速伯玛巴生购地扩展生产线

Supermax - Klang塑胶手套生产商速伯玛 (Supermax Corporation Berhad) 宣布收购位于巴生一亩工业地段,打算用来扩展现有的生产线,进一步拓展旗下业务。以下分享成交地段的简单资料:-

成交产业         :一亩工业地段

(PT 70824, HS(D) 145228, Mukim of Kapar, District of Klang, State of Selangor Darul Ehsan)

地点                 :地段毗邻速伯玛位于巴生地区的第12 生产线厂房。该处是巴生区域其中一个重要的工业区。具备成熟的衔接公路系统,无论通往巴生港口又或是雪州境内的各大重要城镇都非常方便。与各大重要城镇互相连接的主干公路有 Jalan Meru 以及北巴生谷高速公路 (North Klang Valley Expressway)。

地契                 :永久地契 (Freehold)

土地面积         :4.11  英亩 (4.11 acres)

土地用途         :工业用地

成交价格         :二千万令吉 (RM 20,000,000)

每方尺价格     :一百一十二令吉 (RM 112 per sq ft)

交易日期         :11 /3 / 2020

卖方                 : Nishimen Industries Sdn Bhd

买方                 :速伯玛集团旗下子公司  Maxter Glove Manuafacturing Sdn Bhd

被注                 :根据该集团的预测,在新的生产线全面投入运作后,预计将能够增加每年450 万片手套的生产,成为集团旗下重要的拓展策略。

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给慕尤丁政府的一点小建议

New PM - Muhyiddin

日前国内连番的政治闹剧终于在最高元首的一声令下宣告结束,壁下决定让丹斯里慕尤丁取代敦马哈迪出任马国第八任首相。新任首相走马上任后除了要稳定国内目前的政治局势外,另一项重要的任务就是要与他的新执政团队就是得振兴国内经济,带领国家面对世界经济经济的严峻情况。

房产是经济中的重要一环,因此新政府激活房市的政策备受市场关注。以下列出几项建议但愿政府考虑,相信对于激活市场有地一定层度的帮助。

检讨产业盈利税

现阶段的产业盈利税制度一直让业界议论纷纷,最大的论点在于前朝希盟政府落实永久性征收产业盈利税的制度。根据现有税制,个人与公司在五年后必须上缴的产业盈利税分别为5% 与10%,政府并没有为征税设下期限。换言之,现有的制度是永久性的征收产业盈利税。虽然政府在出台2020 年财案时宣布将计算盈利的基准年份改为2013 年,然而永久性的征收产业盈利税可被视为变相的遗产税,拐离了产业盈利税用来压制投机活动的原本目的。

豁免今年产业盈利税

除了国内政治状况,全球出现的挑战如新冠状肺炎病毒肆虐所带来的连锁效应,打乱了全球经济成长节奏,各行各业受到拖累。国内房市虽然没有受到直接的影响,然而经济的放缓及不明朗的情况,打击了投资者对房市的信心,必然不会轻易将资金投放在国内房市。

相信若是今年购房的人们多数将会是 “自用”,另一个讲法就是 “内需”,用来炒作用途的成本不高。因此建议政府考虑宣布全面豁免今年的产业盈利税协助国内真正有需要购房自用的人,借此希望刺激国内房市交易。

调降印花税

前朝希盟政府当政时,宣布了调高产业交易印花税的政策。现有的印花税制是首 RM 100,000 印花税率1%;RM 100,001 到 RM500,000, 税率2%;RM 500,001 到 RM 1,000,000 税率3%, 超过RM 1,000,000 一律4%。建议政府考虑将印花税回调,RM 500,001 以上的印花税率为3%,废除一百万以上交易的4% 税率。

可能大家认为,提高一百万以上的产业交易印花税是一种让高档次产业拥有者 “辅助” 国家税收的一个方法,表面上看是没错但落实此项 “辅助“政策的前提是市场必须出现欣欣向荣的现象。综合现有的市场状况并不是以上所提,因此认为调降印花税率鼓励高档次房产的交易,进而为冷寂的房市注入一些生气。

