百乐集团收购吉隆坡旺区房产 (上)

Lanson Place白乐集团 (Paramount Corporation Berhad) 宣布收购吉隆坡安邦路区域,互相连接的两项房产项目。以下分享被该集团收购第一项产业的简单资料:

成交产业                       :一栋20 层楼高的服务式公寓大楼,一共拥有222 间客套房单位。

(Geran 79725, Lot 262, Section 89A, Town and District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)

地址                             :Lanson Place, No. 1, Jalan Ampang Hilir, 55000 Kuala Lumpur.

地点                             :离开吉隆坡双子塔以东大约2 公里。毗邻该处的有Sayfol 国际学校,中国大使馆,吉隆坡国际学院,鹰阁私人医院等。

地契                             :永久地契 (Freehold)

土地面积                     :0.95 英亩 (0.95 Acre)

建筑年龄                     : 21 年

成交价格                     :八千二百二十万令吉 (RM 82,200,000)

每方尺土地                 :一千九百八十六令吉(RM 1,986 psf)

每套房价格                 :RM 370,270

日期                             :16 / 7 / 2020

卖方                             :  Seniharta Sdn Bhd

买方                             : 百乐集团属下子公司Paramount Property (Citiview) Sdn Bhd

 

备注                             :房产顾问 Rahim & Co International Sdn Bhd 予2020 年5 月17 日的产业沽价报告指出,该房产的市场价值是 RM 82,200,000,其中土地价值为RM 38,600,000 以及建筑物价值是 RM 38,600,000。交易价格与沽价报告相同。

此地段与毗邻的另一地段将被新业主进行重新发展成为另外一项高级公寓项 目。(另一房产交易资料,请参阅下一篇报导)

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保实特产业脱售发展地段

Cochrane以种植业为集团主要业务的保实特集团 (Boustead Group Berhad) 属下的保实特产业 (Boustead Properties) 宣布脱售位于吉隆坡葛京路 (Jalan Cochrane)  的一亩发展地段。买方是Binastra 置地有限公司 (Binsatra Land Sdn Bhd)。以下分享发展地段简单资料:-

成交产业            :一亩商业发展地段

(Lot 20005, Section 86C, Town and District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)

地点                  :该产业位于吉隆坡金三角区以东南的葛京路区域,毗邻该地段是My Town 商业广场以及著名的瑞典家具连锁店宜家 (IKEA)。主要衔接该地段与吉隆坡市区的主干公路有葛京路以及敦拉萨路。葛京路捷运站离开此地段只有步行距离。换言之,该项发展项目将是一个公交导向发展项目 (TOD Development)。

地契                 :永久业权地段 (Freehold)

总面积             :2.93 英亩 (2.93 acres)

成交价             :一亿三千八百万令吉 (RM 138,000,000)

每方尺价格     :一千八十一令吉 (RM 1,081 per square foot)

交易日期         :12 / 6 / 2020

发展概念         :初步的发展概念为一项综合服务式公寓,小型商业办公单位以及酒店。

卖方                 :保实特产业

买方                 :Binastra Properties Sdn Bhd

备注                 :在疫情肆虐下,市场情绪受到影响,房地产前景受到挑战。此时此刻出现每方尺高过一千令吉的发展地段交易,让市场眼前一亮。由此证明马国房地产前景仍然具备潜能,否则发展商将不会投入巨大资金购地,增加发展地库。

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房贷免供期,延或不延?

LOAN-REPAYMENT-MORATORIUM

国家银行为全国拥有房屋贷款的人民6 个月的房贷免供期选项即将在9 月尾结束。这意味着银行将会在10 月向房贷借款者恢复征收房贷供期。财政部长东姑扎夫鲁近期内表示将于国内银行商讨是否存在延长房贷免供期的可能性。掌管经济事务的首相暑部长慕斯达法也发表言论说政府将会在这个课题上聆听各行各业的心声。

国家银行对此发表意见认为再度展延房贷免供期的可能性并不大,因为在之前6 个月的期限能,已经对国内金融界造成了 475 亿令吉的损失。国内许多组织如马来西亚雇员联合会与马来西亚消费人协会等纷纷促请政府延长房贷免供期的请求。

这个课题之所以获得市场上的巨大回响是因为触碰了大多数人的财务神经。倘若无法在政府所规定的6 个月缓冲期内调整财务状况,迎面来的肯定是银行追款的压力。房产界所担心的就是大量的房产进入拍卖程序。那么到底房贷免供期这个喘气空间是否应该延续多一些时日呢?

