马哈迪对森林城市的一记重锤

Forest City

近期首相敦马哈迪作出宣布,禁止外国人购买位于柔佛州森林城市发展项目中的公寓单位,马哈迪也强调,政府将不会发放永久居留签证给与外国人,到大马买房子和居住。

另一边湘,负责开发森林城市的发展商碧桂圆集团则对此事发表与马哈迪不同调的立场,根据该集团的说辞,他们并没有发出永久居民证件给与森林城市的外国买家,而他们是根据马来西亚法律,合法售买产业给与外国人。根据马来西亚1965 年土地法典第433B条款,只要或得州政府以及相关单位的批准,外国人或是外国集团是能够在国内收购土地或资产的。

首相的宣布必定引起市场的高度关注,特别是在柔佛州的产业市场,更是掀起一阵涟沂。从产业角度来看,马哈迪的宣布犹如一记重锤,让森林城市内的房产项目的房价看跌。倘若现有的投资者急于脱售,更会引发房价大幅度向下滑的情况。

随着马哈迪的宣布,森林城市项目中有许多的公寓单位必然缺乏人问津,市场潜能大受影响。预计加剧了柔佛州房地产市场,特别是公寓产业的过剩情况。

根据马哈迪的说法,政府担忧大量外国人借着购买森林城市的房产引发大量外国人涌入我国,使到大马人会失去对国家的控制。马哈迪也指出,森林城市的房产项目都是以外国人做为销售目标,制定的价格极高,导致大马人特别是土著负担不起。

马来西亚一项以来都有制定外国人购买产业的最低门槛,禁止外国人购买最低门槛以下的房产。这是要确保,外国人无法购得中低价房产,与国民进行恶性竞争。我想,政府在这方面的做法是正确无误的。

政府也一直有推行我的第二家园计划来吸引外国人到来本国购买房产投资,甚至居住,推动高档次的房产项目。我想这并不能够被看成是会让大马人失去对国家的控制权的举动。相对的,就如大马子民若到外国购置产业,只要符合该国法律,并不能够被全释成为影响该国主权的问题。

因此,我认为各造在这项课题有必要在各方面寻找一个平衡点,避免为房地产市的未来发展带来负面的影响。

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无拉港是一片福地

Balakong

无拉港原任州议员黄田志不幸车祸去世,该选区必须进行补选。执政希望联盟派出女将黄诗祺奉命守土,而在野的马华公会委派陈志忠强攻此区。此补选顿时让无拉港这个地区成为了全国上下的焦点。

无拉港 (Balakong) 坐落在巴生谷南部的发展走廊区域,西部连接斯里肯帮岸,东部则连接加影,北部连接联邦直辖区的Alam Damai,南部则连接沙登布特拉大学以及马来西亚行政中心布城。 无拉港内有两个著名的华人新村,即无拉港新村与蕉赖11 里新村,该区内也坐落着几个工业区,包括了杨桃岭工业区以及陈明再也工业区。

无拉港发展受惠于巴生谷发展向南移的趋势,加上政府积极发展该区的硬体设施,更加释放了该区的发展潜能。 在无拉港路被提升成为加影外环公路 (SILK Highway) 后大大改进了该区域的发展潜能,当政府进一步建造衔接无拉港路与新街场大道的高架天桥后,不只协助舒缓该区的塞车状况,更是让无拉港成了产业发展的焦点区域。许多房产项目因此聚集无拉港 – Mitraland C180,雪兰莪铁船Window On the Park, 合成置地 Akasa,蕉赖丰顺Silk Sky等。

除了公路,无拉港也受惠于铁路设施。沙登电动火车站,巴生谷第一捷运的蕉赖十一里与敦胡申翁镇转播站更是进一步为该区的房地产价值奠定强大的基础,吸引更多投资者聚焦此地。不仅如此,该区更是吸引到了许多大企业到此设立,如永旺集团设立商业购物广场,本田汽车,奔驰豪华房车,富士伟根,第二国产车纷纷到此设立销售维修服务中心。亚洲哥伦比亚私人医院也在无拉港区设立为民众提供医疗服务。

然而,发展蓬勃的无拉港仍然面对好几项问题等到有关当局关注解决,其中最为显著的就是水供问题。无拉港区民平均每年一次都必须面对制水问题,顺达山庄,杨桃岭,陈明再也,Impian Ehsan 是著名的制水黑区。当局有必要快速解决水供问题,因为这不只是民生更是发展项目中不可被忽视的一个重要关键。有关当局有必要公布逐步让无拉港脱离水供不足的解决方案蓝图。

