新加坡海德大厦成交

Realty Center, Singapore

位于新加坡丹戎巴葛,中央商务区的海德大厦 (Realty Center) 以集体销售的方式交易 (En Bloc Sales)。交易价格为一亿四千八百万新元 (SGD$ 148,000,000),成交价格低于原本的竟拍底价,一亿六千五百万新元 (SGD$ 165,000,000)。买方是新加坡上市集团The Place Holdings。

海德大厦是一栋12层楼高的商业办公大楼,拥有永久地契业权,占用土地面积11,000 方尺。根据新加坡重建局2014 年的土地规划,该地段属于商业用途,发展容积率 (Plot Ratio) 为5.6,建筑物最高层限制为35 楼。目前海德大厦的建筑面积为 59,355 方尺。若是根据5.6 的容积率计算,最大建筑面积可达61,600 方尺。若是依据现有建筑面积计算,成交价格为每方尺建筑面积 SGD$ 2,493 psf ppr。

然而根据建屋居的一项市中心规划的新条规 CBD Incentive Scheme,倘若新业主进行重建,裕将新建筑用途纳入住宅元素又或是进行用途转变 (从商业办公大楼转至住宅用途但在第一楼保留商业用途),又或者在该地段建造酒店,业主可获得建筑局批准增加25% 到30% 的额外建筑面积。海德大厦的位置正好坐落在被允许获得此项重建优惠的区域,即Anson Precinct。

该大厦位于新加坡第2 区,英俄街15 号 (15, Enggor Street),距离丹戎巴葛捷运站以及即将在2025 年开放的爱德华太子捷运站大约5 分钟的步行路程,毗邻该商业大楼的有 Anson House, Amara Hotel, Fuji Xerox Tower, Keppel Towers 等。

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让人太沉重的房产新政策

Melaka View

马六甲州政府宣布向发展商征收土著住宅,商业与工业单位献金,由过去的7% 调高至20%的最高 涨幅,高达近三倍。 新政策规定,要开放4 年以上屋年龄的土著住宅单位,发展商必须上缴15% 的献金给予州政府,5 年屋龄以上的土著住宅单位则是10%。工商业产业,4 年店龄与厂龄的产业必须上缴20%, 5 年以上则是10%。该项政策在2019 年3 月正式落实。对比前朝政府的政策并没有限制房产的土著单位开放年限,而且献金一律定在7%。

所谓的土著单位开放献金是发展商在向州政府申请开发房产开发项目中土著单位时,必须向州政府所上缴的献金。一般上发展商必须在发展项目中遵循土著固打政策,将一部分的单位保留给与土著,并且给与折扣。获得州政府批准后,该土著单位则可以卖给非土著。

当然,要申请开放土著单位的前提是要必须符合一些特定条件的。发展商必须在州政府所指定的媒体上刊登广告被规定的数次,必须参与被规定次数的房屋参展会等等。在新政策下,土著保留单位的可负担房屋是不被允许开放的。

在新房产开发政策下,马六甲州并没有宣布去除60% 的土著保留固打政策,意味着发展商仍然必须面对高达六成的土著保留固打,与此同时发展商业被强制根据新的比例来建造中低价房屋。

过往的政策规定发展商必须承建20% 廉价屋,20% 可负担房屋,其余60% 则是其他价格的房产,统称为2-2-6 方案。现今政府则将2-2-6 方案改为1-1-3-2 方案,即10% 的廉价屋,10%的中价屋,30% 可负担房屋,20% 是40 万令吉以下的房屋,其余的30% 才可建造40 万令吉以上的房产。

所谓的廉价屋的销售顶价为RM 42,000;中价房屋销售价 RM80,000 至RM 100,000;可负担房屋价 RM 150,000 至 RM180,000。

以上两大政策增添了马六甲州内发展商们的挑战,也增加了发展商们在该州发展的风险,是一项让人太沉重的新政策。

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房子有瑕疵,别慌,别茫,别砸屋

property defects

相信许多有向房地产发展商购买过房屋的朋友们都有经历过在接收所购买的房产时,面对房子出现瑕疵,对发展商所建造的房子不慎满意的情况。身为购屋者,我们该如何处理?

