马星集团收购甲洞发展地段

Mah Sing- Kepong Metro Park马星集团 (Mah Sing Group Berhad) 宣布收购位于吉隆坡甲洞 (Kepong) 的一亩发展地段,增加该集团在北马的发展地库。以下分享发展地段简单资料:-

成交产业            :一亩商业发展地段

(HS(D) 120077, PT 26888, Mukim Batu, Tempat Taman Metropolitan Kepong, District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)

地点                  :该产业位于吉隆坡甲洞区域,在中环第二大道 (Middle Ring Road II) 旁,距离现有的Taman Wahyu 电动火车站大约4 公里,离开正在建造的巴生谷第二捷运的 Metro Prima 2 大约3公里。此地段毗邻甲洞区内的绿肺 Kepong Metropolitan Park,只有区区250 米的步行距离。Kepong Metropolitan Park 占地235 英亩,其中140 亩的表面由湖泊占据。

地契                 :99 年有限期业权地契,租借期于2115 年5 月4 日终。  (Leasehold 99 years interest, expiring on 4/5/2115, remaining unexpired term of 96 years)

总面积             :5.47 英亩 (5.47 acres)

成交价             :RM 94,764,143.89

每方尺价格     :三百九十八令吉 (RM 398 per square foot)

交易日期         :23 / 7 / 2019

土地用途         :地段已经在2019 年1 月24 日,获得联邦直辖区土地及矿务局 (PTGWP) 的批文,允许该地段用来建造服务式公寓。

卖方                 :JL 99 Holdings Sdn Bhd

买方                 :马星集团属下子公司 Vienna Homes Sdn Bhd

备注                 :该地段已获得吉隆坡市政局所发出的发展批文,允许业主建造服务式公寓项目。业主将建造高架天桥,让发展项目中的住宅单位与第二中环公路互相衔接。

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砂拉越电缆脱售加蒲工业厂房

Kapar Ind - SCB砂拉越主要的电缆生产商砂拉越电缆 (Sarawak Cable Berhad) 透过丰隆投资银行 (Hong Leong Investment Bank Berhad) 宣布脱售旗下位于雪兰莪加蒲 (Kapar) 的工业厂房,收购者是国内著名的塑胶手套生产商速伯玛集团 (Supermax Corporation Berhad)。以下分享相关资料:

成交产业                     :一所备有三 层楼高办公楼的工业厂房,其中也包括了四层楼高的电压电塔

(Geran 68913, Lot 43816, Mukim of Kapar, District of Klang, State of Selangor)

地址                             :Lot 43816, Jalan Haji Abdul Manan 1, 41050 Klang, Selangor

地点                             :此工业厂房位于加蒲区内的 Taman Perindustrial Sungai Puloh。离开该工业区不远处就是著名的城市计划项目 Setia Alam以及 Bukit Raja Industrial Estate。巴生港口离开该工业区以西南大约直径15 公里。

地契                              :永久业权地契 (Freehold)

土地总面积                 :16.2 英亩 (16.2 acres)

厂房建筑面积              :207,826 方尺 (207,826 sf)

厂房建筑年龄              :大约19 年

交易价                         :六千五百万令吉 (RM 65,000,000)

每方尺价格                 :三百一十二令吉 (RM 312 psf)

(对比建筑面积)

每方尺价格                 : 九十二令吉 (RM 92 psf)

(对比土地面积)

交易日期                     :18 / 7 / 2019

卖方(vendor)               :  砂拉越电缆属下子公司 Leader Cable Industry Berhad

买方(purchaser)     : 速伯玛集团属下子公司 Maxter Glove Manuafacturing Sdn Bhd

备注                              : 根据房产顾问 C H Williams Talhar & Wong于 2019 年7 月17日的沽价报告指出,该工业厂房的市场价格是六千二百万令吉 (RM 62,000,000),收购价格高于沽价报告三百万令吉 (RM3,000,000)。

