AXIS 产托收购沙阿南工业厂房

AXIS - Shah AlamAXIS产业信托 (AXIS REITS) 宣布收购位于雪州沙阿南 (Shah Alam) 的工业厂房,增加旗下资产。以下分享相关资料:

成交产业                     :一亩建有四座厂房仓库,一栋双层办公楼,双层食堂以及两个警卫保安亭的工业地段

(HS(D) 281156, PT 674, Pekan HICOM, District of Petaling, State of Selangor Darul Ehsan &HS(D) 29664, PT 5042, Mukim Damansara, District of Petaling, State of Selangor)

地址                             :Lot 5038-5041, Jalan Teluk Datuk 28/40, Off Persiaran Sepang, Seksyen 28, 40400 Shah Alam, Selangor Darul Ehsan

地点                             :此地段位于沙阿南的第28 区,是雪兰莪州的一个重要工业重镇。毗邻此厂房都是工厂以及商业店铺。该区域与巴生谷各大重要区域互相连接的高速大道有沙阿南大道 (KESAS Highway) 以及 Elite Highway。

地契                               :永久地契 (Freehold)

土地总面积                 :10.11 英亩 (10.11 acres)

建筑总面积                 :258,533 方尺 (258,533 sq ft)

可租用面积                 :254,233 方尺 (254,233 sq ft)

交易价                         :八千七百万令吉 (RM 87,000,000)

每方尺价格                 :一百九十八令吉 (RM 198 per square foot)

(对比土地面积)

交易日期                     :23 / 4 / 2018

卖方(vendor)            :  Teraju Sinar Sdn Bhd

买方(purchaser)     : AXIS 产托

备注                              :AXIS 产托将把次产业转租给与卖方 (Sale & Lease Back) 为期6 年。第一年到第三年的租金是每月 RM 528,422.35 而在第4年到第 6 年的租金则调涨至 RM 581,264.59。

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狮城Villa D’Este成功集体脱售

Villa D'Este

位于狮城的Villa D’Este 终于成功集体脱售。新加坡上市房产发展公司 KOP Limited 于10/5/2018 宣布成功通过集体收购过程拿下地点策略的Villa D’Este 做为旗下发展地库。成交价格为九千三百万新元 (S$ 93,000,000)。

Villa D’Este 位于新加坡第10 区域 (District 10),面向Dalvey Road。周围多数是低密度发展的有地房产,是个高尚住宅区。此地区也是新加坡其中一个优质洋房区域,也称为Good Class Bungalow Area (GCBA)。

Villa D’Este 占地55,480 方尺,是一项拥有永久业权的项目 (Freehold),目前有12 个住宅单位。根据新加坡城市重建局的资料显示,该房产项目目前拥有的建筑面积是49,072方尺。对比土地面积,发展容积率为0.88。该地段被允许发展商在重建过程中开发公寓,然而可建筑面积则必须保持不变。因此,该地段的成交价格是每方尺建筑面积 1,895 新元 (S$ 1,895 psf ppr)。

根据负责此项集体脱售投标的房产顾问 CBRE 指出,每位业主在此交易中大约能够获得 S$ 7,570,000 到 S$ 8,070,000。

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MCT 集团梳邦购商业发展地段

MCT - Metropark马来西亚建筑与地产发展商MCT集团 (MCT Berhad) 宣布收购位于雪兰莪梳邦再也(Subang Jaya)  的商业发展地段,准备进行发展项目。以下分享该地段资料:

地段资料         :两亩发展地段

(Geran 321057 & 321058, Lot 72024 & 72025, both within Pekan Country Heights, District of Petaling, State of Selangor Darul Ehsan)

地点                 :此地段位于梳邦再也发展走廊,毗邻丽阳机构的城镇发展项目 Metropark。通往该处的主干公路是联邦大道。附近除了有住宅区外也设有工业区。

地契                 :永久地契 (Freehold)

土地总面积     :   9.13 英亩 (9.13 acres)

土地用途         :商业用地

成交价格         :一亿四千三百万令吉 (RM 143,000,000)

每方尺价格     :三百六十令吉 (RM 360 per sq ft)

成交日期         :13 / 4 / 2018

发展概念         : 发展商打算在此开发大约1,400 个服务式公寓单位,预计发展总价值高达五亿七千万令吉 (RM 570,000,000)

卖方 (Vendor) :  丽阳集团属下子公司 Tropicana Metropark Sdn BHd

买方(Purchaser) : MCT集团属下子公司 Next Delta Sdn Bhd

备注                 :根据房地产顾问 Knight Frank Malaysia Sdn Bhd于2018 年4 月3 日的产业沽价报告中指出, 该地段在当时的市价是一亿五千万令吉 (RM 150,000,000)。

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狮城Tulip Garden 高价成交

Tulip Garden, Sg新加坡再传出高价集体脱手交易,这次是位于新加坡第10 区 (District 10) 的Tulip Garden。成交价格为九亿六百九十万新元 (S$ 906,900,000),成交价格比竞标底价高出20.4%。竞标底价 (Reserve Price) 为七亿五千三百万新元 (S$ 753,000,000)。负责此项集体脱售交易的房产顾问是Colliers International。该交易额创下新加坡今年来集体产业脱售的第二高,仅次于之前的Pacific Garden。