我们跟发展商购买房产的买卖合约内,提供了购买者长达24 个月的品质保障期 (Defects Liability Period),这意味着购屋者打从接受房子,俗称“拿钥匙”  (Take Vacant Possession) 开始,就享有备受法律承认的品质保障期权力;在这段期间,若发现房子出现任何不符合规格的地方,可向发展商提出书面投诉。发展商则必须在一定的期限内改正被投诉的瑕疵。

打个比方,倘若发现房子的地砖或是墙上的瓷砖出现裂缝,又或者发现房子里的电头插座无法超做,业主可书面通知发展商,让他们来为您修理,在这期间业主是不需要付费的。

一般上,发展商会依据业主们所提供的房子瑕疵名单(Defects List) 做出修正,尽量满足业主的合理需求。因为根据买卖合约,发展商必须等到24 个月的品质保障期后,方可向业主或是其贷款银行索取交易价的2.5%。

如果发展商不愿意将业主所提出的瑕疵项目进行修正,业主可以书面通知发展商与律师,自雇承包商将瑕疵修正,然后将费用在合约中的最后2.5% 扣除。当中的程序与情况,还请各位务必要咨询本身的律师。

若是业主与发展商在以上的课题仍然无法取得共识,业主是有权力将案件上报房屋仲裁庭,让仲裁庭来做个判断。在房屋仲裁庭中所能够索取得最高赔偿的数额是5万令吉。 如果还是不满意,甚至可以启动法律程序,让法庭来作出裁决。

一个负责任的发展商绝对是会对客户所提成上来的房产瑕痴项目做出正面的回应。只要投诉合理,发展商们一定会指示建筑承包商做出修正,让客户满意。倘若出现一些比较棘手的问题,发展商们也拥有一群专业的顾问团,包括会测师,土木工程师,电机工程师,估量师等,来为问题找出恰当的解决方案。

所以我们其实可以透过正确的管道来与发展商交涉,以便确保我们所购买的房子是符合业界内的品质水平的。

万事都有解决管道及方案,法律保障了购屋者的权利也同时提供了发展商解决事情的平台。通过正确及合法的管道来与发展商交涉,迫使发展商修正房子让本身获得合理水平的房子品质,方为上策。新房出现让你不满意的瑕疵,不必惊慌,不用害怕,更无需砸掉屋子内的物件。

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需要继续深化的房屋政策

affordable houses

房屋及地方政府部长祖莱达建议政府推出新房屋转售政策,来管制可负担房屋以及30 万令吉以下的房屋价格。根据建议,房屋拥有者若要出售以上类别房产,必须卖回给房地部。这是要确保政府有效控制可负担房屋价格,更能够确保房屋只供给符合资格的人申请。 她解释说,政府有此建议是要回应市场上有许多业主以过高的价格脱售可服但房屋,卖给不符合资格的人,在市场上出租,进而导致房屋成投资工具,乖离了可负担房屋用来自住的原意。部长表示,此项政策用于2019 年后的所有可负担房屋计划。

从部长的建议看来,政府有意强行控制可负担房屋的价格也同时对转租该类别房屋的现象非常感冒。然而这可是一个影响中价房产市场操作的政策,政府应该在正式落实前进行深入探讨。

首先,政府必须统一“可负担房屋”的定义。目前市场上对“可负担” 价格界定并没有一个明确标准;到底40 万令吉又或是50 万令吉的房产能够被定已成为可负担房屋?又或者20 万令吉的产业才是可负担的房产?由于国内各大城市的生活水平皆不一,各州人均收入也不一样,因此制定可负担房屋的定义后方来落实房价控制机制是必要的。

认同政府出台政策对付利用可负担房屋进行转租达到投资目的的害群之马。由于价格偏低,若从投资角度并以市场租金来计算,业主确实可获得相当不错的报酬率,特别是位于城市地区的房子。然而这却拐离了可负担房屋的最原始目的,就是用来自住而非投资。必须提醒政府,政策的成败关键在于有效的执法,因此政府有必要在出台政策后确保单位执法严谨方为上策。