在此向交易完成后,砂拉越电缆将以每月RM 250,000 的租金向新业主租下厂房,为期大约6 个月至1 年。此项协议已经获得新业主的同意。

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狮城超级豪华顶层阁楼成交

Wallich Residence世界著名电器公司戴森集团创办人詹姆斯.戴森确定购买新加坡超级豪华顶层阁楼,收购价格创下狮城最昂贵的顶层阁楼纪录。让新加坡房市再添一桩佳话。

成交房产位于丹戎巴葛的华利世家(Wallich Residence) 的顶层阁楼 (Penthouse),一所三层楼高的超级豪华的顶层楼 (第62 至64楼),建筑面积21,108 方尺。该单位是以73,800,000 新元成交,即每方尺建筑面积 3,496 新元。(SGD $3,496 psf ppr)。

华利世家地址是 3, Wallich Street, Singapore078882,位于丹戎巴葛的市中心,是一个充满活力商业区域。除了以商业活动见称外,该处也将新加坡独有的街区文化以及道地的经济活动融合在一起。与现有的丹戎巴葛捷运站近在咫尺,未来的两个接运站既 Maxwell 与 Shenton Way 也离开此出不远。离开狮城唐人街大约10 分钟路程。地点之策略不在话下。

华利世家位于一项综合发展项目内。住宅单位从39 层至64 层楼。一共181 个住宅单位,包括4 间顶层阁楼以及戴森所购买的超级顶层阁楼。该项目的开发商是Guoco Land Limited。项目业权为99 年 (Leasehold 99 years interest)。

戴森所购置的超级顶层阁楼内共有5 间个别备有浴室的卧室,主人房更是备有专用衣柜空间。除此之外,业主也可以从该单位通往他私人拥有的顶层公园,一边享受高空绿色环境之外,也可以透过私人观景台将新加坡城市景观一并收入眼帘。当然,私人泳池以及私人酒窑也是该房产单位的主要卖点。

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建议政府为产业盈利税设下征税时限

Close-up Of Female's Hand Using Calculator

财政部长林冠英宣布,政府将在10 月11 日出台2020 年度财政预算案。根据政府一向以来的操作模式,将会在现阶段收集民众意见,好让政府可出台符合多数人民意愿的财案。许多政府的施政中心思想都会透过财案表达出来,因此每年政府提成财案寻求国会通过,都会受到各行各业的高度关注。

近期国内房地产市被滞销问题缠绕,不论是政府发展商甚至投资者都非常关注此等现象。根据国家产业局的数据显示,国内住宅产业项目的滞销单位从2014 年的11,816 间直线飙升至2018 年的45,027间,产业滞销价值从2014 的40亿令吉 飙升至2018 年的290 亿令吉。产业滞销单位总数与产业滞销价值总额5 年内的涨幅各别为371% 与625%。这是一项非常惊人的数据。

政府在出台2019 年度财政预算案时,修改产业盈利税率,将原本五年以后的0% 调高至5%, 而政府并没有为这项税率设下时限。换言之,投资者在拥有产业的第6 年后,脱售产业也将被征收5% 的盈利税,没有期限。

我认为政府应该在出台2020财案出台时考虑为征收产业盈利税设下征税时限。政府对市场的炒楼风保持高度感冒的方向可以理解,制定政策来抑制炒楼风气也是政府的责任。然而面对房市冷淡,滞销单位直线飙升的窘近,政府是否应该依据市场情况,逐步放宽打房力度,为市场注入强心针呢?在经济大环境的不确定性以及国内经济放缓的情况下,相信国内房产投机活动也已经大受打击,投机者显然不敢像过往般冒然出手炒房。

倘若政府仍然担心炒楼风死灰复燃,可以考虑加长征税期限,但却不能永久性的征收产业盈利税。具体来说,政府可以考虑将产业盈利税的征收时限从过往的5 年增加至6 年甚至7 年,让产业拥有者在第8 年脱售房产的盈利不受税率影响。

