李義廉的房地產世界

地方政府发展部长倪可敏之前到访砂拉越最大的一马房屋计划，在记者招待会上有情绪的向一马房屋业主们发出 “善意的警告” (Teguran Mesra)，并在警告完毕后，双手向桌子一拍离开，结束记者招待会。当时部长的记者招待会的剪接片段如下：

简言之，部长警告获得一马房屋单位购买资格的人们不要将单位出租获利，一旦被发现，业主的购买合约将被取消，他也同时劝请人们要有一定的公民意识醒觉 (Kesedaran Sivik)。倘若不然，即使他工作到死，也无法达至100% 居者有其屋的目标。(Kerja sampai mati pun, tidak akan capai objektif)。

没错，一马房屋，中低价房屋等类似的房产都是政府在协助人民购置房子的努力上所推出的产品。政府将为类似房屋设置比市场价格相对低的顶价，目的就是要降低拥屋的门槛，尽快达到居者有其屋的目标。

一般上，政府都会为类似的房屋的购买者设下一个条件，那就是该项房产不能够在10年内转售(Moratorium)，这个限制是要确保业主并不会利用该房产单位来投机，转手赚取盈利。然而百密一疏的是10年内的禁止交易条件无法制止业主出租单位，赚取租金回酬。很显然的以上的现象已经广泛的出现，部长才会 “大动肝火 “发出警告。

根据部长的说辞，他将责任归咎宇人民缺乏公民意识，利用中低价房出租谋利。然而我觉得责任并不只是落在人民的身上，相关单位也必须为此现象的发生背负责任。从两个论述支撑以上说法：

第一： 审核机制。要获得购买中低价房的资格，必须符合特定的条件，如家庭收入不可超过特定的天花板，才会获得购买资格。政府内部机制将负责把关，审核购买者的资格，确保真正有需要的人才获得购买资格。换言之，相关政府机构必须严密审核申请者的资格。很明显，第一个把关的责任就落在政府的相关单位身上。

第二：监管机制。既然出现中低价房业主将单位出租谋利而非自住的现象，这明显违反了提供中低价房屋的目的，也点出了监管机制出现严重疏漏。掌管房屋事务的地方发展部是否已经有计划亡羊补牢？希望部长能够公布如果通过部门属下的机构与各大州属的房屋局配合来监管所有的中低价房的业主，只能用来做为投资用途，赚取租金回酬。

只是寄望人们公民意识提高后，自动自发的守法来根治问题，这是一厢情愿的想法。纵然通过大众教育能够提高公民意识，然却无法确保所有人都能够守法。通过警告虽然能暂时起着阻赫作用，倘若缺乏有效的执法以及有效的判刑，绝对无法杀一儆百，让大众慑服。我选择相信，法律的制定是要通过有效的执法才能够彰显其功效。

因此只有强化的审核与监管两大机制配合有效率的执法以及公正的判刑，才能够确保中低价房不会被有心人用来做为投资工具，也能够确保真正有需要的人获得房屋自住。

大马政府日前宣布通过了 《城市翻新指南》来规范城市重建的程序，成为推进城市更新的第一步。 地方政府发展部长倪可敏进一步表示，政府预计将在明年在国会提呈“城市重建法”(Urban Renewal Act) 这项新法令，批准城市重建程序也同时推动绿色经济。

城市更新或称城市重建是每个发展国家无法避免也必须面对的过程。所谓的城市重建就是指将城市内早期的一些已经失修或是无符合经济效应的建筑物，进行重新建造。任何一项建筑物都存在其生命周期，一旦建筑物过了期生命周期必定面临经济功能与建筑结构供能上的衰退。

一般上的住宅高楼建筑的寿命周期都介于50到60年，一座楼房若是到了这个年限，该建筑的结构效率与经济效应就会锐减。 换言之，到了寿命周期的建筑房屋会存在建构安全的考量，必须寻求建构专家的评估后，方可继续安心居住。然而从经济的角度而言，类似房产将面对租户不愿意付出市场租金价格来租用，大大影响其经济效应。

按照常理，已经到达寿命周期的建筑必须进行重建方可符合经济效应。然而我们一直以来面对的痛点是因现有法律的限制，重建过程无法顺利通过。根据现有法律，进行重建必须获得100% 业主的同意后，方可进行；只要出现一个钉子户，整个过程就受到了阻碍。举个因为无法获得100%业权拥有者的同意而被迫搁置重建计划的公寓就是位于吉隆坡黄金地区的Desa Kudalari 公寓。

简单重述Desa Kudalari公寓事件。Desa Kudalari 是在1984年竣工的一所公寓，该公寓项目的发展商 Tan & Tan 有意重新发展该地段，因此委派房产顾问公司对于所有业权进行收购。然而收购过程进行来两年之久，只获得77% 的业主同意签署业权转让同意书。无法成功收购其余业权的主要原因除了无法联络上业主，也因为少部分的业主无法在收购价上与收购方达成协议。