选择房贷免供期的贷款人士或企业是需要向银行缴付利息,换言之这个喘气空间并非白吃的午餐,贷款者是必须在等价交换的原则下以利息换取这个免供期。然而我们也明白银行方面所承受的是现金流上的失衡压力,因为在这六个月内仍然必须交付旗下员工的工资与支撑着一切营运开销。

值得关注一点的是,银行并没有因这六个月的免供期而失去了贷款的本金,只是这些受到疫情所影响户口的风险提高了。假设贷款者仍然无法调整本身财务状况无法偿还房贷供期,旗下房产必然遭到拍卖。当今市场状况,能够通过拍卖获得个好价钱来偿还房贷余款将是银行所关注的。因此,让房产进入拍卖程序将是双输的局面。

为了避免以上双输局面,业务受到影响的贷款者可与银行商讨房贷重组,避免房产遭到拍卖。银行可考虑提供多几个月的房贷免供期给与贷款者,好让他们能够有另一个机会重整本身财务状况。然而此次并不是所有贷款者都能够享有放贷免供期延长的机会,而是应该给与那些真正有需要第二次喘气空间的人们,无论是个人或企业。

直到截稿为止,政府还未对以上课题公布立场。相信市场普遍希望能够获得房贷免供期的展,至少延至年尾。

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Ivory产业集团槟岛收购发展地

Ivory Queens Bay Mall槟州著名发展商Ivory产业集团 (Ivory Properties Group Berhad) 宣布收购位于槟岛域的两亩发展地段,扩充旗下发展地库。以下分享该地段资料:

地段资料         :两亩发展地段

(Geran 98023, Lot 15737; Geran 98024, Lot 15738 both located within Mukim 12, District of Barat Daya, State of Penang)

地点                 :此地段毗邻槟岛最大的商业购物广场 Queens Bay Mall, 非常靠近槟岛海域,四周发展以住宅产业为主。槟岛著名的峇六拜自由工业区 (Bayan Lepas Free Industrial Area) 距离此处不远。该地段与槟岛各大地区的主干公路是敦林苍佑大道。地段距离通往威省的槟州第一大桥与第二大桥入口分别是大约3 公里与4.5 公里直径距离。

地契                 :永久地契 (Freehold)

土地总面积     :   4.89 英亩 (4.89 acres)

土地用途         :商业用途

成交价格         :RM 142,794,956

每方尺价格     :(RM 670 per sq ft)

成交日期         :20 / 6 / 2020

发展概念         : 发展商在截稿时并没有公布发展概念详情,然根据对地点的观察与收购价格的推断,应该会是以服务式公寓为主,商业店铺为辅的综合发展计划。然而建造高楼的最大高度还必须通过马来西亚航空局 (Department of Civil Aviation) 的批准,因为离开槟州国际飞机场只有大约4 公里直径距离。

卖方 (Vendor) :  August Line Sdn Bhd (Lot 15737), C P Landmark Sdn Bhd (Lot 15738)

买方(Purchaser) : Ivory 产业集团属下子公司Ivory Utilities Sdn Bhd

备注                 :该地段目前租借给予Secure Parking Sdn Bhd 充当泊车场用途,租借合约从2019 年1 月1 日到2021 年12 月31 日终。倘若业主或发展商要在地段进行发展,需给予租户一个月书面通知。

根据产业顾问 Henry Butcher Malaysia 予2020 年6 月29 日的沽价报告,该地段的市场价格为 RM 138,500,000 即每方尺六百五十令吉 (RM 650 psf)。交易价格比沽价报告高出每方尺二十令吉。

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双威产托纳入新房产

Sunway Pinacle双威产业信托 (Sunway REITS Berhad) 宣布收购位于八打灵双威城的一所商业办公大楼,增添旗下房产。以下分享相关资料:

成交产业                     :一栋24 层楼高以及6 层地底泊车层的商业办公大楼。

(Lot 61759, PN 17103, Town of Sunway, District of Petaling, State of Selangor Darul Ehsan)

地址                             :The Pinnacle Sunway, Persiaran Lagoon, Bandar Sunway, 47500 Subang Jaya, Selangor Darul Ehsan.

