采用蓝海发展高铁周边城镇

hsr马新两国就计划已久的马新高铁这项大工程,于2016 年12 月13 日在马国首相拿督斯里纳吉与新加坡总理李显龙的见证下,正式签署马新高铁计划协议,为这项衔接吉隆坡与新加坡的铁路计划展开序幕。建议中的高铁停泊站有吉隆坡的大马城,布特拉再也,森州的芙蓉,马六甲的爱及乐以及柔佛州的麻坡,巴都巴辖以及伊斯干达公主城,然后高铁路线将开入新加坡的裕廊东。在该项计划预计在2018 年开始动工预计在2026 年能够投入服务。

高铁开到之处必然开拓发展契机,在当地经济活动受到刺激后必定衍生房产项目的建筑工程,特别是在高铁停驳站旁的地区。由于停驳站四周拥有面积较大的土地,因此大型城镇的综合发展计划预计将在此涌现,带旺目前仍然属于二线城镇的地区。

根据我国房产发展的制度,各地区的地方政府将主导审核发展项目然后发出发展批文。倘若各地方政府无法在审核计划与发出批文这两项关键因素上进行统一协调,恐怕各大城镇的发展项目将无法凸显该区的发展特质,换言之将会出现千篇一律且毫无特色的房产项目,进而出现红海竞争的窘境。打个比方,麻坡与巴都巴辖两地的经济架构相近,都是以制造业为主,加上只有“一站之遥”,倘若缺乏妥善规划,必然出现相同产品互相步入红海竞争。

因此政府可乘着高铁仍在策划阶段,扛起统一策划的重要责任,通过发展蓝图来化一协调房产项目发展的种类,进而为个别区域进行定位强化。 举个例子,马六甲是以旅游而闻名世界的州属,旅游业更是该州的主要经济命脉,因此在爱及乐停泊站的周围房产策划应以旅游业做为主轴,其中包括医药旅游,主题商业区等,强化马六甲为旅游胜地的定位。倘若因该区地价低廉而大量开发制造业,必然会与下一站的麻坡的发展项目起着红海竞争,无法取得双赢。

因此采用蓝海来统一高铁停泊站旁的发展就是要避免以上的情况出现,反之是要确保各别城镇的主轴发展能够互相带旺彼此,达到相辅相成的成效,进而能够让各区域享受到高铁所带来的最大效应。举例,设立在大马城的第一站是位于吉隆坡的金融中心地带,距离敦拉萨国际贸易中心以南大约2 公里,因此将此定位成金融与商业中心是正确的。纵观政府之前所公布的大马城发展概念图的项目中以商业于住宅项目做为主打,定位正确。

下一站为布特拉再也,此区是联邦政府行政区域,虽然不适合在此处大造大型商业计划,但政府必须注重该区的公共交通,让劳动阶层能够减低在交通系统上所面对的不便因素。下一站为芙蓉是政府所要落实的宏愿谷计划的所在地,也是巴生谷发展延续的区域。陆路交通委员会曾指出,希望在此打造以科技为主的城镇。倘若如此,有关当局必须在赛城与芙蓉做出协调,因为两地的发展概念是一样的。其实,芙蓉可以成为巴生谷以南的一个卫星大都会,在交通系统大大改善的前提下,芙蓉能够大量吸引巴生谷的劳动群体到此定居置业,进一步落实 “工作在首都,一家住芙蓉”的概念。因此预计,以住宅为主的发展项目会有市场。

高铁的建设是国家迈向先进的前奏,将会是房地产业的一个大契机。政府有必要通过蓝海的思维来统一策划停泊站周围的土地用途以及发展项目。不仅要确保房产项目不会迈向红海的恶性竞争外,也同时得确保各项房产项目能有本身的定位功能,这样方能发挥高铁对房地产的最高效应。

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About 李义廉

毕业于马来西亚工艺大学资产管理系,毕业后就投身地产界至今,拥有超过10 年的实际工作经验。 所参与过的工作性质有产业沽价 (Property Valuation)、产业仲介 (Real Estate Agency)、房屋发展计划销售 (Project Marketing)、地产发展 (Property Development)、土地管理 (Land Bank Management) 等。 曾任职于仲量行 (Jones Lang Wotton) ,一家国际地产顾问公司,也曾在两家马来西亚股票交易所上市的地产发展公司服务 - 罗集团 (Loh & Loh Corporation Berhad) 与合成统一 (Hap Seng Consolidated Berhad)。 目前在合成统一地产发展部出任企业拓展部经理一职,负责管理公司的土地事务,同时参与公司土地买卖事项及拟定公司地产发展策略。
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