从自由经济学的角度来看,以上可被看成是一项干预市场的政策。这项政策预计会获得还未拥有房子的阶层欢迎,因为他们不再需要为房产的价格持续高涨的现象担忧,能够以低于市场的价格购得自住房屋。然而从买家的角度来看,业主将无法享有房产的增值空间的潜能。

若说一般的业主在购得房产自住期间,等待房产升值后出售,做为往后提升房产的基础。这样的做法在市场上相当普遍。然而如果限制了可负担房屋只能以原价售卖回给政府,这等同于否定了业主们享有房产升值空间的潜能。业主每月向银行摊还的房贷供期换来享有居住空间,然而却无法在若干年后享有房产增值的好处,这可以等同于租借概念。 另一方面来看,业主无法在往后以房产的增加价值来抵消房贷的利息,相信这是许多年轻一群倍感吃力的一因素。这也可能为所有2019 年后的可负担房屋计划带来深远的影响。

若以上政策推向后,预计许多年轻的一群会在购买第一所房产与租借房产两者之间做出衡量。租借可让他们享有伸缩性的空间,一方面提高本身的购买能力,另一方面以更多的时间来考虑购置产业的地点。因此推论会刺激租借市场。

简言之,这是一项买家欢喜业主愁的政策。明白政策无法完全符合所有人的要求,然而希望政府在落实此项政策前,能够全面深入探讨,避免再次出现朝夕令改的状况;同时也期待政府会在不久的将来公布以上政策的最新发展与完整内容。

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马星集团旧古仔路区购发展地

Kuchai Lama - Mah Sing马星集团 (Mah Sing Group Berhad) 宣布收购位于吉隆坡旧古仔路区域的一亩发展地段,扩充旗下发展地库。以下分享该地段资料:

地段资料         :六亩发展地段

(Geran Mukim 1210, Lot 1560; Geran Mukim 1211, Lot 1561; Geran Mukim 4375, Lot 191468; HS(D) 77771, Lot 301; HS(D) 77772, Lot 305; HS(D) 95318, Lot 598, all located within Mukim of Petaling, District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)

地点                 :此地段位于吉隆坡旧古仔路 (Jalan Kuchai Lama) 区域,距离吉隆坡市中心以南大约10 公里。与该地段互相连接的有吉隆坡-芙蓉大道,新街场大道。毗邻该地段的区域有旧巴生路一带,大城堡 (Bandar Baru Sri Petaling),武吉加里尔 (Bukit Jalil) 等。正在建造的巴生谷第二捷运路线中将设有一转驳站离开此地段不远。

地契                 :永久地契 (Freehold)

土地总面积     :   4.63 英亩 (4.63 acres)

土地用途         :2 亩土地已为住宅用地,其余4 亩仍然处在农业用地阶段。

成交价格         :九千三百万令吉 (RM 90,300,000)

每方尺价格     :四百四十八令吉 (RM 448 per sq ft)

成交日期         :28 / 3 / 2019

发展概念         : 发展商预计在此发展中价公寓项目。 预计发展总价值达五亿令吉 (RM 500,000,000)。发展批文已经获得吉隆坡市政局批准。

卖方 (Vendor) :  TC Goldyear Sdn Bhd

买方(Purchaser) : 马星集团属下子公司Mah Sing Properties Sdn Bhd

备注                 :马星集团预计该项目将在2019 年中动功,预计在4.5 年时间内竣工。

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狮城豪宅,魅力仍在

Singapore-Boulevard-88-Location

新加坡房产一向来都受到投资者的高度关注,无论当地或海外。无论是优质洋房(GCB) 又或者是高档次项目都是市场会留意的。这与新加坡做为国际金融服务区域定位,完善的设施规划与该国发展土地相当有限的三大因素,为该国房产奠定强大基础。

近期在新加坡乌节路街区推出一项占地3 英亩的高尚住宅项目,获得市场高度关注。该项高档次豪宅项目名为 Boulevard 88 (铂瑞雅居) ,位于新加坡第10 区 (District 10) 的中心,面向两条路,Orchard Boulevard 与 Cuscaden Road,离开世界著名的乌节路购物天堂与乌节路捷运站只须步行距离,毗邻该项目是四季大酒店 (Four Seasons Hotel) 地点之策略不在话下。