推行大型基建工程

当市场一片冷寂,个别投资者缺乏信心,必然采取退场观望。若要在此时推动市场,政府扮演关键角色。建议政府尽快推动大型基建工程,特别是惠及全民的交通基建工程如捷运,隆新高铁,东海岸铁路,婆罗州大道等。以上工程不仅利商,更是利民,房产将会在以上工程下受惠。

政府推动工程的经济效应远比各别单位消费的效应来的大。一项工程的落实不仅带动周遭经济,更重要的是制造就业就会。打个比方,捷运工程的推展直接受益的是建材生产商,建筑承包商,工程顾问团等;间接受益的将是运输业,饮食业,金融业等。无论直接受益或是间接受惠,最终的就是为人民制造就业机会。

从新推动HOC

如果政府能够认同在短期内购买房产的人将不会是投机分子,而是用来投资或自用的前提,建议政府重新考虑推动拥房运动 (House Ownership Campaign,简称 HOC),一方面协助有需要的人,另一方面协助发展商促销旗下的滞销房产。无可否认,在前朝政府落实HOC时,房产交易量确时有攀升的纪录,然而在宣布HOC 不获继续,市场情绪有明显下调的迹象。

到底慕尤丁所领导的新政府会落实什么样的经济振兴配套,带领国家冲过现阶段的挑战, 市场拭目以待。

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新加坡分层办公室空间价格攀新高

Sumsung Hub新加坡分层商业办公空间 (Stratified Office Space) 价格继续往上攀升,创下5 年来同类商用产业的最高纪录。

位于新加坡市中心的商业办公大楼 Sumsung Hub Building 第11 层楼的四间分层办公室空间成功在市场中交易,以四千九百七十八万新元 (SGD$ 49,780,000) 成交。成功交易的商用办公大楼总面积为 13,100 方尺 (13,100 sq ft),即每方尺成交价格三千八百新元 (SGD$ 3,800 psf)。以上交易创下5 年来的历史新高。

Sumsung Hub Building 位于新加坡莱佛士坊,该国金贸区域的心脏地带,商用地址是教堂路3 号 (3, Church Street)。毗邻该大厦有Prudential Tower, Republic Plaza 与  Capital Square。离开Raffle Place 与 Telok Ayre 捷运站大约步行5 分钟距离。许多银行与国际大企业的行政中心都设立于此,例如新加坡银行 (Bank of Singapore),大华银行 (UOB Bnak), 华侨银行 (OCBC Bank),马来亚银行 (Maybank) 等。

Sumsung Hub Building 是一栋30 层楼高的A 级商业办公大楼,拥有999 年有限期业权,2005 年竣工。该商业办公大楼的租金预计介予每方约SGD$10 不等。倘若以此租金估算,该投资回筹大约3.15%。

 

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新加坡巴特里东路段政府招标售地成绩

Jln Bunga Raya新加坡城市重建局 (Urban Redevelopment Authority)于2020 年1 月14 日在宣布之前报导的峇峇利区尔卫民路(Irwell Bank Road)政府地段得标成绩的同时也一并宣布了另一亩政府地段得标成绩。该地段就是位于巴特里东路段 (Bartley Road East) Jalan Bungai Rampai 的一亩发展地。

该地段位于巴耶利巴区域 (Paya Lebar) 占地1.15 英亩。根据新加坡发展蓝图资料显示,该地段的用途是以建造住宅产业之用,可被允许开发项目包括组屋,公寓或是在获得批准下的分层有地房产 (Landed Strata)。服务式公寓不被允许。该地段拥有99 年有限期业权。

被允许的最大建筑面积是 105,486 方尺,得标发展商必须建造最少94,938 方尺建筑面积,建筑物最大高度是高于海平面64米 (64 m AMSL),该地段的发展容积率为2.1。

根据得标成绩Jalan Bungai Rampai发展地段的最终价格为九千三百三十九万八新元 (SGD$ 93,390,000),若以最多可建筑面积分析,每方尺建筑面积价格为八百八十五新元 (SGD $885 psf ppr)。成功得标者是Wee Hur Development Pte Ltd。