除此之外,政府有必要正视无拉港区内有欠妥善的公共交通衔接系统。虽然说有3 个铁路转驳站位于该区,可惜缺乏完善与高效的公交斜街系统将住宅区与转驳站连接,因此人们依然选择驾驶,交通诸塞问题依然头痛。政府有必要将无拉港区的交通纳入城市策划蓝图的重点议程。

生活素质与环境素质向来息息相关,无拉港区内工业区不少,虽说不是重工业但许多都是以生产线为主的,再加上区内发展蓬勃,因此环境的问题是不可被忽略的一环。环境局有必要严密监督工厂的废气排放量以避免空气污染课题造成该区的问题。翻查过往纪录,无拉港较低的地区在雨季时候出现水灾,这显示该区的排水系统有待加强。否则让水灾继续肆虐,区民生活素质必然大受影响。

项目开发的监管与环境绿化是有关当局在发展层面上不可妥协的议程。中选的人民代议士有必要成为人民与市议会,工程局,水利灌溉局,水务局,环境局等各造发展机构的桥梁,以便地方发展的议程能够通过有效的管道继续推行,让无拉港继续成为一片让人向往居住与进行房产投资的福地。

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建材豁免销售及服务税,房价降不降?

General view shows the construction site of an office and business building built by Swiss railway operator SBB in Zurich

财政部长林冠英近期宣布建筑服务及建筑材料成本将被豁免缴交销售及服务税 (SST) 成为房地产界的最热门话题。被豁免的建筑材料有洋灰,沙子与帖,都是建筑过程中主要的剪材。建筑服务于建筑材料在豁免缴交销售及服务税后,是否能够让房地产价格下降成了大众的焦点。

首先我认同政府在尝试让房价下调的前提下所作出的努力,很明显政府是从建筑成本方面着手。建筑成本,其中包括建筑物架构成本 (Building Cost) 以及基础设施成本 (Infrastructure Cost) 占了总建筑成本的大约4至5 成。豁免建筑服务与建筑材料的销售和服务税务能够舒解开发商的成本压力。只要发展商维持一定层度的合理利润,就能够以更大众化的价格出售所开发的房产。

然而,我觉得若要让房价下降需要多方面的因素考量,其中包括发展土地价格,政府的法定费用等,都是开发成本的重要项目。在政府法定费用中,最让发展商们关注的三项费用有;土地用途转换费用 (Conversion Premium),有限期地契业权延长费用 (Extension of Lease Premium),发展费用 (Development Charges)。以上所提是各州政府所自定的收费,换言之州政府有绝对的权利进行调整更改,来降低发展项目的开发成本。

再者,发展土地昂贵也是发展商们所面对的一大问题。根据一般的项目可行研究显示,发展土地价格就占据了发展总开销的两成。倘若发展土地的价格高居不下,发展商是无法以大众化的价格来出售房产的。因此,在开发中低价房产项目的课题上,政府有必要提供地段或是开放政府保留地,直接协助发展商降低开发成本,好让房产能够以更大众化的价格来回应广大的市场需求。

另一方面,政府也可通过修改发展政策减轻发展商所必需要承担的开发成本。举例:检讨现有的土著保留与折扣政策。由于发展商被规定在房产项目中保留特定数目的单位并且给与特定折扣,此举必定影响发展总价值。一般上发展商将会把受影响的部分转移到非土著保留单位上,这将间接推高房产价格。

不可否定,建筑成本并不是决定房价的唯一关键因素,若从 “价值” 的角度来诠释这个课题,房产价格是通过市场供需定律而成。 做个对比,一项用料普通但却坐落在策略地点的房产项目,仍然会有市场需求,价值自然看涨;反之一项用料高档但却建在缺乏市场需求的地区,价值自然也不高。

根据房地产估价学的基本概念,价值与成本是两个不同的概念。价值是投资者在经过深思熟虑后愿意付出的价位来换取房产拥有权,房产价格将把这个价为反映出来。房产价格是市场供需的交汇点。反之,成本则是开发房产项目过程中的各种开发成本,包括建筑成本,融资成本,销售成本等。显而易见,房产价格是通过市场的供需机制产生的。