Tulip Garden是一项拥有永久业权的住宅项目,目前一共162 个住宅单位以及2 个商业店铺,占地7.27 英亩。根据新加坡2014 年城市规划蓝图,该区的土地用途为住宅用地,被允许的发展容积率是1.6 倍,建筑物最高可达12 层。建筑面积达505,732.8 方尺。因此成交价格是每方尺建筑面积一千七百九十三新元 (S$ 1,793 psf ppr)。据了解,发展商无需向新加坡政府上缴发展费用 (Development Charges)。每户业主预计透过集体脱售获得介于四百三十万新元至七百六十万新元的回筹。

Tulip Garden 靠近荷兰村 ,地址为 1-11, Farrer Road。新加坡植物公园 (Singapore Botanical Garden) 坐落在此项目以东大约2 公里。最靠近此处的捷运站是Farrer Road捷运站。

此项交易是由新加坡本土发展上MCL Land 与中国 Yanlord Land Group 联手一起收购。

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废除100 万以上房产的土著优惠承诺

luxury condo首相纳吉宣布解散国会,铺路第14 届全国大选。欲寻求人民再次给予执政委托的国阵在隔天公布竞选宣言,其重点大多放在经济层面,房屋项目在这篇宣言内也占有一定的比率,焦点多放在可负担房屋层面。本以为没有什么特别之处,然而在宣言中却意外出现一个亮点。

国阵主席纳吉承诺倘若继续获得委托,将废除100 万令吉以上房产的土著优惠。老实说,我对此感到惊讶,然而我认为这的确是未来房屋政策的正确方向。房地产界中的土著固打制源至于1970 年代政府所推行的新经济政策,目的是要拉近当时被视为经济能力较差的土著与非土著之间的经济鸿沟。在任何的房产项目中,发展商必须保留一定数目的单位给与土著,并且给与房价优惠折扣。

以上的政策显然已经不合时宜。这是因为当时拟定新经济政策的基础是将贫穷与土著画上等号,即土著就是贫穷的一群。今时今日的现象告诉我们,贫穷并不是土著的专有名词,其他族群也存在贫困的朋友。在过往的政策上,一位富有的土著在购置高档次房产时仍然能够获得房价折扣,反之一位中产阶级或贫困的非土著则无法在房产价格上获得辅助折扣。这是不公平的现象。

推出废除100 万以上房产的土著优惠承诺方向正确。有能力购买上百万房产的阶层是不需要给与价格折扣的辅助。从发展角度来看,发展商都会将所被规定的土著折扣优惠专嫁到非土著单位,迫使房价提高以便维持项目利润。在免去了价格优惠折扣后,发展商可降低风险,无需转嫁土著价格优惠折扣,这是双赢的。

然而,房屋政策不能停滞在只有100 万令吉以上的房产土著价格优惠才得以废除,应该扩大至所有类别的房产,甚至整个房市不再存有土著价格优惠的元素。我可以认同当政者采取辅助社会弱势群体的方向,但被协助的群体必须是以收入阶级成为基础而不是种族。举例,未来的房屋政策可以根据 B40, M40 与 T20 的概念为基础。这是以家庭平均收入做为划分依据,B40 是社会中家庭收入少的40%,M40 是占了40% 的中收入家庭群体而T20 则是20% 的高收入家庭。可以见到,以上分类不以种族做为考量,纯粹以经济能力为依据。

土著固打在国内是个敏感的课题,国内的政治人物们一向来都尽量不触碰,避重就轻。出现在政党的宣言中确实感到惊讶。无论如何,相信这是一个正面的开始,哪个政党成功组成下届的政府都好,希望能够更改这个已经不合时宜的房屋政策,让以土著固打制定的房屋政策永远成为历史名词。

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康地威向UEM 阳光新山购地发展

C View- Iskandar Putri康地威集团 (Country View Berhad) 日前寻求股东通过向UEM 阳光 (UEMS Berhad) 收购位于新山公主依斯干达 (Iskandar Putri) 的发展地段,准备大展拳脚 。以下分享该地段资料:

地段资料         :一亩发展地段

(HS (D) 309469,PTD 71080, within Mukim of Pulai, District of Johor Bahru, State of Johor Darul Takzim)

地点                 :此地段坐落在依斯干达旗舰B 区的努沙再也 (Nusajaya),面向哥打依斯干达大道。此地段离开新山市区以西大约22 公里,柔佛州的新政中心距离此地大约2 公里,著名的乐高主题公园也离开此地大约2 公里。

地契                 : 永久地契 (Freehold)

发展概念         :根据地方政府Majlis Bandaraya Iskandar Putri 的城市策划蓝图,该地段属于商业用地,被允许的容积率高达6 倍。