该地段毗邻巴特里学校,离开捷运站大约200 米距离。周围多为住宅产业。

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期待房市展露晨曦的曙光

Property Market Dawn

踏入庚子鼠年,首先传来新冠状肺炎肆虐的坏消息,直到截稿为至,全世界确诊病例不断攀升,因新冠状肺炎而往生的人数继续增加。这场不幸的疫情不只重创了身为世界其中一大经济体的中国外,也同时连累了其他国家的各大行业如旅游业,运输业,制造业等。

我国的房市虽说没有受到疫情的直接影响,然而国内房市一直以来所面对的种种问题,如今再加上这次疫情的打击,让原本已经欲振乏力的房市雪上加霜。幸运的是我国房市一向以来都具备强大的基本面,若要让房市走出阴霾,现阶段最需要的就是投资者对市场的信心。

常听人说现阶段市场存在很多的不确定因素,因此无法提振投资情绪。到底投资者正在寻找什么确定性指标,方能重拾对市场的信心? 我想大略可以归纳以下两项:

政局明确

自2018 年509,国内发生政权轮替后,希望联盟上台组成联邦政府,敦马哈迪宣誓出任首相。然而根据执政联盟内部协议,敦马在出任首相两年后必须将相位交给被视为侯任首相的安华。若是根据以上协议推算,敦马的交棒时间就是今年的5 月9 日。然而政坛上一直传出许多不同的声音,有些说敦马应该一直出任首相到5 年届满;另一把声音则说必须在5 月马上做出交棒;敦马本身也曾说出需要多一些时间来处理国家事务,言下之意是无法根据协议做出职权转移。

以上种种的声音让市场感到忧虑。首相是国家行政体系的第一执行长官,对于国家政策的影响层面是非常关键的。当市场能够看到权力转移的确定性才能够体会到国家政治稳固的明确性。如此一来,投资者才会考虑将资金投放到房地产市场来,毕竟房产投资是需要长期持有方可见到盈利的一门投资工具。

经济明朗

在爆发新冠状肺炎疫情之前,国内已经面对着经济放缓的挑战。支撑着我国经济命脉的石油与棕油价格偏低,影响了国内经济,更是影响了房产市场。打个比方,国际石油价格下挫,使到许多石油公司更为谨慎拓展业务,有些甚至进行公司重组,影响到了吉隆坡办公大楼的租用率与租金。

国家银行日前公布2019 年国家全年国内生产总值成长率只达4.3%,创下近10年来的最低纪录。2019 年第四季度的成长更是跌破了4% 的关卡,只有3.6%,低于政府的预测。虽然国行总裁诺珊霞解释说,经济成长数据不佳是受到中美贸易战损害出口也因双油供应中断因素所致,然而以上数据正是国内经济疲弱的最好证明,相信强化了投资者们对国内经济情况的忧虑。

相信大家都会认同,市场投资情绪改善投资者才愿意把大量资金注入房市的前提。因此投资者必须能够感觉到市场出现恢复元气的迹象,方会积极考虑资金投放。因此,相信大家期望看到政府会在近期推出经济振兴配套来刺激国内经济,让市场能够再度动起来。

唯有尽快推动经济圈的滑轮,方可让投资者感觉到市场的脉搏动力,进而让市场信心尽快恢复。只要国内政治局势稳定,政府落实正确的经济振兴政策,国内的经济环境必然出现转机;房地产做为经济系统内重要的一环必定能够受益其中,喜迎晨曦的曙光。

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新加坡尔卫民路政府招标售地成绩

Irwell Bank Road新加坡城市重建局 (Urban Redevelopment Authority)于2020 年1 月14 日宣布位于狮城里峇峇利区尔卫民路(Irwell Bank Road) 一亩政府发展地段的竞标成绩,成为了2020 年第一单的政府售地合约。

尔卫民路的发展地段占地3.16 英亩。根据新加坡发展蓝图资料显示,该地段的用途是以建造住宅产业之用,可被允许开发项目包括组屋,公寓或是在获得批准下的分层有地房产 (Landed Strata)。服务式公寓不被允许。该地段拥有99 年有限期业权。

被允许的最大建筑面积是 358,445 方尺,得标发展商必须建造最少346,911 方尺建筑面积,建筑物最大高度是高于海平面164米 (164 m AMSL),大约36 层楼高。根据2020新加坡城市策划蓝图,该地段的发展容积率为2.5。