总结,政府豁免了建筑服务及建筑材料的销售与服务税对市场来说是一件好事,但若希望只是在豁免了以上税务后就立刻见到房价下调6%, 相信这并不乐观也并不容易实现。

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保实特种植沙巴购地

Boustead Sabah Plantation

马国其中一家主要种植集团,保实特种植 (Boustead Plantation Berhad) 宣布透过子公司 Boustead Rimba Nilai Sdn Bhd 将收购位于沙巴州内的种植地段,增加该集团旗下种植地段。保实特在2018 年8 月1 日与17 园主 (卖方) 签署买卖和约,以总价值三亿九千七百万令吉 (RM 397,000,000) 收购12,144.9英亩 (4,915.25 公顷) 的种植地段,其中包括了建在土地上的棕油厂房,建筑物,可移动资产,机械以及交通工具。 每英亩的种植地段价格是 三十二万六百六十八令吉 (RM 32,668 per acre)

以上种植地段位于沙巴州的三个县属,即 Beluran, Kinabatangan 与Labuk & Sugut。 据了解,成交种植地段中有10,975.6 英亩种满油棕树,占了总面积的90.37%。其中4 至9 年,10 至20 年以及超过20 年的油棕树各占了总面积的5.16%,36.09% 以及58.75%。油棕生产量纪录,2015 (7.33 MT/acre),2016 (6.94 MT/acre), 2017 (5.81 MT/acre)。根据纪录,该种植地段过去三年的盈余纪录是 2015 ( RM13,588,000),2016 (RM 12,708,000),2017 (RM 16,648,000)。

包含在交易当中的棕油厂则占地10.84 英亩,建筑面积大约 123,353 方尺,在2002 年开始投入运作。该工厂生产率为每小时75 MT。

根据房地产顾问仲量行 (Jones Lang Wotton) 在2018 年7 月2 日的沽价报告显示,该种植地段的市场价格为 RM 348,300,000,即每英亩 RM 28,678 per acre。成交价格比沽价报告高出14%。

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商业购物广场竞争加大

Retails Malls巴生谷区域一向以来都是人们的聚集点也是国内商业活动最为蓬勃的区域。吉隆坡区域更享有购物天堂的美誉,因此可见商业购物广场到处林立。虽然近期来面对网络购物趋势,线上与现下消费模式的竞争,然而依然不阻商业广场的设立。

根据近期房地产顾问莱坊 (Knight Frank Malaysia) 所公布的一项数据显示,2018 年下半年将会有11 所新晋的商业购物广场竣工并加入产业市场运作,预计总可租用面积高达六百六十万方尺 (6,600,000 sf)。倘若加上2018 年上半年竣工的两所商业广场,2018 年所投入市场的总商业购物可租用面积高达七百万方尺 (7,00,000sf)。以下是2018 年已经/即将进入市场的商业广场与各别的可租用面积:

2018 上半年年已完成的商业广场

Shopper @ 4 seasons Place (KL City)                   200,000 sf

Evo Shopping Mall  (Selangor)                               250,000 sf

2018 下半年预计将完成的商业广场

The Linc (KL City)                                                      120,000 sf

GM Bukit Bintang (KL Fringe)                                  100,000 sf

KL Eco City (KL Fringe)                                            250,000 sf

EKO Cheras  (KL Fringe)                                          625,000 sf

Kiara 163 (KL Fringe)                                                300,000 sf

Pinnacle (Selangor)                                                   140,000 sf

Empire City Damansara (Selangor)                      2,300,000 sf

Tropicana Garden (Selangor)                                1,000,000 sf

Skypark @ Cyberjaya (Selangor)                            565,000 sf

Pacific Star (PJ 13)  (Selangor)                               240,000 sf

Central i-city, Shah Alam (Selangor)                      940,000 sf

根据以上数据可推测,接下来的商业广场将面对更大的挑战,要在短期内消化以上的商业广场可租用面积并不容易。在市场竞争更大后,商业广场相信将被迫进行转型,预计未来将出现具备主题的商业广场。在网络购物趋势的影响下,商业广场已经不是人们购买用品的唯一管道,人们到访商业广场更注重的会是商场环境,服务品质,商品素质。

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关注西方数据八打灵工业厂房地段

WD PJ曾获得马来西亚最佳雇主奖,著名咨询工艺硬件生产商的西方数据 (Western Digital Corporation) 日前宣布关闭位于八打灵再也的HDD 硬盘工厂,并预计将再2019 年底内完成关闭程序。西方数据官方表示,做出这项决定是因为意识到HDD 机械式硬盘市场快速衰退的情况决定进行企业改革。 这是继2016 西方数据子公司HGST 关闭在槟岛的硬盘工厂后,再次宣布关闭厂房。

