

5) 可购买的房产类别

只限新项目中的房产,其中包括建成的新房产 (公寓或是有地房产),正在建造的住宅房产项目。房价顶限为RM 300,000。

6) 房产禁售条款

5 年内不可转让名下房产。倘若无法遵守以上条款,将被罚款剩于贷款总额的2%。

7) 其他

申请者必须完成一项名为 ‘Rumahku’的网上理财课程。此项课程是由政府理财辅导机构AKPK主办,其目的是要让申请者明了房屋贷款者的责任,申请者的最高贷款额,基本的理财知识等。

倘若以联名方式提出申请,双方都必须参与这项网上课程。(详情可向银行询问)

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欢迎外资入场购高档次房产

马国房产

近期有报道指出,大马房市迎来香港资金涌入,购买吉隆坡一带的豪华房产。 根据城中一家发展商的资料显示,截至2019 年7 月底,一项位于白沙罗高原高档次服务式公寓的销售量有明显的增加,从一个月前的10 单成交增至50 单成交量。虽然以上只是单一例子,但却为本地冷飚飚的房市,亮起来一丝曙光。

港资入马的主要原因相信是因为近期来香港发生大型街头示威,让香港投资者有了将投资资金往外移的念头。港资选择马来西亚购置房产是可以理解的,除了本地文化与香港民情相近之外,重要的还是本地房产的价格相对便宜,存在强大的增值潜能。

大马房产政策对于外资在本地购房存在一定的限制,如外国人只能购买一百万令吉以上的房产 (雪兰莪与森美兰州的外国人购置房产的门槛是两百万令吉),国内房市也面对着房产滞销数量上升的情况,市场已经有声音呼吁政府放宽外国人购房的限制,希望借此能够解决滞销窘境。

 

或许有人会问,放宽外国人购房限制是否引发炒楼风,刺激楼价继续上升?政府若放松调控,会不会对本地人照成负面影响? 我想在讨论此问题时应该理清几个概念。第一,放松外国人购房限制不等同一定要降低最低购房的门槛。政府仍然可以保持一百万的外国人购房门槛,但在其他政策调控上则可以放松。就拿柔佛森林城市为例,政府可以检讨规定外国人只能购买不能够定居的政策,毕竟 “只能买不能住” 的规定不合逻辑。

第二,政府放松对外国人购房的限制,不能够等同于忽略了本地人的利益。先把房产归纳成为三大类,即高档次,中价与廉价房产。政府要保护的是中产阶级以下的国民能够拥有购买中价与廉价房屋机会,而这些房产并不会受到外国资金涌入一举扫清市场供应,激发 房价飙升。设置外国人一百万令吉的购房门槛就能够确保中廉价房产的买家,只会是本地人。

至于高档次房产,政府则可采取友善政策,欢迎外资购房,例如加强力度继续推展我的第二家园计划,我相信高档次的房产仍然会受到投资者关注。国际房地产顾问公司第一太平戴维斯在近期公布的报告指出,吉隆坡高档次房产在2019 年的上半年,平均价格上涨了近2.5%,论证此点。

政府可能会担心外资的抢购活动造成房价攀升,因此 “连累” 到国人拥屋能力再次受到冲击。我想高档次房价攀升是在一个发展城市中的正常现象。市场机制将决定高档次房产的供需与价格,而政府的主要责任是要确保中低价房产供需平衡,国人在一定程度的政策保护下能够拥有自己的房屋。

当外国人到来购买高档次房产必然会刺激商业机会的产生。房产开发商,建筑承包商,专业顾问,房产经记,建材供应商等等都会因此而受惠。国内就业市场,经济活动有望被激活起来。就以现今的房市状况,落实开放政策欢迎外资入场正合时宜。

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