发展概念         :根据资料,该地段将会被开发成为一项综合商业房产项目。建议的发展项目有436 个商业度假房屋单位 (Link Villas),182 个商业店铺以及两亩商业地段做为未来的开发项目。以上建议必须获得市议会的批准,方为有效。该项计划预计将为康地威集团带来十二亿六千万令吉 (RM 1,260,000,000)的发展总价值。

土地面积         :  163.92 英亩 (163.92 acres)

成交价格         :三亿一千万令吉 (RM 310,000,000)

每方尺价格     :四十三令吉四十一仙  (RM 43.41 per sq ft)

卖方 (Vendor) :  UEM 阳光属下子公司Bandar Nusajaya Development Sdn Bhd

买方(Purchaser) : 康地威集团属下子公司 Country View Resources Sdn Bhd

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浅谈国行五大方案应付房屋负担差距

Bank Negara Malaysia

国内房屋负担能力一直是备受关注的大课题。纵然政府近年来都积极建造可负担房屋,然而国行在近期所公布的数据显示,滞销房屋单位高达13 万690  个单位,处于10 年来最高的水平,其中无法脱售的房产价格高于250 万令吉。追索主因,人民的负担能力是关键。国行就此情况建议政府多项预防措施,之前建议冻结4 项房产项目的新申请批文后,如今再度向政府进谏五项建议,应付房屋负担差距。

第一项,集合中央与州政府的项目。一路以来,政府通过不同的管道提供可负担房屋,其中包括中央政府,州政府甚至私人机构。出发点没错,然而在执行上缺乏协调,各个单位各自为政。设立一个机构来统一规划可负担房屋的供应的建议可行,这个特别机构可以通过全国大数据来确认可负担房屋的真正需求的所在,针对高需求的区域注入供应。除此之外,该机构能够重点关注可负担房屋项目的进度,除了确保准时完工,也必须确保项目不会因开发商的财务问题被搁置。

由于土地属于州政府权限而发展批文属于州政府属下的地方议会所发出,因此若要该机构能够成功达到最大效率,各州政府的合作非常重要。中央与州政府对此政策的方向必须要统一,如此方可有效的执行。

第二项,设立综合房屋数据库。要在对的地区,设立对的价格门槛,提供对的产品供应,市场数据起着关键的作用。在策划层面上,我选择相信必须依赖数据,不能够采取只讲信心凭感觉,不看真实数据的方针。世界上多个国家入新加坡,英国,美国等都会在特定的时段内,对市场进行针对性地调查,其结果用来让有关当局策划可负担房屋的政策方向。

以上所提的关键资料须包括个区域的家庭收入,针对房价门槛设立;多数家庭的大小状况,针对可负担房屋的面积大小;人们聚集的热点区域,针对可负担房屋的供应;现有可负担房屋的供需资料,针对性地拟定可负担房屋的未来供应量。以上几项重要数据是在拟定可负担房屋政策的重要依据。

第三项,设法降低建筑成本。这是非常关键的因素。根据开发项目计算,影响着房产价格制定的关键因素有建筑成本 (Construction Cost),土地价格,政府征收的发展开销 (Statutory Contributions)。从建筑成本着手,政府可以豁免用来建造可负担房屋建材的税务如消费税,让开发商减轻负担。另外,政府可考虑通过中央机制,投资工业化建筑系统 (IBS),通过大量生产降低平均单位成本。工业化建筑系统能够更有效的控制开发过程中建材的浪费,缩短建造时间,降低人力成本,大大提高建筑效率。

另外,在政府发展开销上,各州政府可大幅度降低可负担房屋的收费,如发展费用 (Development Charges),土地转换费用 (Conversion Premium) ,地契业权延长费用 (Extension of Lease Premium)等。

第四项,改善人民财务状况。市场讯息显示,许多人民并非对购买房产没有意愿,而是本身的财务状况并不健康。贷款者债务比率攀高促使银行在批准房贷时无法格外谨慎,往往导致申请者房贷被拒又或者减低贷款与价格比率 (Loan To Value Ratio)。 我选择相信,银行不会刻意刁难房贷申请,而是申请者的财务状况无法说服银行批准,因为担心贷款变成坏账。

国行建议通过信贷咨询与债务管理机构 (AKPK) 来教育人民理财的正确知识,希望通过教育改善人民的财务状况。我认为此举是长远计划,并不会取得立竿见影的成效,然而有必要去落实。

第五项,强化租凭市场。让人民通过租借来解决住所问题,可以在短期内人们的住宿问题。房价的攀升大于收入的增幅是普遍的市场现象,因此让许多阶层无法负担高昂的房价。要解决住宿问题,租借是方案。国行看准我国并没有完善的监管租凭住宅市场的法律,因此建议政府强化这方面的监管机制。

我认同在短期以租借的方式来解决住宿问题,这不止指出普遍市场问题的痛点也提供了方案。租借方案减轻了财务负担,进而能减低家债比率。在一些先进国家此现象非常普遍,因为人们在住宿的需求层面上选择了短期租借而非长期拥有。无论如何,租借取代拥有的概念若要在我国盛行,我认为还需要一段时间,因为市场必须转换传统上倾向拥屋的概念,这并非一朝一夕能够扭转的。

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