了解产业特质后才购买

soho

日前槟城州发生SOHO 门牌税风暴,近百名SOHO 的业主在产业项目建峻后面对超高的门牌税,心存不满,不只向抗议发展商甚至要将此事闹上槟岛市议会。在面对业主的抗议声浪中,槟岛市议会答应给与业者最多10%的折扣,然而业主们仍不满意,双方谈判进入僵局,事件可能会闹上法庭。引发风暴的事件是槟岛市议会向位于峇央峇鲁的一项SOHO 产业计划的业主征收两千至三千令吉的门牌税,业主向槟岛市议会要求公开计算方程式不果后而引起的。

据了解这场SOHO风暴是业主者对所购买的产业特质不了解而引发的。什么是SOHO?这个产业新名词是在几年前在我国盛行的,特别是在吉隆坡。SOHO 是 Small Office Home Office 的缩写。顾名思义,是一个小型的住家办公室的结合单位。与服务式公寓相同的特质是建立在商业用途的土地上,可是原则上其建筑面积却比服务式公寓来得小,通常介于400 至600 方尺之间。

SOHO概念在大城市非常受到欢迎,通常建立在市区内。由于是办公室与住家的结合体,因此地方政府在批准产业计划是都会归类为商业产业计划。在此前提下,在估算产业门牌税的基础上当然也采用商业产业的税率。就以槟州为例,门牌税的估算基础是产业年值(产业租金估算)乘上产业税率。现今槟州所采用的商业产业门牌税率是10.3%而住宅产业门牌税率则为7.5%。因此,门牌税高是无可避免的。另外,由于是住宅与办公楼的结合体,产业具备充当商业办公室的潜能。因此,在市议会进行租金估价时必会将产业与办公大楼做比较。在这样的基础下,租金估价不会低廉。在高租金估价的基础加上商业产业税率的双面夹攻下,SOHO产业的门牌税高涨是无可避免的。

业主们在提出抗衡理由之时指出,由于SOHO 可用做居住用途,因此不应被视为纯商业用途的产业来看待。这样的理由有些牵强,相信市议会在进行租金沽价时会对产业的最大潜能租金做出评估,换言之倘若该产业能够以商业的租金出租,即使业主把该产业当作住家用途,沽价也会反映出产业的最大潜能,即商业租金价值。

相较于雪隆一带的SOHO项目发展并没有获得业主们太大的反弹是基于几个不同的地缘因素。第一,雪隆一带的人口密集,市区内土地价格昂贵,房屋发展趋势已经逐渐到了50公里直经范围以外,甚至提出住芙蓉到吉隆坡工作的概念。由于发展脚步快过基建开发速度,因此塞车成了雪隆一带人的噩梦。人们不惜居住在小空间里,利用SOHO产业将办公室与住家设立在靠近市区,减少耗费在公路上的穿梭时间。反观在槟岛的两地距离则大约在10公里以内,虽说槟岛内也面对塞车问题,然而却在距离上有了一些缓冲。

第二,雪隆一带的产业租金明显的高于槟岛。众多的工作机会以及高度的经济活动聚焦地,导致人潮大量聚集于此造成产业非常强手。在能够获取高租金的前提下,业主会愿意付出高一些的门牌税,土地税等,因为高租金抵消了高税务支出,最终的投资报酬率还是可观。反观槟城的产业租金不高但却要负担高税务支出,绝对影响投资报酬率。业主的强烈反应可以理解。

以上例子告诉大家一个启示,购买产业前必须先了解其特质,不能够抱着羊群心态作决定,否则必定要承担更大的投资风险。除了SOHO以外,市场同样出现类似的产业如SOFO (Small Office Flexible Office), SOVO (Small Office Versatile Office) 的商业性质产业。投资者在决定前必须清楚本身在购买什么样的产业方可更准确的做出投资规划,减低风险。

此文章被刊登在25/9/2014 星洲日报 《言路》 版

http://opinions.sinchew.com.my/node/34143?tid=38

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About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在合成统一地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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