根据得标成绩尔卫民路发展地段的最终价格为五亿八千三百八十八万八千新元 (SGD$ 583,888,000),若以最多可建筑面积分析,每方尺建筑面积价格为一千六百二十九新元 (SGD $1,629 psf ppr)。成功得标者是CDL  Preseus Pte Ltd,新加坡一家著名产业发展公司属下的子公司。

该地段位于狮城其中一个焦点住宅区域,里峇峇利 (River Valley)。离开著名的乌节路 (Orchard Road) 商业街区以南大约800 米。该项目预计在2025 年竣工,相信必然会成为市场所关注的项目之一。

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窥探2020 大马房市

Property market 2020

又到了岁末,即将迎来全新的2020 年。2019 年,马国房市充满许多挑战,其中房产滞销,可负担房屋供需失衡,年轻一群无法负担现有房价等课题皆成为了焦点。从政府出台2020 年度财政预算案中的房地产事项可以感觉到政府确有关注以上课题,也尝试提出了方案来回应。这些应对方案是否会在2020 年市场中收获预期的效果,拭目以待。

2020 年,很显然政府的施政焦点放在首购族以及可负担房屋的提供。换言之,国家房屋政策依然聚焦此处。预计政府会继续推动在全国各地大造可负担房屋来回应市场的需求。然而我们希望政府能够细化 “回应可负担房屋” 的课题,监定真正的需求而非以全国所建造的可负担房屋总数量做为达标的便准。

具体一些来说,政府必须通过机制鉴定真正需要可负担房屋的地点,然后在此建造回应需求,在真正有需求的地方建造而非为了筹足数量,在偏远且斜街系统不方便的地点建可负担房屋。否则中价房产滞销问题可能将会日益严重。相信日前房屋及地方政府部长祖莱达所建议设立房地产大数据中心可以协助政府更有效的协助政府监定有效需求。

2019 年间,香港发生连续好几个月的反送中示威事件中出现暴力以及大肆破坏公物,严重影响了香港的日常生活作息,更是打击了投资者们的信心。这起事件引起港人要在海外寻找另一个居住地方的念头,大马就是其中一个被相中的区域。因此大马房地产走到国际舞台成为投资者的选择,将成为2020 年的另一个焦点看头。

政府所通2020财政预算案,将外国人在本国购买被鉴定为滞销的高空阁楼住宅房产的最低门槛降至60 万令吉进一步提高了外国人对本国房产的关注。 预计2020 年大马房市将获得更多外国投资者的关注,交易量会增加。在本地买家方面,预计将保持观望态度,不会轻易入场。其原因是要等待经济大环境出现明朗讯息,才会作出投资决定。另一方面,政府决定不延长拥屋计划 (House Ownership Campaign)优惠的做法也影响了投资者们的投资情绪,特别对于中低收入阶层,将会更难做出购屋的决定。普遍上看淡中价房产在明年的交易量。

科技改变了市场消费模式,对房产的影响将进一步增加。网上购物,无现金交易的趋势的普及让许多商家不再只是依赖实体店铺。商业店铺空间租金将继续面对压力, 非热点地区的商业店铺更是面对空置率上升的情况。城市中的商业广场同样感受到消费模式改变所带来的压力,相信在未来的广场定位中,可以看到一些转型改变。在科技的影响下,商业广场已经不再是消费者唯一购买用品的渠道,网上购物可以代劳;然而科技无法代替的是让购买者亲眼看到货品的样本,触摸货品的感觉。因此,商业广场中会出现网上购物渠道的实体店铺来填补科技的不足之处。阿里巴巴集团在吉隆坡蕉赖设立掏宝实体商店就是一个例子,相信会有更多类似的店面紧接而来。

另外,预计市场仍然需要人与人之间的交汇空间点,这些聚会地点无法在线上获得,只能在实体空间内感受到。有素质的广场便能够做到这点。方便的交通,适中的地点,贴近生活化的租户以及多选择的餐饮等,将成为未来广场的发展模式。简言之,未来市场上的商业广场将更趋向生活品位为主轴的商业广场发展 (Life Style Mall)。