地点                             :此商业办公大楼位于总面积800 英亩的双威城镇 (Bandar Sunway) 发展计划内。毗邻的重要地标包括双威金字塔购物广场 (Sunway Pyramid Shopping Complex), 双威休闲大酒店 (Sunway Resort Hotel & Spa),双威大楼 (Menara Sunway)等。

地契                             : 99 年有限期地契,租借期于2097 年4 月1 日终。 (Leasehold interest for 99 years, expiring on 1st April 2097, remaining unexpired term of 77 years)

土地总面积                 :1.8 英亩 (1.8 acres)

建筑总面积                 :700,802 方尺 (700,802 sf)

可租用面积                 :576,864方尺 (476,864 sf)

建筑物年龄                 :大约6.5 年

租金收入                     :截至2019 年12 月31 日,该商业办公大楼的年度租金收入为RM 36,400,000。空置率为0%,投资报酬率为8%。

交易价                         :四亿五千万令吉 (RM 450,000,000)

每方尺价格                 :九百四十四令吉 (RM 944 psf)

(对比可租用面积)

交易日期                     :29 / 6 / 2020

卖方(vendor)               :  Sunway Integrated Properties Sdn Bhd

买方(purchaser)     : 双威产托

备注                             : 根据房产顾问Knight Frank Malaysia Sdn Bhd于 2020 年6 月1日的沽价报告指出,该商业办公大楼的市场价格是四亿五千万令吉 (RM 450,000,000),相等于收购价格。

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2020 第一季度房市表现

2020 Q1 property market

马来西亚房产资讯中心 (National Property Information Center) 公布2020 年第一季度的房产报告。报告以数据阐述2020 年第一季度房市表现。

根据该报告,对比起2019 年的第一季度,2020 第一季度的房市无论在总成交量或是总成交额上都纷纷下跌。在五大房产类别 (Sub-Sector) 的数据上,也是全数出现锐减的讯息。以下将依据五大房产分类,列出相关对比数据,以供参考:

房产成交量比较:

房产类别         2019 第一季度 (单位)             2020 第一季度(单位)              差别

住宅房产                     52,203                                 47,045                            -9.9%

商业房产                      6,967                                   5,025                            -27.9%

工业房产                     1,854                                    1,244                            -32.9%

农业房产                    18,247                                 15,152                            -17%

发展地段                     5,117                                      4,442                           -13.2%

总数                             84,338                                  72,098                           -13.6%

 

房产成交额对比 (RM 000’000’000)

房产类别                     2019 第一季度            2020 第一季度                                    差别

住宅房产                        18.23                                15.62                             -14.3%

商业房产                         6.76                                   5.11                             -24.4%

工业房产                         4.17                                    3.19                            -23.7%

农业房产                        3.15                                    2.56                             -18.6%

发展地段                        4.86                                     2.16                            -55.5%

总数                              37.16                                    28.64                           -22.9%

以上数据清楚显示,市场已经在2020 年的第一季度反映了谨慎与观望的态度。然而值得关注的是我国在2020 年3 月18 日进入行动管制令,也就是说在未来第二季度报告中的数据将进一步扩大跌幅。市场所能够寄望的就是在拥屋计划开始的6 月,能够将房屋销售量快速提升,否则相信第二季度的跌幅将接近或超过70%。由于拥房计划只涉及住宅房产,因此对于提升其他房产类别的交易是起不了大作用的。

对于市场所关心的房产滞销情况,报告中也做出了一些对比数据:

房产类别                                 2019 第一季度                2020 第一季度                       差别

(滞销类别)                                (单位@总市价)                (单位@总市价)

住宅                                   32,936 @ RM 19.6          29,698 @ RM 18.91               -9.8%

(非服务公寓与SOHO)

 

服务公寓                          13,013 @ RM 10.18         16,942 @ RM 14.92               30.2%

 

商业店铺                            5,472 @ RM 4.5             6,043 @ RM 4.87                   10.4%

 

SOHO                               1,537 @ RM 0.71           1,979 @ RM 0.94                   28.8%

 