邻国新加坡在旧区重建上则比我国先进，根据该国的法律，倘若要对于一栋建筑年龄少于10年的建筑进行重建，必须获得90% 的业主同意即可进行；如果建筑年龄超过10年，重建方只必须获得80%就可着手重建。当然，过程必须根据新加坡分层地契局 (Singapore Strata Title Board) 所制定的程序进行。

市区重建可以为社区带来许多好处，最直接的就是改善居住环境以及改善市容。 数十年的建筑物一般上都面对着设施老旧的困扰，纵使定期进行维修也只能延长设施的使用年限，无法永久性确保设施永远处在良好状态。倘若维修保养工作不甚理想，则住户就必须面对设施无法良好操作的事实，问题就是水管残旧，电梯维修，漏水问题等。倘若遇上管理费缴交率不高，公寓内的设施维修水平更是大打则扣。直接影响的就是居民的居住素质。

再者，当周遭地区的环境都随着发展洪流蜕变，哪些老旧且缺乏维修的建筑项目就显得格格不入，对市容带来负面影响。市区重建能够通过伸缩性的运用发容积率来控制发展密度，通过发展批文的条件，规定重建方扩充现有道路，改善现有公共设施等方法来提升社区的环境素质。

我不敢说重建是解决现有建筑物残旧的唯一方法，但至少这是一项被证明有效的法门。如果现有法律是市区重建的障碍，期望政府能够尽理清技术层面问题，尽快出台市区重建法，好让我们与发展洪流进一步接轨。

国家银行在毫无预警下宣布调高隔夜政策利率25个基点，让利率回到了疫情前的3%。 国家银行在文告中指出，随着国家经济成长前景依然强劲，因此是时候调整货币宽松政策，以防范未来的金融失衡风险。因此决定撤回了对冠病危机是所采纳的货币刺激措施。

升息虽说可用来对抗国内的通膨也可应对美国联邦储备局积极升息的鹰派做风，预防令吉币值下滑。然而升息这个决策对于国内的房市却有着立竿见影的影响，最直接的就是对于拥有房贷的业主们。随着国行宣布升息，业主们就得在每月付出更多的房贷供期，个人或家庭可挪动资金减少了。对于要购房的人们而言，将面对银行更严谨的房贷审核，因为可挪动资金少了，自然房贷批准门槛而随之提高。换言之，购房者的房贷申请更难过关了。

升息对于投资者的影响也是显著的，因为压低了投资报酬率。房产投资者主要的收入就是租金，然而并不是所有的租金都能够让投资者 “入袋”，因为还必须减去房产的年度开销如门牌税，土地税，建筑保险，管理费等。其中一项不可忽略的开销就是房贷的供期。利息增加，供期增加，自然租金净收入减少，直接影响投资报酬率。

升息对于发展商而言也是影响也不小。在开发产业项目中，因为所涉及开发的金额庞大，发展商必须然依靠融资借贷来完成，特别是在购地时所用的中长期贷款 (Term Loan) 以及建筑工程中所需要的搭桥贷款 (Bridging Loan)，利息的增加直接加重了开发成本。或许有人会认为，融资成本对比整体房产项目的总成本，并不会占了太大的比率，因此发展商方面有能力进行吸纳，并不应该以此理由转嫁购房者。

没错，融资成本的确不是在房地产项目开发比重最大的成本，然而利息的提高间接提高了建材价格，在通货膨胀仍然没有缓和迹象的情况下，建材价格不会看跌。这意味着建筑成本不会下跌。根据大马统计局在2022 年所公布的数据显示，主要建筑材料如洋灰，低碳钢圆棒，高强度钢筋对比一年前涨了分别涨了10.1%, 14.5% 以及18%。目前并没有看到建材价格下调的市场现象。

在维持合理的开发利润前提下，发展商无法将所有的增加成本进行吸纳，因为仍然必须承担另一些无法剔除的成本，如法定发展开销，专业顾问咨询费用，销售与管理成本等等，因此将一部分成本转嫁在房价上是合理的做法。依据以上推论，寄望新房产项目的价格下调的机率不大。因此，要拥屋的门槛也相对提高。   

简言之，借贷利率的提高不利房市，特别在于现阶段国人正在面对通货膨胀肆虐，家庭的可挪用资金萎缩，要入市购房的门槛已然提高。

#升息 #国家银行 #房价 #贷款

新加坡政府宣布加大打房力度，希望能够为该国的私人住宅市场降温。受打房措施影响的层面涵盖新加坡公民，永久居民，企业以及外国公民。

新加坡政府的宣布提高新加坡公民在购买第二套房时的缴交额外印花税 (ABSD)，从17% 调高至20%； 而第三套房的额外印花税则从25% 调高至30%。对于永久居民而言，购置第二套房的额外印花税从25% 调高至35%；而第三套房的额外印花税则从30% 调高至35%。