2020 仍然是充满挑战的一年,市场盼望经济大环境尽快的稳定下来,恢复市场的信心进而刺激投资情绪,我国房市必然能够从中受益。

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狮城郭国兴大厦寻获新业主

KH Kea Biildling位于新加坡桥北路 (North Bridge Road) 的郭国兴大厦 (KH Kea Building) 寻获新业主。根据负责此项交易的房产顾问 Edmund Tie 透露,该大厦的新买主是UOL Group Limited,交易价格为七千九百三十万新元 (SGD$ 79,300,000)。

1975 年竣工的郭国兴大厦是一所拥有9 层楼高的商业办公大楼,占地4,684 方尺,拥有999 年有限期业权。该大厦目前拥有29,049 方尺的建筑面积,然而拥有增加3,218 方尺建筑面积的潜能。根据现有建筑面积计算,该大厦的交易价格为每方尺建筑面积 2,730 新元 (SGD$ 2,730 psf ppr), 若是以被允许重建面积计算,交易价格在每方尺建筑面积2,458 新元 (SGD$ 2,458 psf ppr)。

郭国兴大厦位于桥北路与Cashin Road 的交界处。对面就是新加坡著名的莱佛士高级酒店,毗邻Carlton Hotel,而不远处是新加坡国家图书馆。该大厦坐落地段策略,距离数个捷运站近在咫尺,如 Bras Basah 站,City Hall 站等,离开莱佛士商业金融商业区与著名的乌节路商区也只隔了一个捷运站的距离而已。

相信郭国兴大厦的新业主是看中了该商业大厦的重建潜能,999 年的有限期业权在加上地点的策略性,造就了该大厦的成功交易。

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绿野控股集团脱售白沙罗地段

Country Heights Dsara绿野控股集团 (Country Heights Holdings Berhad) 宣布脱售旗下位于雪州白沙罗的一亩地段。以下分享发展地段简单资料:-

成交产业            :一亩发展地段。

[Geran 72272, Lot 65630; within Mukim Batu, District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan]

地点              :此地段位于雪兰莪的绿野白沙罗高原内 (Country Heights Damansra)。这是一个底密度的住宅区,周周多位独立式房产。根据观察,该地段地势较为倾斜。毗邻住宅区有斯里白沙罗 (Bandar Sri Damansara),Damansara Perdana, 甲洞 (Kepong) 区等。

地契                 :永久业权地契 (Freehold)

土地用途         :未来住宅发展用地

总面积             :13.4 英亩 (13.4 acres)

成交价             :RM 54,250,000

每方尺价格     :九十三令吉 (RM 93 per square foot)

交易日期         :6 / 11 / 2019

卖方                 :绿野控股集团属下子公司Mega Palm Sdn Bhd

买方     :Siva Kumar A/L Jeyapalan

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新加坡纬壹城政府招标售地成绩

One North Gateway新加坡城市重建局 (Urban Redevelopment Authority) 在今年9 月宣布位于纬壹城路 (One North Gateway) 一亩政府发展地段的竞标成绩。

纬壹城路的发展地段占地1.43 英亩。根据新加坡发展蓝图资料显示,该地段的用途是以建造住宅产业为主,其中建筑的第一楼可建造商业店铺作为辅助住宅产业之用。该地段拥有99 年有限期业权。

被允许的最大建筑面积是 155,506 方尺,得标发展商必须建造最少139,963 方尺建筑面积,其中4,306 方尺可用来建造商业店铺,位置仅限于建筑物的第一层楼。主要的发展项目则以组屋,服务公寓,高尚公寓以及有地房产将不被允许建造。初步预计将会被开发成拥有165 个住宅单位的项目。

根据得标成绩,纬壹城的发展地段的最终价格为一亿五千五百七十万新元 (SGD$ 155,700,000),若以最多可建筑面积分析,每方尺建筑面积价格为一千零一新元 (SGD $1,001 psf ppr)。成功得标者是TID Residential,一家丰隆集团 (Hong Leong Group) 与日本三井不动产株式会社 (Mitsui Fudosan) 联营的公司。

该地段位于 One-North Gateway 与 Sim Barracks Rise 的交界处。附近的捷运站有 One North 站与Buona Vista 站。新加坡国立大学 (National University of Singapore) 离开此地段以南大约1.5 公里距离。

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