工业                                   1,120 @ RM 1.87         1,338 @ RM 1.95                   19.5%

(备注:以上总市值以 RM 000,000,000 单位计算)

从以上数据看来,服务式公寓与SOHO 单位仍然占了房产滞销的绝大部分,对比2019 的第一季度,增加了59%。 目前市场的最大挑战仍然是如何消化滞销库存,特别是服务式公寓与SOHO。

拥有最多服务式公寓滞销的州属是柔佛(12,148 单位),联邦直辖区吉隆坡 (2,333 单位) 以及雪兰莪(1,874 单位)。 在面对经济大环境的挑战下,相信许多发展商已经延迟推出新楼盘,因此相信房产供应该会获得缓和。如何要消化市场上的滞销库存,成了关注焦点。虽然说政府推出种种措施协助人们购房,然而这却不足以让市场在短时间内消化。

经济大环境的改善,市场信心回升,就业机会以及人均收入的提升配合种种协助拥房的政策,多管齐下,方能够让房产滞销情况得到纾缓,房市才能够继续绽放光彩。

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挣扎求存的商业店铺

Kepong Shop houses

日前国内媒体出现这么一篇报道,过往车水马龙,人来人往的吉隆坡甲洞一主要商业区域大出现房产仲介横幅旗海,告知市场店铺待租待售的讯息。除了甲洞,雪隆多个商区也同样出现这番景象,其中包括曾经因奶茶风潮而被市场誉为奶茶街的梳邦 再也SS15 商业区。

新冠疫情的肆虐导致人们被迫适应新常态,政府祭出行管令来阻断病毒的传播链更是影响了许多企业的正常运作。两个月内苦无收入已经足够让老板们头疼,雪上加霜的是还要承担生意上总总的营运开销,如员工工资,店铺租金等。

虽说政府通过关怀计划给与企业老板们员工薪资补贴,也同时给与租金减免奖励,然而仍然市场仍然出现许多中小型企业关门熄灯的现象,相信是生意收入无法负担高昂的营运成本。政府所给予的辅助相对来说显得杯水车薪。

曾与一些经营连锁品牌的食品店铺业者聊过,他们了解政府与业主所给予的辅助属于短期,要让他们的生意继续经营下去的唯一方法就是提高收入。在无法快速提升营业额的情况下,这些经营连锁品牌食品店的业主出了日常营运成本外,更是必须交付连锁品牌费用而让他们百上加斤。

疫情肆虐下,让我们重温了一个词汇 “社交距离”。医疗专家报告指出,保持社交距离是阻断病毒传染链的方法之一。正因为 “社交距离”,许多商业房产备受影响,在经营食品的门市店铺特别显著,因为影响了该店铺的“使用效率”。打个比方,一家能够容纳10 张桌台能够经营40 位顾客的店铺 (平均每台4 位顾客),在社交距离的条例下,只能够容纳20 位的顾客,直接影响餐厅收入。

当租户无法维持生意,结束生意止血,可以理解。然而当业主失去了租户的租金,影响的就是房产的收入来源。根据现有市场情况推敲,若要将店铺重新出租,必然面对租金压力,进而影响了投资报酬率。倘若无法在短时间内将店铺租出去,业主则面对银行供款的压力,此时此刻,考验业主的持有能力。

以上情况若是出现,对于手握现金而又具备贷款能力的投资者来说无疑是一个契机。具备强大财务状况的买方在此时此刻占尽了优势,在收购房产方面皆得到更多的优惠。就拿以上例子,财务状况强大之人在与那些求售店铺舒解现金流压力的业主谈判时相对占了上风,获得更大折扣的基率相对提高。若以租户角度来看,将可能获得更优惠的租约条件,如更长的免租时段 (Rent Free Period) 又或者更低的租金,因为业主情愿降低投资报酬率要求,总好过将产业空置。

直到截稿时市场仍然处于国家银行所提供为期6 个月的房贷免供喘气空间。各行各业都会乘这个时段重整本身的业务及财政状况。倘若无法及时重整,当6 个月的时间一过,市场必然出现更多求售的店铺,买方也会有更多的选择。如果更不幸,将出现许多的业主因无法继续向银行供款,而被迫让房产进入拍卖程序。相信这是业界所不想看到的情况。