市场目前面临的是中下阶层人士拥房能力的问题,普遍上面对收入与房价不符的现象。政府致力协助这群人,无可厚非。然而,政府不应该抑制高档次房产交易。高档次房产的需求肯定来自高收入群体,这群人拥有一定层度的财力,经济大环境与市场定律将会决定他们是的投资决定。

新加坡是对炒楼风非常感冒的一个国度,打房政策力度之强大远在马来西亚之上,其中一项是该国所采用来遏制业主炒作住宅产业的卖方印花税 (Seller Stamp Duty) 制度。在卖方印花税制度下,业主若在一年内卖出房产,将被征收12% 卖方印花税;一年至两年内卖出,被征收8%卖方印花税;二到三年间则会被征收4% 的卖方印花税。然而,业主若是在超过三年脱售房产则无须缴交卖方印花税。以上指出,新加坡政府并没有无限期的向业主征收卖方印花税。

再者,政府没有设下产业盈利税征税期限也意味着拥有房产超过6 年的人,又或是有机会继承祖上遗产的人,若要将手头的产业脱售,所获盈利扣除法定减免项目后将面对5% 的产业盈利税。这将间接的被视为不鼓励业主进行产业交易,预计无法刺激二手市场的交易情绪。

相信市场普遍寄望政府在出台2020 年度财案时,能够以协助中底收入阶层人民的同时也能够通过政策激活市场的情绪为基础,尽量消化市场上现有的房产库存,缓和滞销情况。产业盈利税是政府用来控制房市的主要工具,预计政府不会大幅度放松打房,然而适当的调整如为产业盈利税设下征税限期是有必要的。

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双威,PKNS 联营开发哥打白沙罗地段

Sunway - KD

双威集团 (Sunway Group Berhad) 获得雪州发展机构 (Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor) 授权,以联营发展的方式开发位于哥打白沙罗 (Kota Damansara) 的一亩地段。双威集团与雪州发展机构双方于2019 年7 月1 日签署和约,成立一特别开发公司 (Special Purposes Vehicle), Sunway PKNS 来负责这房产项目的开发。

该土地是 PN 97868, Lot 50202, Pekan Baru Sungai Buloh, District of Petaling, State of Selangor Darul Ehsan, 占地9.458 英亩。99 年有租借期业权 (99 years Leasehold)。

该地段位于哥打白沙罗市中心的北部,毗邻雪兰莪马球场以及哥打白沙罗森林保留区。该地段位于Persiaran Mahogani 与 Persiaran Bidara 的交汇点处。离开该地段大约3 公里,有两个捷运站。除了捷运外,哥打白沙罗内也设有大专教育设施,即Segi 与 KDU 大专学院与一家私人医院 Thomson Hospital,增加了该区房产的吸引力。

双威集团指出,该地段将被开发成为一项综合发展项目,包含了服务施公寓以及商业店铺,预计发展总价值是五亿四千四万万令吉 (RM544,000,000),整个项目为期5 年。

根据合约协议,开发公司将会向雪州发展机构缴付 RM 36,000,000 做为购买开发权,再者必须根据联营股权计算方式 (双威:雪州发展机构,60:40),与雪州发展机构共享发开税前盈利,预计RM 38,000,000。第三,开发公司与雪州发展机构分享发展价值,预计RM 50,000,000 或是发展总价值的8.88%,视何者为高。

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水泥红砖铁条涨价,房价呢?

Material House Price

国内主要建筑材料面对涨价风潮;水泥每立方米从现有的200 令吉调涨至250 令吉,涨幅约25%;铁条价格也面对每吨200 令吉的涨幅,大约10%,红砖也面对着酝酿起价的情况。目前市场上也传出洋灰也正在酝酿起价的消息,若得以证实,水泥张幅料继续扩大,根据市场猜测可能高达40%,因为洋灰就是制造水泥的主要原料。

以上三建材是建造房产的主要原料,材料涨价意味建筑成本提高。从发展角度来看,开发商被迫吸纳成本又或者将涨幅嫁购屋者,最直接的转嫁方法就是提高房价。以此逻辑推论,房价确实面对另一轮的涨风。

