金务大狮城盛港区标获发展地段

Gamuda Anchorvale金务大集团 (Gamuda Group Berhad) 与新加坡本地公司 Evia Real Estate (8) Pte Ltd 联手,成功以极度微差的数额 (少过一千新元的价差),标得位于该国盛港 (Senggang) 地区的发展地段,竞争非常激烈。

成功从新加坡房屋及发展局 (Housing And Development Board) 被标获的发展地段位于新加坡北部第19 区 (District 19) 的盛港,该地段位于Anchorvale Street 以及 Anchorvale Crescent 的交汇点。

Cheng Lim 与 Farmway捷运站双双离开该地段只有步行距离。附近的商业广场有Compass One Mall,教育设施如南桥中小学, Springdale 小学 等等。离开此地不远的盛港医院为当地居民提供医疗服务。

该地段占地 4.23 英亩,99 年业权地契。根据新加坡2014 年发展大蓝图显示,该地段的容积率是3,因此总可建造面积为552,77方尺,总共建造550 个执行共管公寓 (Executive Condominium) 单位。金务大集团与联营拍档是以SGD$ 318,888,889 的最高价标得此地段,即每方尺建筑面积五百七十六八十八分新元 (SGD$ 576.88  psf ppr)。排在第二的是 CNQC Realty (Treasure) Investment Pte Ltd, 竞标价格 SGD$ 318,888,000,相差八百八十九新元 (SGD$ 889)。

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双威集团标得狮城三巴旺发展地段

Sunway- Sembawang双威集团 (Sunway Group Berhad) 与新加坡本地公司 Hoi Hup Realty Pte Ltd 联手,成功在政府所主持的竞标中,标得位于该国三巴旺 (Sembawang) 地区的发展地段。据了解联营公司股权分配为双威集团35% ,Hoi Hup Realty Pte Ltd 65%。

成功从新加坡房屋及发展局 (Housing And Development Board) 被标获的发展地段位于新加坡北部第27 区 (District 27) 的三巴旺,毗邻义顺 (Yi Sun) 与兀兰 (Woodlands)。该地段位于Canberra Link, Canberra Walk 以及 Canberra Crescent 的交汇点。

三巴旺捷运站位于该地段以西大约一公里。毗邻的商业广场有三巴旺购物广场 (Sembawang Shopping Plaza) 与 Sun Plaza。 附近也备有许多教育设施如Yi Sun Junior College, Rupublic, Republic Polytechnic, GEMS World Academy 等等。 新加坡政府已经策划在此区增设一个捷运站,名Canberra 站,预计在2019 年投入服务。此项设施大大提高三巴旺与义顺区的潜能。

该地段占地 4.58 英亩,99 年业权地契。根据新加坡2014 年发展大蓝图显示,该地段的容积率是2.5,因此总可建造面积为485,468 方尺,总共建造450 个公寓单位。双威集团与联营排档是以二亿七十一千万新元 (SGD$ 271,000,000) 标的此地段,即每方尺建筑面积五百五十八二十二分新元 (SGD$ 558.22  psf ppr)。

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AXIS 产托购森州士纳旺工业厂房

AXIS-Senawang以工业产业做为产业信托的AXIS 产托 (AXIS REITS) 宣布收购位于森美兰州士纳旺 (Senawang) 的工业厂房。以下分享相关资料:

成交产业                     :一亩建有1.5 层楼的工业厂房仓库以及3 层楼的办公大楼

(Geran 114864, Lot 32553, Pekan Senawang, District of Seremban, State of Negeri Sembilan Darul Khusus)

地址                             :Lot 73 & 74, Persiaran Bunga Tanjung 1, Senawang Industrial Park, 70400 Senawang, Negeri Sembilan Darul Khusus

地点                         :此地段位士纳旺工业区内 (Senawang Industrial Park),  离开芙蓉市以东南大约8 公里直径。让该地区与各大城镇互相斜街的大道是吉隆坡芙蓉大道 (LEKAS Highway),联邦公路有Jalan Kuala Pilah。