根据西方数据目前的宣布指出,该集团还未有对关闭工厂后对工厂地段的决定宣布。由于工厂位于八打灵,地点策略不在话下,更是成为了八打灵其中一个地标。因此西方数据遗留下来的厂房地段获得市场关注。

八打灵的西方数据工厂,坐落在白沙罗-蒲仲大道(Lebuhraya Damansara-Puchong) 旁, 也是位于双溪威自由贸易工业区内 (Sungei Way Free Trade Industrial Zone),非常显眼。根据了解,该地段占地大约11 英亩,地段内有多间厂房建筑,建筑面积达约一百万方尺 (1,000,000 sq ft)。据了解,该地段的市场叫价上看一亿六千万令吉到一亿九千万令吉之间。倘若以重建发展基础 (Redevelopment Basis) 作出分析, 该地段的市场价格上看每方尺三百三十四令吉与三百九十七令吉之间 (RM 334 psf to RM 397 psf)。

毗邻该地段是双威集团的发展项目,Sunway Serena。根据市场交易记录,双威集团在2015 年5 月收购该项目地段,成交价为RM 286,000,000,每方尺价格 RM 386 psf。 该交易的纪录可参阅本网站:

https://gheeliam.net/2015/05/20/%e5%8f%8c%e5%a8%81%e9%9b%86%e5%9b%a2%e6%a0%bc%e6%8b%89%e9%82%a3%e5%86%8d%e4%b9%9f%e6%94%b6%e8%b4%ad%e5%8f%91%e5%b1%95%e5%9c%b0%e7%9a%ae/

 

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新加坡政府出重手打房

Sgp Cooling Off Measures

新加坡政府在毫无预警之下,在5/7/2018 下午宣布加大打房力度,新的打房措施将在隔天即6/7/2018生效。新加坡政府此项宣布被市场看成是出重手抑制国内房产过热情况。公布此向调整政策的是新加坡国家发展部长黄循财。

由于宣布太突然,市场掀起最后一分钟抢购房产的热潮,根据报道在当天晚上所成交的新房产项目高达1,008 个单位,其中 Park Colonial (310 个单位),Riverfront (511 个单位),Stirling (187 个单位)。新加坡上市房产开发商的股价因政府的这项宣布在隔天交易日急速下挫,有者的降幅更是高达18%。

新宣布的打房措施包含两项调整,情况如下:

  • 调涨买者额外印花税率 (Additional Buyer Stamp Duty)

额外买者印花税是新加坡政府已向以来采用的控制房市的政策。在新加坡购置房产,除了传统的印花税外,也必须交付买者额外印花税。然而,新加坡公民购买的第一所房产则可豁免。以下列出最新与过往的买者额外印花税率比较:

新加坡公民                                                    之前                           现今

第一所住宅房产                                            0%                               0%

第二所住宅房产                                            7%                               12%

第三所或以上住宅房产                                10%                             15%

新加坡永久居民

第一所住宅房产                                            5%                               5%

第二所住或以上宅房产                                10%                             15%

外国公民

购买任何住宅房产                                        15%                             20%

发展机构/公司

购买任何住宅房产                                        15%                             25%

被注:倘若发展商收购住宅房产,则需另加5% 的买者额外印花税。

  • 调整贷款与价值比率 (Loan to Value Ratio)

从6/7/2018 起,所有的银行贷款将进一步缩紧5%。这就表示,倘若购买第二所住宅房产而该投资者已无未还清的房贷,最高贷款与价值比率是75% ;倘若该购买者仍然拥有未还清房贷,最高贷款与价值比率则降至45%。

以上两项政策调整很明显是要提高购买住宅房产的门槛,预计市场上的住宅房产交易量比会减少,市场买气急速减退。

另一方面,预计新加坡非常流行的集体脱售活动也会降温。根据过往经验,任何发展商在购得集体脱售项目后,必须在5 年内完成所有工程以及达至100% 销售率,否则无法获得15% 买者额外印花税回扣。然而在新的政策下,纵然发展商能够在5 年内完成工程与销售,仍然必须向政府上缴5% 的买者额外印花税,而且必须在之前就上缴。换言之,发展商的开发成本进一步提高。

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