然而从市场价格制定的基本理论来看,市场的现有状况是否有能够吸纳这一次的房价涨幅? 目前产业市场普遍面对供应过剩的情况,产业投资者采取观望态度影响了购买情绪;加上中低收入阶层的朋友们大多数无法负担目前市场的房屋价格。因此发展商们若要将所有建材涨幅转嫁,或许也得三思,慎重考虑市场是否能够吸纳房价涨幅。

依稀记得,财政部长林冠英在于国内发展商协会的多次对话中呼吁发展商调降房价10%,好让有需要的人士更有能力购置本身的房产。财长当时的呼吁获得许多人的掌声。然而现在传出政府允许主要建筑材料大幅度涨价的决定,让大家觉得政府一方面要求发展商降低房价,一方面又允许主要建筑材料涨价的做法是自相矛盾的。

在许多政府的发展条例中,已经设定了发展商们在开发项目中所必需提供的法定可负担房屋的比例与顶价。打个比方,在雪兰莪州开发房产项目,州政府将会规定发展商们必须提供’我的雪兰莪房屋’ (Rumah Selangor Ku) ,而必依据各项不同类别的‘我的雪兰莪州房屋’ 的项目顶价出售给与被雪兰莪州房屋局监定有资格的人士购买。

发展商们之所以有能力提供以25 万令吉或以下的 ‘我的雪兰莪房屋’ 是将其他不受房屋顶价控制的项目所赚获的盈利,进行补贴。站在发展的角度而言,这可被看成是发展商必须承担的社会责任。换言之,单从在雪兰莪州开发不超过25 万令吉项目的房产的角度来看,所有的开发成本都必然高于总开发价值 (Gross Development Value)。若不获得政府的补贴或是在履行社会责任的大前提下,发展商绝对不会开发类似项目。面对着建材价格高涨,我相信各州政府不会在短期内允许提高可负担房屋的法定顶价。换言之,发展商们被迫吸纳所有建筑成本涨幅。

面对建筑材料的大涨价,面对市场需求的不确定性,面对政府呼吁发展商调降房价的要求,相信发展商们进入了一个 “涨也不是,降也不能” 窘境。建筑材料大涨的影响不小,政府有必要进行深度的调查,落实有效的政策,在购屋者与发展商两方面取得平衡。若是发展商转嫁涨幅,而市场无法消化,会造成有价无市;反之若吸纳涨幅,该项目是否还会有利可图,则必然成为了发展商们的首要考量。以上两大状况发上皆对国内房地产市场造成不良影响。

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森德综合收购威北发展地段

SPU - Scientex

森德综合集团 (Scientex Berhad) 宣布收购位于发展槟州威省北部的发展地段,增加旗下地库,进军北马产业发展市场。以下分享发展地段简单资料:-

成交产业            :六亩发展地段。

[Geran 131094, Lot 5688; Geran 5762, Lot 535; Geran 5764, Lot 568; Geran 115348, Lot 3262; Geran 115349, Lot 3263; Geran Mukim 7, Lot 567, all within Mukim 12, District of Seberang Perai Utara, State of Penang]

地点                  :此地段位于威省北部打昔牛汝尔 (Tasek Gelugor)的市区,毗邻Taman Sepadu 的住宅区。南北大道的Bertam 转播收费站离开此处大约8 公里路程。除了大道与联邦公路,距离该地段也设有穿梭马来西亚半岛西海岸的电动火车转驳站。

地契                 :永久业权地契 (Freehold)

发展项目         :据了解,该地段将被开发成综合城镇项目,多以中价有地房产为主。

总面积             :179.7 英亩 (179.7 acres)

成交价             :RM 109,585,487.60

每方尺价格     :十四令吉 (RM 14 per square foot)

交易日期         :10 / 6 / 2018

卖方                 :Palma Indah Sendirian Berhad

买方                 :森德综合集团属下子公司 Scientex (Skudai) Sdn Bhd

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