地契                         :永久地契 (Freehold)

土地总面积            :4.2 英亩 (4.2 acres)

总建筑面积            :160,981 方尺 (160,981 sq ft)

可租用面积            :147,990 方尺 (148,990 sq ft)

交易价                    :一千八百五十万令吉 (RM 18,500,000)

每方尺价格            :一百一十五令吉 (RM 115 per square foot)

(对比总建筑面积)

交易日期                :8 / 8/ 2018

卖方(vendor)       :  Gandour Malaysia Sdn Bhd

买方(purchaser): Axis 产业信托

备注                         : 该厂房租借于 Nippon Wiper Blade (M) Sdn Bhd,租借期10 年,始于

1/7/2016 终于30/6/2026。

首5 年租金 (1/7/2016 至30/6/2021),每月RM 130,000

后5 年租金 (1/7/2021 至30/6/2026),每月 RM 149,500

(15% 租金上升调整)

根据AXIS消息,该产业将带来7.7% 的净回筹 (不包含金融成本)

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MCT 集团八打灵购地建公寓

MCT - TropicanaMCT集团 (MCT Berhad) 宣布向丽阳机构 (Tropicana Corporation Berhad) 收购位于八打灵的发展地段,增加旗下发展地库发展公寓项目。以下分享发展地段简单资料:-

成交产业            :一亩住宅地段。

[PN 92831, Lot 89553, Bandar Damansara, District of Petaling, State of Selangor Darul Ehsan]

地点                  :此地段位于八打灵丽阳镇,毗邻著名的丽阳镇高尔夫球场 (Tropicana Golf & Country Resort)。通往该地段的主要道路是Persiaran Tropicana,与此道路衔接的主要高速公路是北巴生谷大道。

地契                :99 年有限期地契,租借期于2109 年4 月4 日终。 (Leasehold 99 years, expiring on 4th April 2109, remaining 91 years of unexpired interest)

发展项目         :此地段已经在16/7/2018 获得八打灵市议会的发展批文,被批准建造226 个公寓单位。该项工程预计在2019 年动工,2023 年竣工,预计该项计划为MCT 集团带来一亿四千六百万令吉的发展盈利。

总面积             :1.765 英亩 (1.765 acres)

成交价             :RM 42,287,000

每方尺价格     :五百五十令吉 (RM 550 per square foot)

交易日期         :21 / 8 / 2018

卖方                 :Tropicana Golf & Country Resort Berhad

买方                 :MCT 集团属下子公司 Once Residence Sdn Bhd

备注                 :根据专业产业顾问 Knight Frank Malaysia Sdn Bhd 于 15/8/2018 的沽价报告,该产业的市场价格为四千三百万令吉 (RM 43,000,000),即每方尺五百六十令吉 (RM 560 psf)。

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马哈迪对森林城市的一记重锤

Forest City

近期首相敦马哈迪作出宣布,禁止外国人购买位于柔佛州森林城市发展项目中的公寓单位,马哈迪也强调,政府将不会发放永久居留签证给与外国人,到大马买房子和居住。

另一边湘,负责开发森林城市的发展商碧桂圆集团则对此事发表与马哈迪不同调的立场,根据该集团的说辞,他们并没有发出永久居民证件给与森林城市的外国买家,而他们是根据马来西亚法律,合法售买产业给与外国人。根据马来西亚1965 年土地法典第433B条款,只要或得州政府以及相关单位的批准,外国人或是外国集团是能够在国内收购土地或资产的。

首相的宣布必定引起市场的高度关注,特别是在柔佛州的产业市场,更是掀起一阵涟沂。从产业角度来看,马哈迪的宣布犹如一记重锤,让森林城市内的房产项目的房价看跌。倘若现有的投资者急于脱售,更会引发房价大幅度向下滑的情况。