令人咋舌的是外籍人士若要在新加坡购房，所要缴交的额外印花税是从30% 调高至60%，涨幅高达100%，若是企业单位购置房产，所要承担的额外印花税则是从35% 调高至65%，丈涨幅高达85.71%。

新加坡政府的这项宣布已经大大提高了外籍人士要在该国购置房产的门槛，我国的房产投资者若要在新加坡购房，相信也会三思。随着狮城打房力度大增，会否让资金转向马国产业市场？

依我浅见，马国的房产市场难以受惠于狮城大力打房的政策，原因有三：

• 马国政治状况让投资者观望。自2018改朝换代至今，国内换了四位首相，第二次任相的马哈迪，喜来登行动后任相的慕尤丁，因执政联盟内乱而拜相的沙比里，最后就是大选后无法单独执政而必须组织联合政府的安华。虽说现任的团结政府展现出了相对稳定的政治格局，然安华必须要面对六州选举的考验。倘若能够以大多数执政优势保住重点州属 （雪州，槟州与森州）的执政权，安华则可向世界展示他所领导的团结政府是稳定的进而能够专注搞好经济，回复市场信心。倘若无法如愿，投资者将继续观望，直到政局出现他们认为稳定的现象，才会考虑将大笔资金投放。

• 朝夕令改的陋习。马国的政策的制定与执行方面一直出现朝夕令改的现象。这是让许多投资者感到忧虑的。房产投资是一项长远且对国家政策敏感的投资工具，任何政策上的改变都会构成房产投资上的风险。举个例子，政府在2018年后调整产业盈利税，强制个人在5年后的产业盈利永久性的缴税。这项措施直到到了2021年的财案才获得修正。以上例子足以让投资者 “ 担惊受怕”了好一段日子。

• 马国不是唯一选择。倘若投资者要寻找新加坡以外的投资区域，马国不一定是必然的替代市场。虽说马国的房产价格相对的比其他区域来的可负担，但租金的回筹率却并不足够吸引。国内产业滞销情况不见大幅度的减缓 （特别住宅公寓与服务式公寓），让投资者觉得产业增值幅度受到了一定程度上的限制。在机会成本的考量下，投资者更倾向将资金投放在增值幅度更高的市场。

要让马国房市回温，应从改善经济基础着手，压制通膨之余，引进投资项目进而制造就业机会，提高国内人均收入，方位上策，而非寄望吸纳流出新加坡，在寻找替代市场的资金。

#马来西亚 #新加坡 #额外印花税 #房地产 #打房

政府宣布为可负担房屋发展商提供100万公吨或相等于2,000万50公斤包装的慈悯洋灰，希望能够稳定可负担房屋的价格。根据地方政府发展部长倪可敏的公布，这项优惠是由政府与马来西亚洋灰与混凝土公会所提供。目前市场的洋灰价格为每公吨450令吉而慈悯洋灰则以每公吨290令吉提供给发展商，洋灰价格比市场价低了大约36%。

洋灰是建材中的主要材料，降低洋灰价格来协助发展商舒缓建筑成本上的压力进一步稳定可负担房屋的价格是正确途径。在一般情况下，建筑成本占了房屋价格的50%，当建材价格高涨发展商必然面对盈利上的萎缩。倘若无法获得价格较为低廉的建材作为替代，发展商将选择将建材价格转嫁到房价上，以便维持开发项目的合理利润。

发展商一般上所面对的窘境是可负担房屋的顶价已经被设定，却被迫承担日渐高涨的开发成本。这些项目一般上是在发展批文中被规定必须建造的可负担房屋，如 “我的雪兰莪房屋“。

提供慈悯洋灰给与发展商的措施固然是好的开始，然而政府是否能够通过政策长期确保开发可负担房屋的发展商能够获得比市价更低的主要建材，除了洋灰，可否让铁条，钢筋，砖块甚至用于可负担房产的瓷砖等也能够享有 “慈悯”的价格？

其次，各州政府可向各地方政府下达指示，在建造可负担房产项目中的各项法定费用 (Statutory Contribution) 给于优惠或减免，其中包括了土地用途转换费用 (Conversion Premium)，发展费用 (Development Charges)，延长土地租賃费用 (Extension of lease premium)等。这些法定费用，都是发展项目中的重大开销。倘若能够获得优惠或减免，肯定能够减轻开发过程上的经济压力，进一步稳定可负担房屋价格。