疫情的冲击让房产进入调整期,商业店铺也因此受到波及。广大的商业店铺业者是否能够挨过这次的挑战,值得关注,相信在6 个月房贷免供期后结束后的时段,将会是大家所高度关注的一个关键时段。

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为房市注入一丝暖意

penjana-2020-malaysia

首相慕尤丁在公布短期经济振兴计划中为近期来陷入严寒的房地产市场带来了一丝丝的暖意。政府公布三项能让房市直接受惠的措施,寄望能够激活房市,改善现有的市场情绪。政府出台的政策如下:

  • 从启拥房计划 (House Ownership Campaign,简称 HOC)

政府将在今年6 月1 日开始从启拥屋计划,为期1 年。国人在这期间向发展商购买房产将被豁免100 万令吉以内的交易印花税 (Stamp Duty of MOT),而在房贷合约印花税(Stamp Duty of Loan Agreement) 上则可获得全数豁免。交易房产价值从30 万令吉到250 万令吉之间。条件是发展商需要给出10% 的房价折扣。

  • 取消在HOC 运动中第三房屋贷款70% 上限

在拥屋计划下,购买60 万以上房产的买家将不再被第三房贷 LTV 70% 的限制,而是根据贷款银行对借贷者的风险评估而做出决定。所谓的 LTV (Loan to Value) 是房贷数额与房产价值的比率,银行用来决定贷款的依据。

  • 增加豁免房产盈利税房产交易数量

国人从今年6 月1 日起到明年12 月31 日,倘若脱售个人房产将获得产业盈利税的豁免。政府将受惠单位增加至3 个房产单位。

此次的振兴经济计划中,政府采取了减低购买房产费用以及减少增加盈利税的策略,双面夹攻的策略来刺激交易。印花税是购房的一大费用,纵然政府没有宣布全面免缴交易印花税,然而在贷款印花税中市场获得了豁免,是一项好的消息。政府豁免征收收100 万令吉以内交易印花税的措施,相信能够刺激中高档房产的交易量,特别是在城市地区的中高档房产能够受到市场关注。

政府在拥房计划中解除了购买60 万以上第三房贷LTV 70% 的限制无疑是希望让协助欲提升房产的中阶层提供贷款额度便利。根据国家产业资讯中心的报告指出,房产滞销是由60 万至100 万的产业占多数。明显政府有意让市场来消化这类的库存。

为期一年半的豁免房产盈利税措施相信能够鼓励房产交易,尤其是让拥有多所房产的人能够进行脱售套现,以便能够将现金用在其他所需用途。此项措施相信利惠的是那些在房价仍然低点时购入,持有了好一段时间的业主。倘若以高价购入房产而在脱售时无法获得盈利,那就无法在此项措施下受惠。

以上三项措施虽然有激励房市的作用,然而美中不足的是二手房再次被忽略。仔细来看,印花税豁免以及第三房贷70% 贷款上限的取消政策的前提都建立在必需是在拥房计划下做出购房的决定。政府并没有宣布将二手房纳入在内。不知政府是否会重新考虑扩大HOC 范围纳入二手房,若是将会更完美。

在政府的短期经济振兴计划中并没有宣布将6 个月的房贷免供期限 (Moratorium)并没有获得延长,这也意味着业主的房贷喘气空间将在9 月结束,10 月开始业主必须向银行摊还房贷供期。业主是否能在10 月之前调整本身的财务状况,继续向银行缴交房贷供期,避免所用房产进入拍卖程序,值得关注。

绝大部分的人所面对的问题就是对于就业前景的不确定性。市场上的裁员与减薪现相已经大量了削弱了人们的贷款能力。不否认政府所公布的短期振兴经济计划能够让市场感到一丝的暖意,然而并非长远之计。推动基建计划,大量引入外资,制造就业机会,激发周遭经济,提高人均收入水平等方能让房市回温。

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资产或负债,一线之差

KUALA LUMPUR, AUGUST 27 2014 - Building at KL Town.