随着马哈迪的宣布,森林城市项目中有许多的公寓单位必然缺乏人问津,市场潜能大受影响。预计加剧了柔佛州房地产市场,特别是公寓产业的过剩情况。

根据马哈迪的说法,政府担忧大量外国人借着购买森林城市的房产引发大量外国人涌入我国,使到大马人会失去对国家的控制。马哈迪也指出,森林城市的房产项目都是以外国人做为销售目标,制定的价格极高,导致大马人特别是土著负担不起。

马来西亚一项以来都有制定外国人购买产业的最低门槛,禁止外国人购买最低门槛以下的房产。这是要确保,外国人无法购得中低价房产,与国民进行恶性竞争。我想,政府在这方面的做法是正确无误的。

政府也一直有推行我的第二家园计划来吸引外国人到来本国购买房产投资,甚至居住,推动高档次的房产项目。我想这并不能够被看成是会让大马人失去对国家的控制权的举动。相对的,就如大马子民若到外国购置产业,只要符合该国法律,并不能够被全释成为影响该国主权的问题。

因此,我认为各造在这项课题有必要在各方面寻找一个平衡点,避免为房地产市的未来发展带来负面的影响。

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无拉港是一片福地

Balakong

无拉港原任州议员黄田志不幸车祸去世,该选区必须进行补选。执政希望联盟派出女将黄诗祺奉命守土,而在野的马华公会委派陈志忠强攻此区。此补选顿时让无拉港这个地区成为了全国上下的焦点。

无拉港 (Balakong) 坐落在巴生谷南部的发展走廊区域,西部连接斯里肯帮岸,东部则连接加影,北部连接联邦直辖区的Alam Damai,南部则连接沙登布特拉大学以及马来西亚行政中心布城。 无拉港内有两个著名的华人新村,即无拉港新村与蕉赖11 里新村,该区内也坐落着几个工业区,包括了杨桃岭工业区以及陈明再也工业区。

无拉港发展受惠于巴生谷发展向南移的趋势,加上政府积极发展该区的硬体设施,更加释放了该区的发展潜能。 在无拉港路被提升成为加影外环公路 (SILK Highway) 后大大改进了该区域的发展潜能,当政府进一步建造衔接无拉港路与新街场大道的高架天桥后,不只协助舒缓该区的塞车状况,更是让无拉港成了产业发展的焦点区域。许多房产项目因此聚集无拉港 – Mitraland C180,雪兰莪铁船Window On the Park, 合成置地 Akasa,蕉赖丰顺Silk Sky等。

除了公路,无拉港也受惠于铁路设施。沙登电动火车站,巴生谷第一捷运的蕉赖十一里与敦胡申翁镇转播站更是进一步为该区的房地产价值奠定强大的基础,吸引更多投资者聚焦此地。不仅如此,该区更是吸引到了许多大企业到此设立,如永旺集团设立商业购物广场,本田汽车,奔驰豪华房车,富士伟根,第二国产车纷纷到此设立销售维修服务中心。亚洲哥伦比亚私人医院也在无拉港区设立为民众提供医疗服务。

然而,发展蓬勃的无拉港仍然面对好几项问题等到有关当局关注解决,其中最为显著的就是水供问题。无拉港区民平均每年一次都必须面对制水问题,顺达山庄,杨桃岭,陈明再也,Impian Ehsan 是著名的制水黑区。当局有必要快速解决水供问题,因为这不只是民生更是发展项目中不可被忽视的一个重要关键。有关当局有必要公布逐步让无拉港脱离水供不足的解决方案蓝图。

除此之外,政府有必要正视无拉港区内有欠妥善的公共交通衔接系统。虽然说有3 个铁路转驳站位于该区,可惜缺乏完善与高效的公交斜街系统将住宅区与转驳站连接,因此人们依然选择驾驶,交通诸塞问题依然头痛。政府有必要将无拉港区的交通纳入城市策划蓝图的重点议程。