政府必须通过研究数据确认真正有可负担房屋需求的区域来建造可负担房屋，而不是在缺乏硬体设施的郊区建造，为的只是凑足数量来向大众交代。在硬体设施不完善的区域建造可负担房屋会让发展商面对销售的情况，因为需求不足，建成的可负担房屋无法脱售，发展商必须承担持有成本。倘若情况持续，该项目将成为滞销房产，为市场带来另一层面的问题。

我认同政府想方设法协助开发可负担房屋发展商所做出的努力，然而相信业界希望看到的是政府能够拟定一项长远性协助控制开发可负担房屋建筑成本的政策而非一次性的帮助。

只有通过可持续性的慈悯政策，方能够确保市场得到RAHMAH的房价。

#慈悯洋灰 #房价 #可负担房屋

财政部长东姑扎夫鲁代表政府在国会殿堂出台主题为 “大马一家，国泰民安”的2022 年国家财政预算案。此次的财案重心环绕三个中心思想 – 恢复生活，强化韧性， 强化革新。旨在协助国家走出被冠病崔残后的目的非常显著。

虽然房产这一块不是财案关键重点，但却有几项宣布值得关注。第一政府宣布不会再向第六年脱售房产的个人 （国民与永久居民）征收产业盈利税，换言之，政府为征收个人产业盈利税设下了一个明确的时限，修改了永久性征税的机制。这是一个明智之举！

然而我们看到政府并没有宣布调降产业盈利税率，相信政府对于市场炒房风仍然相当感冒，希望通过这项打房工具来压制国内的房产投机活动。

一项以来面对因没有固定收入证明书的买家在申请银行贷款方面都面对重重困难。这群朋友包括了自雇人士，零工群体 (Gig Community)，小型生意经营者，务农群体等。为了协助他们拥有本身的房屋，政府宣布拨款20 亿令吉成立 Skim Jaminan Kredit Perumahan 向银行做出担保，协助以上这个群体实现拥房梦。

为征收产业盈利税设下一个时限预计将会刺激房产的交易活动，此举的确能够鼓励  “卖气”；然而政府在刺激市场 “买气”方面的力道，仍然不够。从这份财案中，我们并没有听到政府宣布延长即将在今年底结束的拥房运动 (House Ownership Campaign)，更没有等到政府宣布将拥房运动中的优惠扩大至二手房产，这是有点遗憾的。

既然政府没有打算将拥房运动下的优惠扩大至二手市场，是否会在辩论环节中增加一些力度来刺激房市的买气？比如，豁免购房者的一部分印花税减免，我们拭目以待。 我们也没有看到政府通过这次的财案，宣布修改日前闹得沸沸扬扬的我的第二家园计划的参与门槛。这也意味着政府仍然坚持对于外国房产投资者的  “拒人于千里之外” 的立场。

UOA产业信托 (UOA REITS) 宣布收购位于孟沙南城 (Bangsar South) 的一所商业办公大楼，增添旗下产业。以下分享该产业的简单资料：

成交产业                         ：一栋38层楼高包含4 层的地底泊车层的商业办公大楼。

(Master Title PN 46338, Lot 58190, Mukim and District of Kuala Lumpur, State of Wilayah Persekutuan)

地址                               ：UOA Corporate Center, Avenue 10, The Vertical, Bangsar South City, No. 8, Jalan Kerinchi, 59200 Kuala Lumpur

地点                               ：此商业办公大楼坐落在孟沙南城的商业中心，一个以商业办公为主的发展项目中。巴生谷各大主要城镇与该区互相连接的主要道路有联邦大道，新班底谷大道，西散大道 (SPRINT Highway)等。离开此处不远也设有大学轻快铁站以及克兰芝轻快铁站。

地契                              ：99年有限期地契，租借期于2106 年8 月16 日终。 (Leasehold 99 years expiring on 16/8/2106, remaining unexpired term of 86 years)

总建筑面积                 ：959,764 方尺 (959,764 sf)

可租用面积                 ：732,871 方尺 (732,871 sf)

建筑年龄                     ： 4 年

出租率                         ：93.09%

房产租金                     ：现有办公大楼租金为每月 RM 3,878,277，对比每方尺可租用面积，办公 大楼每月租金为 RM 5.29

租金回筹率                 ：6.65%

成交价格                     ：七亿令吉 (RM 700,000,000)

每方尺价格                 ：九百五十五令吉(RM 955 psf) 

(对比可租用面积)

日期                             ：25 / 11 / 2020

卖方                             :  UOA 发展旗下子公司 Distintctive Acres Sdn Bhd  

买方                             : UOA 产业信托

备注                             ：房产顾问大马莱坊PA International Property Consultants (KL)  Sdn Bhd予2020 年8 月7 日的产业沽价报告指出，该房产的市场价值是 RM 718,000,000。交易价格与沽价报告低了一千八百万令吉。