近期在一次视频谈天时聊起了房产投资,朋友群中提出了一个讨论各案。有一人士因过往生意火红,将所赚到的钱大量投资在房地产上,从谈话中的得知此人拥有7 所豪宅,身家资产价值超过数百万。新冠疫情冲击,严重的伤害了他的生意,现金流更是成为了生意上能否继续营运下去的关键。让他最头疼的还是他那7 间房产的房贷。

房产在人们的思维中一向都是“资产” (Asset),成为了计算本身财富的一个重要因素。然而往往人们都会因这些 “资产” 而感到忧虑,其中关键原因是原本应该被视为资产的房产成为了他们的负债 (Liability)。为何会有如此巨大的天渊之别?

其实从资产变成负债的关键就是在于该房产是否有能力赚取合理的租金。房产最大的收入来源就是租金,这也是让房产投资者能够通过房产增加收入的途径,也同时能够减轻房贷供期。最终能够协助业主保存本身的健康现金流。反之,倘若房产无法为业主带来合理租金,业主将面对房贷月供的压力。稍微处理不慎,则会因无法延续房贷供期而让房产进入排卖程序。这是房产投资中不愿看到的情况。

何谓合理的租金。个别房产类别有着不同的市场回筹,通称市场回筹率 (Market Cap Rate)。不同类型房产之所以有不同的市场回筹率是依据投资基本定律而产生的,即风险越高,回筹越大。举例,投资住宅房产与商业房产的风险相对较低,因此市场商用房产的市场回筹率必定比住宅房产高。然而市场回筹只是提供给与投资者参考的一个广泛指标而已,并不是规定投资者必须在此指标下进行交易。投资者必须承担本身的投资风险。

对于通过贷款投资,手握数间房产的人们而言,每间房产的租金管理更显得重要。 所得租金是否能够支付房贷成了靠量重点。倘若所得租金无法完全让业主承担房贷供期,那么就必须衡量本身的财经状况,是否能够承担扣除租金以后的差额。如果差额在于财务能力之内,那么这个投资各案还算健康。

不否认市场上有许多投资各案的租金是无法完全负担房贷供期的。出现类似情况的原因之一是业主的主要投资焦点是放在房产增值,以买低卖高的原则投资,在购置房产之时,租金回筹并不是首要靠量。所遇的痛点是当市场冷风吹起,投资气氛谨慎,打乱了房产增值幅度的预测。此时此刻,偿还房贷的能力则是房产投资的成败关键,而租金则扮演者举足轻重的角色。

房产是长远的投资工具,现金流管理相当关键。要在一项投资个案中笑到最后,就要确保能够 “养活”房贷,保住产业拥有权,直到将房产套现赚取利润为止。一般概念而言,房产应该是人们的一项资产,然而在管理房产投资各案过程中若有不慎,资产则能成为了负债。换言之,资产或是负债的距离其实只有一线之间。

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Tadmax资源收购发展地段增地库

Alam DamaiTadmax资源 (Tadmax Resources Berhad) 宣布透过收购Bendera Juara Sdn Bhd 70%股权收购的方式,购得该公司旗下位于吉隆坡阿南达迈 (Alam Damai) 的一亩发展地段,增添旗下发展地库。以下分享相关产业资料:

成交产业                        :一亩住宅发展地。

[PN 51133, Lot 43736, Mukim and District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan.]

地点                              :此地段位于吉隆坡的阿南达迈,一个位于蕉赖的住宅区域。毗邻该地段的主要住宅区有康乐花园 (Taman Connaught), 首都镇 (Bandar Damai Perdana)。该地段面向两条公路,即 Lingkungan Alam Damai 与Jalan Alam Damai。蕉赖-加影高速大道 (Cheras-Kajang Highway) 是将该地段与各大主要城镇互相联系的主干大道,南通加影,西通八打灵,北通吉隆坡。

地契                             :99 年有限期地契,租借期于2104 年10 月19 日终, (Leasehold 99 years, expiring on 19/10/2104, remaining 84 years unexpired interest)

总面积                         :5.73 英亩 (5.73 acres)

土地用途                       :商业用地 (Commercial Land)

收购价格                     :RM 64,844,000 (此价格是Bendera Juara Sdn Bhd 在30/9/2019 向Syarikat Pegawai Perumahan Kerajaan Sdn Bhd的收购价格)

每方尺价格                 :二百六十令吉 (RM 260 per sq ft)

卖方                             :Bendera Juara Sdn Bhd (Maxim Holdings Berhad 属下子公司)

买方                             :Tadmax 资源有限公司

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