生活素质与环境素质向来息息相关,无拉港区内工业区不少,虽说不是重工业但许多都是以生产线为主的,再加上区内发展蓬勃,因此环境的问题是不可被忽略的一环。环境局有必要严密监督工厂的废气排放量以避免空气污染课题造成该区的问题。翻查过往纪录,无拉港较低的地区在雨季时候出现水灾,这显示该区的排水系统有待加强。否则让水灾继续肆虐,区民生活素质必然大受影响。

项目开发的监管与环境绿化是有关当局在发展层面上不可妥协的议程。中选的人民代议士有必要成为人民与市议会,工程局,水利灌溉局,水务局,环境局等各造发展机构的桥梁,以便地方发展的议程能够通过有效的管道继续推行,让无拉港继续成为一片让人向往居住与进行房产投资的福地。

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建材豁免销售及服务税,房价降不降?

General view shows the construction site of an office and business building built by Swiss railway operator SBB in Zurich

财政部长林冠英近期宣布建筑服务及建筑材料成本将被豁免缴交销售及服务税 (SST) 成为房地产界的最热门话题。被豁免的建筑材料有洋灰,沙子与帖,都是建筑过程中主要的剪材。建筑服务于建筑材料在豁免缴交销售及服务税后,是否能够让房地产价格下降成了大众的焦点。

首先我认同政府在尝试让房价下调的前提下所作出的努力,很明显政府是从建筑成本方面着手。建筑成本,其中包括建筑物架构成本 (Building Cost) 以及基础设施成本 (Infrastructure Cost) 占了总建筑成本的大约4至5 成。豁免建筑服务与建筑材料的销售和服务税务能够舒解开发商的成本压力。只要发展商维持一定层度的合理利润,就能够以更大众化的价格出售所开发的房产。

然而,我觉得若要让房价下降需要多方面的因素考量,其中包括发展土地价格,政府的法定费用等,都是开发成本的重要项目。在政府法定费用中,最让发展商们关注的三项费用有;土地用途转换费用 (Conversion Premium),有限期地契业权延长费用 (Extension of Lease Premium),发展费用 (Development Charges)。以上所提是各州政府所自定的收费,换言之州政府有绝对的权利进行调整更改,来降低发展项目的开发成本。

再者,发展土地昂贵也是发展商们所面对的一大问题。根据一般的项目可行研究显示,发展土地价格就占据了发展总开销的两成。倘若发展土地的价格高居不下,发展商是无法以大众化的价格来出售房产的。因此,在开发中低价房产项目的课题上,政府有必要提供地段或是开放政府保留地,直接协助发展商降低开发成本,好让房产能够以更大众化的价格来回应广大的市场需求。

另一方面,政府也可通过修改发展政策减轻发展商所必需要承担的开发成本。举例:检讨现有的土著保留与折扣政策。由于发展商被规定在房产项目中保留特定数目的单位并且给与特定折扣,此举必定影响发展总价值。一般上发展商将会把受影响的部分转移到非土著保留单位上,这将间接推高房产价格。

不可否定,建筑成本并不是决定房价的唯一关键因素,若从 “价值” 的角度来诠释这个课题,房产价格是通过市场供需定律而成。 做个对比,一项用料普通但却坐落在策略地点的房产项目,仍然会有市场需求,价值自然看涨;反之一项用料高档但却建在缺乏市场需求的地区,价值自然也不高。

根据房地产估价学的基本概念,价值与成本是两个不同的概念。价值是投资者在经过深思熟虑后愿意付出的价位来换取房产拥有权,房产价格将把这个价为反映出来。房产价格是市场供需的交汇点。反之,成本则是开发房产项目过程中的各种开发成本,包括建筑成本,融资成本,销售成本等。显而易见,房产价格是通过市场的供需机制产生的。

总结,政府豁免了建筑服务及建筑材料的销售与服务税对市场来说是一件好事,但若希望只是在豁免了以上税务后就立刻见到房价下调6%, 相信这并不乐观也并不容易实现。

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