这是一项具备永久业权,综合了公寓与酒店的产业项目;公寓单位一共154 间,整个项目含6 地底泊车层,一共322 个泊车位。 公寓单位建筑面积介予2 房式 1,313 方尺,3 房式1,776 方尺,4 房式2,756 至2,799 方尺以及高空阁楼(Penthouse) 5,673 至6,049 方尺。

发展商在还未正式将此计划推出市场前,以个别邀请方式向受邀投资者介绍该项目,成功在25 个特别开放单位中售出20 个单位,平均价格为每方尺三千五百五十新元 ($3,550 psf),反应热烈。

该项目由City Development Limited (CDL) 与其合作开发伙伴 Hong Leong Holdings 和 Lea Investment 联合开发。

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提高生育解决房产滞销?

Property & Population

在第12 届马来西亚房地产高峰论坛上,国际房产顾问公司Rahim & Co 研究总监苏莱曼提出,建议提高国人生育率来解决目前房地产的滞销问题。在他提呈研究报告时指出,我国的人口数量不足以支撑未来预计的房产供应,若此情况长久下去,房产滞销问题将很难获得解决。

提高生育率解决房产滞销的论述一出,引起市场的关注,甚至在社交媒体上也备受网 民热烈讨论。根据2018 年大马统计局的数据显示,在19 至49 岁的女性国民平均生育率为1.9 ,新生人口低于替换标准的人口水平。 换言之我国人口增加率有下滑的迹象,城市化过程是其中一个重要原因。

以上所提的论述从长远角度来看是正确的,毕竟房产的需求与人口的多寡是成正比;人口越多,对房产的需求则越大;反之人口不足对于房市而言是一个大危机,因为人口就是房市需求的最基本单位。然而若要说到提高生育,增加人口来解决房产滞销问题,我想在短期而言是远水就不了近火。纵然社会在现阶段突然提高生产率,也无法解决眼前的房产滞销问题,因为婴儿是无法拥有独立拥房的能力,必须等到20 年后方可能称为有效的需求,因为长大的婴孩拥有了经济能力。

若要舒缓国内房产滞销窘境,除了政府推出拥房运动外,更重要的是制造有利的投资环境,吸引投资者到来国内进行投资。马国统计局的数据再次指出,2019 年底一季度国内商业市场信心指数呈现下滑现象,重要行业如建筑,批发与零售行业预计在第一季度面临更大挑战,信心指数个别下跌3.6%,18.9% 与8.2%。以上情况是政府必须要去正视并且加以改善的。

经商环境改善,市场信心加强,外资方会涌入在本地做出投资决定。这必然会制造更多的就业机会,降低失业率的同时提高人均所得。如此一来,市场必然会对房产需求做出正面的回应。如今许多中下层人民无法拥房的另一个原因是收入无法承担相对高昂的房价,因此提高人均收入成为了政府必须定下的一项施政关键绩校指标。倘若国人的收入无法提高,即使注入更多的人口也无济于事,因为仍然无法承担房价,自然也无法消化房产供应库存了。

要提高国内生育率并不是一朝一夕的事,根据统计,城市中的生育率一般都比乡区低。城市居民以事业为重的心态导致普遍迟婚,更因工作与生活成本高胀压力而促成少子化现象。国内各大乡团组织虽然不断呼吁大众多产,但并未取得让人满意的效果。由此可见,单凭民间组织的鼓励,无法有效提高生育;进一步推论,要通过 “多产” 来化解房产滞销情况,似乎障碍重重。

我选择相信城市居民生育率低与生活经济压力有着直接的关系。乡团组织鼓励生育的措施之所以无法推高生育率的原因是因为只给与一次性的生育奖励。长远来看父母亲仍然面对抚养儿女的承重经济压力。由此可见,无论是要提高国人的生育率有或者是要解决国内房产滞销问题,关键在于经济能力。因此当今政府必须全心全意的将施政重心放在搞好国内经济,提高国民人均所得,方为上上之策。

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